地価ニュース

特集・上昇広がる地価の最新動向③

◎大阪都心マンション高値、郊外部に波及

金利先高、供給増加で需給緩和懸念も

　国土交通省が3月に発表した24年公示地価で、大阪市中心6区の地価変動率は住宅地が5.5％（前年は3.0％）、商業地は11.6％（3.9％）と強まった。うめきた2期地区に隣接する福島区では、新福島駅付近の地点が大阪圏の住宅地で最大の伸び率だった。箕面や豊中など8市町も上昇幅が拡大。北大阪急行電鉄が延伸した箕面市では新駅一帯で住宅開発が加速。市内の住宅地が府の地価上昇率1、2位に並んだ。

　箕面船場阪大前駅では駅前に大学や病院、劇場などと高層住宅の複合開発が実現。住友商事や東京建物らが売る合計1100戸超のタワマン3棟が、都心勤務の会社員や引退世代らの需要を掴んだ。その1棟、「ブリリアタワー箕面船場トップオブザヒル」の建設現場を3月中旬に訪ねると、10月竣工に向け内装の仕上げ段階だった。販売も最終盤。一昨年10月に登録受付を始め、約340戸を供給し、約9割が売れた。取材に応じた営業担当者は「鉄道延伸で来場者の範囲が広がった」と手応えを語り、「この物件の登場で周辺相場が高まった」と明言した。平均坪単価は350万円。周辺では2年前に坪200万円台の物件が売られていた。新駅開業による発展期待や建築費上昇など複合的な要因で物件価格はさらに上がる可能性がある。

　一方、始発の隣駅、箕面萱野駅には新築分譲マンションの開発計画が少ない。駅徒歩18分の場所で日本エスコンが「レ・ジェイド千里青山台」を販売中だが、駅周りの素地は限られる。野村不動産は「駅周辺は市街化調整区域でもあり住宅開発の難易度が高い」と指摘。東急不動産も「箕面など北摂で事業化したいが仕入れにくい」と同じ悩みを持つ。同駅で東急不動産は改札口直結の商業モールを運営する。新駅を使う1日約2.8万人の買い物需要を見越し、3月に既存6棟に2棟を増築した。既存棟の来場者数は年800万人弱だが、新駅効果で客数は増えている。箕面を含む北摂地域には半世紀以上前に造成されたニュータウンが点在し、住み替えも顕在化しつつある。箕面萱野駅は都心への始発で住宅購入の潜在需要が大きく、複数のデベロッパーが開発機会を探っている。

　マンション開発の波は中心6区の南方にも及ぶ。阿倍野区西田辺には5年ほど新築分譲がなかったが、この1年に駅徒歩10分圏で複数物件が浮上した。野村不動産の「プラウド阿倍野西田辺」は4月1日時点で資料請求の受付件数が1000件に達し、来場者も200組以上を数えた。販売担当者は好反響の理由を「駅に近く、70㎡以上の3ＬＤＫなど広い部屋が多い点が訴求した」と分析する。さらに南側の住吉区で近鉄不動産と中央日本土地建物が手掛ける「ローレルコートあびこＢＡＵＳ」は昨年10月以降の問い合わせ件数が500件を超えた。それらの多くが地元在住者だ。

　タワマンの開発は中心区に集中していたが、都心の価格上昇や仕入れ難化で風向きが変わってきた。例えば住友不動産は門真市で41階建ての「シティタワー古川橋」を年内にも売り出す。周縁部には実需主体の板状マンションも増えてきた。一方、郊外ほど建築費の上昇や金利動向が事業に響く。日銀が3月にマイナス金利解除を決めたが、足元では大阪の販売現場に大きな混乱は生じておらず、むしろ購入を急ぐ顧客が増えているとの声が多い。三菱地所レジデンスは「金利上昇の懸念からか、リセールを意識する購入者が多い。都心でタワマンを中心に供給し、北摂ではピン立地に絞る。郊外は特筆すべき強みがなければ事業化できない」と慎重だ。ある在京大手は「大阪でマンションの供給が増えれば需給が崩れてくる。それが怖い」と打ち明ける。各社は都心と郊外で勝てる場所を厳選し、投資と実需の両方を取り込み収益拡大を狙う。

（提供：日刊不動産経済通信）