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2018年03月29日

地価公示マーケット特集~マンション編~

◎東京都心の用地高騰止まらずデベは苦戦

競合増、企業創業者がこだわり落札も

 18年地価公示では、住宅地が全国平均で10年ぶりに上昇に転じた。地価上昇を牽引する東京の都心部では、分譲マンション用地の高騰が止まらず、用地確保でマンションデベロッパーの苦戦は続く。同様の構図が地方の政令指定都市の中心部でもみられている。
 東京都心の住宅地で、業界関係者の注目を集めた高額取引となったのは、かんぽ生命保険が今年2月、三井不動産レジデンシャルに売却した東京・三田の「旧東京サービスセンター」(敷地面積2万6808㎡)。売却金額は非公表だが、譲渡益は850億円に上る。三井グループの迎賓館である綱町三井倶楽部の向かいに位置する。「三井の威信をかけて取得に動いたようだ」とある業界関係者は語る。
 それほどの超一等地ではなくとも、通常のマンション相場をはるかに上回る価格で落札される事例は多い。最近では企業創業者やその資産管理会社がこだわりを持って用地を物色し破格の金額を提示して、相場観を熟知する不動産業界関係者を驚かしている。昨年末に行われた東京・自由が丘の大手生保営業所(敷地面積約400㎡)の入札では、有名飲食チェーンの創業者がマンションデベロッパーの応札額の3倍近い約30億円を提示して落札した。関係者によると、自社製品を展示する博物館を建設する模様。様々なプレイヤーが参入し、混戦模様の都心では負担力のある富裕層をターゲットとした物件でなければマンション分譲が成立しにくい状況が続く。富裕層の取得意欲は依然として旺盛で、希少立地では、建築看板を見て買いたいと電話してくる富裕層も珍しくなくなった。
 マンション価格の上昇は地方でも顕著だ。地価公示で住宅地が3.3%上昇した中核四市(札幌、仙台、広島、福岡)のうち、札幌のマンションは市内平均の坪単価が約160万円と、バブル期の最高値を上回った。さらに、市内初の坪単価300万円超えの物件が今後供給される見通し。東急不動産が市内で最も地位の高い円山公園の隣接地で計画する物件がそれ。北洋銀行の社宅跡地で入札には約10社が参加し、東急不が競り落とした。「販売坪単価は330万~340万円」と地元では伝わる。政令市以下の人口20万~30万人都市でも富裕層やシニアの需要を取り込み販売が好調な物件も多く、地方圏の住宅地価格を押し上げる要因ともなっている。ただ、「地域の建設需要が増えると工事費が上昇するので、住宅取得者の需要がどれほどあるかに加え、工事の需給バランスをとくに見ていく必要がある」(穴吹興産の堤孝広・関東事業部長)など地方都市特有のリスクもある。

◎郊外、建築費高値安定で用地取得の動き

 建築費の上昇分を販売価格に転嫁できず、各デベロッパーが分譲マンション用地の取得に慎重だった首都圏郊外市場は、風向きがやや変わってきた。これまで着工までに建築費が引き上げられたり、施工中に追加費用が発生したりする不安感から、デベロッパーは取得になかなか踏み出せなかったが、途中で上振れる恐れが薄らいできたからだ。コスモスイニシアの柏木恒二・取締役常務執行役員は「例え高値であっても建築費が安定し、200万~220万円の坪単価でもエンドユーザーが付いてくる立地なら郊外で検討できる」と郊外用地の取得に積極姿勢を示す。依然として郊外市場に冷やかな視線を送るデベが大半を占めるが、将来の建築費低下を見越し、一定規模の郊外用地を仕込むデベもいるという。

(提供:日刊不動産経済通信)

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