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2021年10月11日

不動産の心理的瑕疵に初のガイドライン

国交省、宅建業者のとるべき対応を整理

 人の死が発生した不動産の取り扱いの指針が、国によって初めて示された。国土交通省は8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表した。死亡事案により心理的瑕疵が発生した取引物件(いわゆる事故物件)に対して、宅建業者がとるべき対応と宅地建物取引業法上の義務の解釈を整理。老衰や病死などの「自然死」は売買・賃貸ともに取引相手に告知しなくてもよいことが示された。ガイドライン(GL)により、トラブルの未然防止と単身高齢者の入居拒否の解消が期待される。
 GLは、居住用不動産を対象とする。主なケースごとの死亡事案の告知の必要性を表にまとめた。宅建業者は、「人の死に関する事案が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」という告知の原則のもと、GLは「告げなくてもよい場合」を整理した。自然死や日常生活の中での不慮の死は、事案発覚からの経過期間の定めなく、売買・賃貸借契約ともに「告げなくてもよい」こととされた。
 自然死や不慮の死であっても、発見が遅れ特殊清掃や大規模リフォーム等(特殊清掃等)が行われた場合は、賃貸と売買で扱いが分かれる。賃貸は、死亡発覚から概ね3年経過後であれば告げなくてもよい。売買では発覚からの経過年数の限りなく告知する。
 ほかのケースでも、自然死以外の死亡が発生すると告知の必要が続く売買と、3年で告げなくてもよくなる賃貸で扱いに大きな違いがある。告知の必要性は取引単位で判断される。投資用物件のオーナーチェンジなど、ひとつの物件で売買(所有者)と賃貸(入居者)の両方の取引が行われるケースでは、賃貸運用で3年経過したからといって、その後の売買取引で告知の必要が無くなるわけではない。


◎宅建業者の調査義務の範囲が明確に

媒介を行う宅建業者は、売主・貸主に対し告知書等(物件状況等報告書その他の書面)の記載を求めることで「通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする」と明記された。周辺への聞き込みやインターネットサイトの調査の義務はない。告知書等に記載されなかった事案が後日判明しても、宅建業者に重大な過失が無ければ調査は適正になされたものとなる。買主・借主に告知する場合、宅建業者は事案の発生時期(特殊清掃等が行われた場合は発覚時期)、場所、死因及び特殊清掃等が行われたその旨を告げる。

(提供:日刊不動産経済通信)

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