地価ニュース

人口動態と地価・各務　二朗

◎人口動態と地価

◎江戸も東京も自然に増えず

◎人口1億と地域のあり方

　◎先月19日に発表された18年都道府県地価調査では、全用途・全平均で27年ぶりに地価が上昇した。三大都市圏と、地方主要都市の地価の上昇度合いが加速したためだ。アベノミクスの効果が全国に浸透しつつあるのだろうか。地方では主要都市以外だと、訪日外国人観光客の増加などから、ホテル投資が活発に行われているエリアで、上昇地点が増えた。上昇率トップの常連、北海道・ニセコは、住宅地・商業地とも上昇率全国1位だ。元々の地価が低すぎると指摘されるが、供給されるマンションの価格の高さには驚く。新築ホテルコンドミニアムの表面利回りは1％でしかない。同様に京都の東山や岐阜の高山では、インバウンド需要が如実に影響した。ただし観光需要＝地価上昇と一概には言えない。鎌倉や伊勢など、外国人よりも日本人に馴染みのある観光地は下落基調である。資産インフレにさせるためには、日本人相手より訪日外国人観光客へのアピールに乗り換えたほうが早そうだ。インバウンドの影響を除くと、地価は人口動態と密接な関係にある。人口増の都市部が上昇、減少の度合いが比較的小さい郊外や地方都市が横ばい傾向、そして減少に歯止めが掛らない遠郊、地方の小都市が、一貫して地価下落している。主要都市の無い地方各県の人口が明確に減りだしたのは、概ね00年頃。90年代にはピークを迎えている。全国でも地価の下落幅が大きい秋田県は、人口減少率も高く、人口がピークを打ったタイミングが最も早くもあった。秋田だけが昭和のうちに人口減へ転じた。東京圏では、都心からの鉄道アクセスが１時間のエリアまでは地価上昇の影響が広がってきたが、その先、例えば神奈川の横須賀や小田原までは届かず、一貫して下落が続く。人口が減り続けているから、地価が下がっていると考えることが自然だ。都道府県別で住宅地の地価が上昇したのは、主要都市のある都府県を除くと沖縄だけだ。
　◎地方創生・ローカルアベノミクスがスタートしてから4年が経過したが、東京一極集中の構図に変化はなく、4年前よりもさらに集中が進んでいる。地方創生関連施策で、都区部の大学定員を据え置く文科省告示が示されたが、効果はあるだろうか。若年層の上京の機会が多いのは、大学進学時よりも就職時である。22～25歳の転入者が最も多い。そして転入者のうち男女の割合をみると、これまでは男性が多かったが、徐々に女性比率が増えている。20歳代の23区内への転入者数だけでみれば、男女の比率は既に逆転している。95年の人口統計で、90年対比で東京の人口が減少したことがある。社会要因による増減の影響が大きい都市の特性で、バブル崩壊後の景気が影響しての人口減といえるだろう。当時、東京の人口が減った一方で、新潟、青森など一部の県で一時的に人口が増加した。出稼ぎなどで上京していた人が故郷へ帰ったためと考えられる。江戸の昔から大都市の人口は社会要因によるものが大きかった。近年の歴史人口学の研究によると、旧くは江戸時代、北陸や西日本地域など地方で、人口増が続いていた一方、江戸、大坂、名古屋など大都市は地方に比べ人口の増加の度合いは緩やかだったとされる。大都市は出稼ぎに行く場所で、本拠は農村であったこと、当時の都市部は衛生環境が悪く、疫病が流行してあまり長生きができなかったことが影響している。現代の都市の暮らしは当時よりは快適であるし、地元に戻る意向のない人が大半だが、東京の人口の自然要因による増減は、今年マイナスに転じている。
　◎東京の地価は上昇率だけでみると、ドーナツ化しつつあるようにみえる。都区部では、荒川や新宿など都心よりもやや周辺の区の上昇がより顕著だったのに対し、都心は伸びに一服感がある。東京の商業地の上昇率首位は歌舞伎町である。感覚的にあまり足を向けたくない場所だが、訪日観光客の来訪による賑わいが地価へプラスに作用したらしい。東京圏の商業地の上昇率トップ10から中央区の地点が消えた。銀座の中央通り沿いの商業地の上昇率は7％。バブル後の高値を更新したといっても、半年前の地価公示までは2桁上昇を続けていた。前回のバブル崩壊のときは、都区部の地価のピークの2年前に、上昇度合いが鈍化している。地価はそろそろピークなのか、ピークアウトしつつあるのか。金融緩和とインバウンド頼みでは心もとない。新たな布陣で望む安倍内閣には、アベノミクスのより良い着地点を見いだしてもらいたい。先の自民党総裁選では、積極的に地方を行脚する2人の候補者の姿を報道に見たが、両者から地域の創生について、具体的な策を耳にすることはなかった。人口動態の議論がもっとあってもいい。人口の自然増を促すための地域の活用の仕方があるはずだ。ところで10月1日は、人生100年時代を意識したのか「生涯現役の日」としての記念日化が目指されているとのこと。人口1億人規模を維持するのにも、中身が問われるべきだ。ダラダラ長生きしてもしょうがない。スローガンは人生50年時代にでも短縮化して、老後の不安を払拭したほうが良い。そして今日は住宅・土地統計調査の調査日でもある。空き家率は13％を超えてくるだろうが、まずは実態把握に努めたい。加えて土地と建物の所有のあり方、誰がどう管理することが適切であるのか。政策面のアプローチだけでなく、業界としても知恵を絞る必要がある。（各務　二朗）

（提供：日刊不動産経済通信）