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マンションコラム

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【Vol.32】 中古住宅市場動向-東京都の中古マンション価格はさらに上昇基調を強める可能性

■17年度10-12月期の中古マンション・成約平均価格は5%を超える上昇へ 東日本レインズの中古住宅マーケット・データ『マーケット・ウォッチ』(首都圏-物件所在地別)による、17年度10-12月期の首都圏・中古マンションの成約平均価格は2,167万円と、前年の同じ期に比べて5.6%の上昇を示しました(図表1)。平均成約価格が年率5%を超える上昇となったことは、東日本レインズによるマーケット・データの公表がスタートして以来初めてのことです。図表1からは、13年度に入って下げ止まり、15年度底打ち、その後は順調に上昇傾向にありますが、直近であるH17年10-12月期にその勢いをさらに強めたようにみえます。
図表1:首都圏・中古マンションの成約平均価格
■なかでも東京都の上昇基調が強い 「都県(1都3県)別では、東京都の価格上昇が顕著にみられます(図表2)。他の3県につきましても上昇傾向がみられますが動きは緩やかで、特に最近になってから上昇トレンドがはっきりとしてきた感があります。東京都の上昇基調は、価格動向だけをみますと一貫した動きにみえますが、前年同期比推移でみますと、16年度(17年)1-3月期に入ってから上昇率が高まり、かつ安定したトレンドを形成し始めています。
図表2:都県別にみた「首都圏・中古マンションの成約平均価格」
■東京都では新築マンション供給の減退が、中古マンション価格の上昇に寄与した可能性 本格的な景気回復基調を追い風に、最近の住宅市場では、多少価格が高くても質の良い物件を購入したいとの動きが多くみられます。特に、DINKSやシルバー層は、利便性が高く、都心に近い立地のマンションを選ぶ傾向を強めています。図表3からは、14年度(15年)1-3月期を境に、新築の供給戸数、中古の成約件数ともに、都心部により近い東京都の割合(首都圏全体に占める)が上昇を始めたことがみてとれます。ところが、デベロッパーが東京都区部にてマンション用地を仕入れ難くなり、16年度(17年)1-3月期以降は、新築マンション供給における東京都の割合が低下へと向かいました。一方、住宅購入需要の都心回帰は現在も続いており、もう少しミクロ的にみますと、新築マンション供給がなくなったエリアでは良質な中古マンションに対する需給がタイトになり、これら中古マンション価格が強含むケースが出始めているのです。上図表2による東京都の中古マンション価格の前年同月比推移が、16年度(17年)1-3月期を境に安定的な上昇率を示し始めたことは、こうした動きとリンクしている可能性があります。したがいまして、新築マンション供給が今後も東京都では他の3県に比べてそれほど増えない見通しであることから、東京都の中古マンション価格は相対的に高い上昇率を示し、首都圏全体の動きを上方に引っ張っていくと考えることができます。
図表3:中古マンション成約件数と新築マンション供給戸数の東京都が占める
割合(対首都圏全体)

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