円高の今海外不動産は買いか!?

海外不動産の基本情報

海外不動産投資の基本的な情報を分かりやすく解説します。

海外の不動産事情は?投資するなら、日本or海外?

不動産投資は大きく分けると、「REITなど実物不動産を所有せず配当を得るタイプ」と「実物不動産を取得するタイプ」とに分かれます。
前者は、多くの投資家から集めた資金で複数の不動産に投資し、その賃貸収入や売買益を配当として取得する形です。後者は、毎月一定の家賃収入となる「インカムゲイン」や、不動産価格があがり売却する際にでる値上がり益「キャピタルゲイン」を得ることもできます。これは、日本も海外も同じです。

次のステップとして、日本・海外どちらに投資するか選択します。
海外実物不動産の場合、アメリカは外国人の土地取得に関しての規制はありませんが、東欧やアジアなど国によっては外国人の土地の購入や、外国人名義での登記が禁止されている場合もありますので注意が必要です。

また、投資する不動産価格は国によって異なります。
それぞれの国の不動産価格や市況、経済状況を調べ投資のタイミングを見計らいましょう。

海外不動産を購入する魅力は?リスクは?

アメリカを含め、海外不動産投資の醍醐味は家賃収入のインカムゲインではなく、キャピタルゲイン、つまり価格上昇による売却益にあります。

現在、中国などの一部新興国で不動産価格が加熱しています。まだ値上がりする可能性はありますが、バブル懸念がある国に関しては、初心者は手を出さないほうが賢明だと思います。
一方、アメリカはサブプライム問題で不動産価格が大幅に値下がりしました。徐々に回復の兆しが見えているもののまだまだ低価格なので、良い物件が格安で入手可能です。さらに現在日本は空前の円高のため、以前と比較するとかなり手ごろな価格で物件が購入できる時期にあります。まさに今がチャンスといえるかもしれません。

海外の物件を購入する際に気になるのが、その国の言語・知識の違いだけでなく、それぞれの国のビジネス・法律を理解する必要があることや、適切な物件を選らんで正しくローンを組む知識があるかなどです。こうしたリスクを解消するためには、なによりも信頼できるエージェント(ブローカー)を選ぶことが鍵となります。日本にいる自分に代わって、英語やその国の言葉ではなく日本語で、投資家の視点に立ち物件探し、紹介や説明ができるエージェントを得ることで、リスクを回避することができます。

購入後に物件価格が値下がりしたら?などの不安要素もあるかと思いますが、値下がりしている間は賃貸物件のオーナーとして、安定した家賃収入を得ることも可能です。日本より高利回り物件も多くあるようです。こうした売買や賃貸などの詳細に関しても、エージェントと相談しながら投資のタイミングを待つのが良いと思います。

アメリカのニューヨークや近郊の不動産に注目

それでは住友不動産販売NYが扱うニューヨークの不動産についてみていきましょう。
リーマン・ショック以来、アメリカ経済及び不動産市況も低迷していますが、世界の中心都市ニューヨークでは違った動きをしています。世界各国の投資家からの不動産需要が高いため、あまり資産価値が下がりませんでした。

具体的な数字を見ていくと(グラフ参照)、平均価格はリーマン・ショックがあった2008年がピークで、2000年の約2倍になっています。しかし、2009年・2010年に価格が大幅に下落しているかというと、そうではなく僅かに下がってほぼ横ばいです。取引件数は、2007年のピークが2009年に半分になりましたが、2010年は増加し始めています。
アメリカ経済の回復とともに、不動産価格やドル円レートの上昇の可能性もあり、売却時にキャピタルゲインと為替差益両方期待できます。

マンハッタンの住宅コンドミニアム市場状況

マンハッタンの住宅コンドミニアム市場状況

(1ドル=85円換算)

年度 平均価格 平均面積 平均単価 売買
件数
  千$ (Sf) (坪) $/Sf 円/坪  
2010 $ 1,696 144百万 1,460 41 $ 1,162 352万 4,899
2009 $ 1,698 144百万 1,404 39 $ 1,210 370万 4,119
2008 $ 1,858 157百万 1,352 37 $ 1,374 427万 7,363
2007 $ 1,552 131百万 1,267 35 $ 1,225 377万 8,483
2006 $ 1,481 125百万 1,297 36 $ 1,142 350万 7,651
2005 $ 1,497 125百万 1,362 38 $ 1,086 331万 6,864
2004 $ 1,240 105百万 1,421 39 $ 873 270万 6,012
2003 $ 1,051 89百万 1,375 38 $ 765 236万 4,314
2002 $ 1,065 90百万 1,437 40 $ 741 226万 4,295
2001 $ 1,022 86百万 1,479 41 $ 691 212万 3,780
2000 $ 922 78百万 1,504 42 $ 613 187万 4,440
  • ※2001年米国同時テロ事件、2008年リーマンショックあり
  • ※平均価格、面積は、2ベットルームクラス
  • ※出所:Miller Samuel, Yale Robbinsのデータを基に当社にて加工

しかし、中古物件は売りづらいのでは?と考えるかたもいらっしゃると思いますが、たとえ中古であってもメンテナンスやホスピタリティに納得がいけば、特に新築にこだわるわけではないので、物件の価値は落ちにくいのです。

住友不動産販売NYには、豊富な知識を持った日本語を話せるエージェントがたくさんいるため安心して取引して頂けると思います。また、ご購入後もお部屋のメンテナンスからテナント付け、収支報告等の一連のPM管理体制が充実しています。オーナー様が日本にいらしても安心です。

海外不動産購入の流れ

ニューヨークの物件を購入するために、住友不動産販売NYのスケジュール例をご紹介します。

STEP1

購入の意思表示・お申し込みをする

住友不動産販売NYにお任せ下さい。夢のマイホーム、投資等を確実に実現します。

STEP2

資金計画を考える

自己資金などを把握し、ご自身の資金計画をきっちり立てましょう。必要であれば当社の営業担当者がご相談に応じます。

STEP3

希望条件を整理する

用途、予算、お部屋の大きさ、希望のエリア、建物のタイプなどを絞っていきます。

STEP4

物件を探す

当社エージェント(ブローカー)にお任せください。

STEP5

相談・現地見学する

気に入った物件が見つかったら、営業担当者が金額の交渉をいたします。お申し込みを入れる際に提示する条件も確認しましょう。

STEP6

購入の意思表示・お申し込みをする

気に入った物件が見つかったら、営業担当者が金額の交渉をいたします。お申し込みを入れる際に提示する条件も確認しましょう。

STEP7

売買契約をする

弁護士の選定・ダウンペイメント(頭金)のお支払い・ローンのお申し込み・契約書の署名します。

STEP8

ビルディングに入居申請をする

営業担当者が煩雑な提出書類の準備をお手伝いいたします。

最終物件引渡し(クロージング)

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※このデータは2011年02月現在のものです。 [本コンテンツの内容について] [住友不動産販売TOPへ]