初めてのマンション売却「売却編」

売却編

マンション売却の流れ

1.?4.準備編 5.?7.売却編
1.売却を考える 自分の住まいがどれぐらいで売れるのか買い手はいるのか、
調べることができます。
2.売却費用を調べる 住まいの売却にも費用がかかります。
3.査定をしてもらう 実際に住まいがいくらで売れるのかを査定して算出します。
4.売却を依頼する 担当営業センターに売却を依頼します。
媒介契約の締結
5.売却活動について インターネットからチラシ掲載にいたるまで、幅広い広告活動を行います。
お住まいのエリアに詳しい営業担当者がフォローします。
6.売却の契約をする 売却が決まりましたら、不動産売買契約を結びます。
7.抵当権の抹消・引渡し 買主に鍵をお渡しし、引渡しを行います。
ローン借り入れのある方は抵当権の抹消などの手続きが必要です。

売却時

内覧時に気をつけるポイント

内覧とは、マンションの購入を検討されている方が、実際に訪れて外観や内装を見学することです。
内覧時には、下記のようなポイントに気をつけましょう。

  • 掃除と整理整頓

    どのような方がどのような使い方をしていたのかは、マンションの購入を検討されている方には重要なポイントです。
    特に、家族が集まるリビングやマンションの購入を検討されている方が一番最初に見られる玄関など念入りに掃除、整理整頓をしておきましょう。

  • 電気をつける

    お部屋は明るい方が印象がよいので、昼間でもできるだけ電気をつけて明るくしておきましょう。

  • 窓を開けて、空気の入れ替えをする

    住んでいる人は気がつかないかもしれませんが、お部屋にはにおいがあるので、窓を開けて、空気の入れ替えをしておくとよいです。
    特に、タバコを吸われる方やペットを飼われている方は念入りにされたほうがよいと思います。

買主との交渉

内覧された方が購入したいと思われたら、その意思表示となる購入申込書を書きます。
購入申込書には、購入希望金額、住宅ローン利用の有無や金額、手付金の金額など購入希望者の希望条件が書いてあります。
価格や引渡し時期、その他諸条件が希望と合うか、合わせられるか交渉する必要があります。
交渉は不動産業者が行いますので、交渉条件をきちんと伝えましょう。

契約時

売買契約のポイント

契約条件について売主、買主双方が合意したら、売買契約を締結します。
売買契約書は、できれば事前に一度目を通しておきましょう。

  • 手付金

    契約時に手付金を受け取りますが、これは一般的に「解約手付」として授受されます。
    買主は手付金を放棄することにより(手付放棄という)、売主は手付金を返して同額を支払うことにより(手付倍返しという)契約を解除することができます(手付解除という)。
    ただし、手付解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。

  • 住宅ローン特約

    買主が住宅ローンを利用して購入する場合には、売買契約書に「住宅ローン特約」が入ります。
    住宅ローン特約とは、もし住宅ローンの承認を得られなかったときには、売買契約を白紙解除することができるという特約です。
    買主保護の特約なので、期日に注意しましょう。できれば期間を短めに設定できるとよいでしょう。

引渡し時のポイント

買主に鍵をお渡しして引渡しを行いますが、さまざまな費用の精算や書類のやりとりがあります。

  • お金の受け渡し方法、金額の確認

    引渡し時には、マンションの残代金だけではなく、固定資産税や都市計画税などの税金関連、登記に関わる費用、物件や仲介手数料等の残金、公共料金、管理費の精算等多くのお金の受け渡しが発生します。
    いくらのお金をどうやって受け取るか、いくらのお金をどうやって支払うか事前に確認しておいた方がよいでしょう。

  • 登記手続

    土地や建物の権利関係を明らかにするものが不動産登記です。
    売主の所有権が登記されている物件を買主に移転する「所有権移転登記」が必要になります。
    また、住宅ローンが残債として残っている場合は、残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。
    登記は司法書士という資格を持った専門家に依頼することになります。

売却後

確定申告

マンションを売却したら、基本的に確定申告をする必要があります。
確定申告の時期は翌年の2〜3月頃ですので忘れずに申告しましょう。

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