家を貸すときに知っておきたいこと

家の住み替え、急な転勤、家の相続などにより、使用されないご自宅を賃貸として活用したいとお考えの方々に向けて、家を貸すときに必要な情報をまとめました。

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  • 家を貸すまで
  • 家を貸したら

まずはじめに

家を貸すために、まず知っておきたいことをご紹介します。
家を貸すことのメリット、デメリット、契約の種類や違いについて理解しておきましょう。

家を貸すときのメリット、デメリット

  • メリット ○家賃収入が得られる ○愛着のある家を手放さなくてよい ○家に戻ることができる ○将来、子供に相続させることができる ○必要経費が家賃収入を上回った場合、確定申告により税金が戻ってくる可能性がある(節税効果)
  • デメリット×空室になった場合、収入が得られない ×入居者や建物管理の手間と費用がかかる ×家賃収入に対して、確定申告が必要となる

契約の種類

普通借家契約
普通借家契約とは、期間を定めて、または、期間を定めないで、建物の使用収益及びその賃料を定めてする法定更新のある建物賃貸借契約です。
契約期間を定める場合は1年以上で、上限に関する制限はありません。通常は、契約期間を2年とすることが多いようです。1年未満の契約期間を定めた場合、「期間を定めない」建物賃貸借契約となります。
普通借家契約は「法定更新制度」(いわゆる自動更新制度)があるため、更新することが前提となっていて、契約が切れる「1年前から6ヵ月前までの間」に更新しないなどの通知がなければ、自動的に契約が更新されます。
法定更新後は「期間を定めない」建物賃貸借契約となり、退去したいときは、貸主に対して退去したい旨の通知をしてから3ヵ月後に契約終了となります。
契約の更新は、法定更新のほかに、貸主借主双方の合意により更新するという方法があります。
定期借家契約
定期借家契約は、期間の定めのある建物の賃貸借で、かつ、契約の更新がなく、公正証書等の書面で契約されることが必要な賃貸借契約です。
契約期間の上限下限は定められていないので、契約期間は自由に決めることができますが、「契約更新」はありません。
引き続き借りたいということであれば、契約更新ではなく、再契約となります。
普通借家契約と定期借家契約の違いについてまとめてみました。
 普通借家契約定期借家契約
契約更新ある
(正当な事由が無い限り更新し続ける)
ない
(期間満了により終了)
契約期間期間を定めなくてもよい。
期間を定める場合は1年以上。(1年未満の期間を定めても、期間の定めのない契約になる)
契約期間は必ず定める。
期間についての制限はない。
(1年未満の賃貸期間も定められる)
契約手続き書面でも口頭でも可能。
(トラブルを防ぐため契約書を交わすケースが一般的)
契約前に、更新のない契約であることを書面で説明する必要がある。
契約は、公正証書など書面で結ぶ必要がある。
賃料増減額の
特約
特約に関わらず、当事者は賃料の増減を請求できる。借賃の増減は特約の定めに従う。
中途解約中途解約できるとする特約は有効。
特約がなければ、貸主と入居者の合意が必要。
特約がなければ、中途解約は原則できない。
居住用で床面積200㎡未満の物件の場合のみ、入居者がやむを得ない事情で、生活の本拠に使うのが困難になったときは中途解約できる。
定期借家契約は契約期間を自由に設定できる、契約期間が終了すれば確実に退去してもらえるなどのメリットがありますが、更新料がもらえない、賃料・礼金等が低めになる傾向があるなどのデメリットもあります。

家を貸すことをお考えの方は、こちらからお気軽にお問い合わせください。ご相談の他、賃料の無料査定も承ります。

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