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マンションコラム

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マンションの売却のご検討に活用できる、最新のマンション市況・動向を
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【Vol.14】 堅調続く-直近における首都圏・新築マンション販売動向

■前年割れ続く年間供給戸数(※)
一般に、新築マンションの売行きは、新規で供給(発売)された戸数(新規供給戸数)と、そのなかで契約に至った戸数(新規契約戸数)の動向、新規供給に対する新規契約の割合を示す(新規)契約率の3指標で判断される向きがあります。首都圏・新築マンションの年間供給戸数を年度単位で括ってみてみますと、平成11年度以降8万戸台の高水準で推移しているものの、ここ3ヵ年では、14年度・対前年比▲5.9% → 15年度▲2.0% → 16年度▲0.9%と前年割れが続いています。また、直近の月次ベースでは、平成17年2月・前年同月比▲13.0%、3月・同▲19.0%と大幅な減少を示し、同市場は厳しい状況下にあると評価されています。

■一方、市場在庫の削減が進み、実質的な売行きはこれらを含めて勘案すべき
一方、最近のように市場在庫の削減が大きく進んでいる状況においては、在庫数の動きも合わせてみる必要があります。在庫数は、平成17年 3月末で5,534戸と、前年の3月末比▲32.2%の大幅減を示しました。首都圏の市場在庫は、危険水準といわれる1万戸を超えていた平成14年12月末11,611戸をピークに、ここ2年間一貫して低下し続けています(図表1)。これは、各マンションディベロッパーとも、新しい物件を市場に送り込むことを控える代わりに、これまでに売れ残った物件の販売に注力してきたためと考えることができます。そこで、新規供給戸数と新規契約戸数に在庫数を加えて別の指標を作り、これらを使って最近の首都圏・新築マンション市場における実質的な売行きをみてまいりたいと存じます。

図表1:首都圏・新築マンション-在庫数


■在庫の動きを加えた「"総"契約戸数」で比較検証すると、売行きの落ち込みは縮小
まず、契約戸数につきましては、月初(前月末)の在庫数から契約に至った分を含めた戸数を、「前月末・在庫数+当月・新規供給戸数-当月末・在庫数」で求め、ここでは「"総"契約戸数」と呼ぶことにいたします。同式より、総契約戸数は、(平成17年)2月7,716戸、3月7,806戸、前年同月比では2月▲8.4%、3月▲11.9%と、新規契約戸数ベースと比較すると落ち込み方は小さくなり、1-3月期の四半期で括ると、新規契約戸数・前年同期比▲15.4% → 総契約戸数・同▲9.5%と同様な結果となります。さらに、リクルート『住宅情報』では、首都圏・新築マンション市場における在庫数を平成16年12月末13,400戸、平成17年3月末10,900戸と捉えており、上記式に当てはめると、1-3月期の総契約戸数は前年同期比▲1.8%にとどまります。(図表2)

図表2:首都圏・新築マンション-供給、契約、在庫による諸指標


■「年間総契約戸数(※)」は一転して前年比プラスへ
さらに、年間総契約戸数については、14年度・対前年比▲4.8% → 15年度+0.3% → 16年度+0.2%と強含んだ動きを示し、年間供給戸数でみた場合の同じ8万戸台の推移と比べると、一転して堅調な印象に変わります(図表3)。このように、在庫数の動きも含めてみてみると、新築マンションの購入の動きは衰えておらず、今後も、一次取得による団塊ジュニアや、住替えを目的とした高齢者を中心とした層が市場を下支えすると考えます。また、最近ではセカンドハウスとしての需要も高まっており、なかでも、首都圏以外にお住まいの方による購入が増えつつあります。首都圏の地価の下げ止まり感が一段と強まり、地元よりも首都圏の物件により魅力をお感じになっていらっしゃるようです。こうした方々は、当面は購入された方ご自身が東京に出てきた際にお使いになる、東京へ就学、就職するなどでお子様に住まわせる、といった目的で購入されるケースが多いのですが、将来必要でなくなったとしても、これまでのような価格下落の可能性は小さい、もしくは賃貸資産として活用できると判断しておられるとのことです。こうした需要も取り込みながら、首都圏の新築マンション販売は今後も年間8万戸台を維持しながら推移していくと考えております。ところで、今年のゴールデンウィークは、在庫削減が一段落したことをきっかけに、各ディベロッパーとも再び新しい物件に力を注いだことが奏功し、首都圏ではモデルルーム来訪者数の動きが前年のGW期間に比べて好調だった模様です。今年のGWは日の並びが良く、海外旅行やレジャーに出かける人が多いと予想され、その分住宅関連には足が向かないのではと懸念されていましたが、今後の販売につながる動きとして期待が膨らむ次第です。

(※)年度ベースでみた場合            

図表3:首都圏・新築マンション-年間供給・総契約戸数


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