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「空き家」に関するこんな
お悩みありませんか?

おじいさん
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いつか考えようと思っていたら、
ずるずるしてしまった。

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親から相続した家をそのままにしているけど、
今後どうしたら良いだろう?

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相談相手になる会社
どこが良いのだろうか?

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売るべきなのか?
貸すべきなのか?

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賃貸人が退去して
いくら募集しても入らない・・・

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周辺も空き家が増えてきた・・・
今後を相談したい。

空き家放置の8つの問題点

空き家は所有者の適切な管理ができないと、様々な問題が出てきます。

空き家放置の8つの問題点イメージ1 空き家放置の8つの問題点イメージ1

1 放火犯に狙われやすい問題

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空き家にしておくことで、人の出入りがほとんどないため気づかれにくく、また管理が不十分なことで枯草やゴミなど燃えやすいものが散乱していることが多いので、放火のリスクが高まります。門扉が無い、またはドア、窓等が施錠されていないため、誰でも容易に侵入できる空き家だと、放火のリスクはより高くなります。
万が一、放火されると建物が消失するだけでなく、空き家管理の重過失による損害賠償責任、道義的責任(被害に遭った近隣の方へのお詫びによる出費)を負うことになるかもしれません。

2 建物劣化による倒壊の問題

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木造住宅などは、定期的な換気など適切な管理を怠ると、建物の劣化が早まり、老朽化します。
また、一般的に空き家は古いものが多く、特に耐震基準の改正前の昭和56年以前に建てられた建物は耐震性が大きく不足している可能性もあります。
そのため、台風や地震、雪の重みなどで、倒壊の恐れが高まります。
所有している空き家が倒壊すれば、大きな損害賠償を背負うことになるかもしれません。

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3 ゴミの不法投棄に気づかない問題

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普通は「捨てるところを誰かに見られてしまうかも…」という心理が働きますが、空き家にしたままで景観が悪化することにより人目に付きにくくなり、「ゴミを捨てても見つからないだろう」という心理に代わり、ゴミなどが不法投棄されてしまう可能性が高まります。
最初は少量の不法投棄でも、だんだんエスカレートしていき、気づいたときには大量のゴミが不法投棄されていたということにもなりかねません。
ゴミが不法投棄されると撤去するために費用がかかります。

4 雑草放置・野生動物の住処問題

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空き家の敷地内に生える雑草を除去しなかったり、庭木を伸び放題に放置しておくと、景観が悪くなるだけでなく、蚊などの虫が発生しやすくなります。隣の敷地内へ雑草や植木が入り込んでいく可能性もあります。 また、放置された空き家にはネズミ、イタチ、ハクビシンなどいろいろな動物が入り込む恐れがあります。
空き家に動物や害虫などが住みついてしまうと、鳴き声などの騒音、糞尿等による悪臭、羽や毛の飛散といった被害が近隣に及ぶ可能性があります。
近隣に被害を与えた場合には、迷惑料を支払わなければならないこともあります。

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5 不法侵入・占拠などの
犯罪の場問題

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人の出入りや人の気配が感じられない空き家は、不法侵入を狙う犯罪者にとって格好の的となってしまいます。
家財道具などが持ち出されるなどの空き巣だけではなく、住み着いてしまう(不法占拠)、さらには振り込め詐欺のアジトなどに悪用されてしまうなど犯罪の場として使われてしまう可能性もあります。犯罪に使用されると、「事故物件」※となり資産価値が減少してしまいます。
※不動産取引をする上で入居や購入の意思を左右させうる、ネガティブな事象(心理的瑕疵(かし))がある物件。入居や購入の意思決定をする前にその事実を告知しなければなりません。

6 資産価値の減少問題

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建物は時間の経過と共に劣化し、資産価値が下がります。人が長年住んでおらず、管理も行き届いていない空き家は経年劣化が進みやすくなります。
空き家を手入れをせずに放置し、建物の老朽化が進むと資産価値が大幅に下がってしまうため、安い価格で売却しなければならなかったり、建物を解体するしかなくなってしまう可能性が高くなります。

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7 維持費問題

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空き家を所有する間は下記のような維持管理費がかかります。
・固定資産税、都市計画税
・管理費用
(巡回、清掃、庭木の手入れ、管理委託料等)
・水道・電気料金などの光熱費
・管理費・修繕積立金(マンションの場合)
・火災保険料
・経年劣化による修繕費

また、空き家が特定空き家に指定されると、固定資産税が大幅に増額になる可能性があります。詳細は「Ⅲ 政府の対応」をご確認ください。

8 相続不動産未登記放置の問題

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空き家となった住宅を取得した経緯では「相続」によるものが割合の半数を超え、一番多くなっています。
相続が開始した後、「遺産分割協議」や「相続登記」などの手続きが完了する前に相続人の1人が死亡してしまい、次の遺産相続が開始されてしまうことを数次相続と言います。
相続で遺産分割協議をしていても、空き家の不動産所有者の移転の手続き(相続登記)をしていなければ、数次相続の際には当初の法定相続人の相続人が財産の受取人となるので、交流の少ない相続人が増加することとなり、トラブルが発生しやすくなります。
数次相続の際に誰が相続するか決まらないまま時間だけが過ぎていくと、空き家は放置されて、2次トラブルを引き起こしやすい状況に陥ります。

空き家となった住宅を取得した経緯

空き家の現状

両親などから相続した家などを、この先どうすれば良いのか決められないまま
所有し続けるなどのケースが増え、日本国内の空き家の数は増え続けております。

「空き家」は日本全体で解決しなければならない大きな問題となっています

グラフ グラフ

全 国

空き家率 13.6%
空き家数 約849万戸

※総務省 2018年9月時点の発表

東京都

空き家率 10.6%
空き家数 約81万戸

※総務省 2018年9月時点の発表

政府の対応

空き家解消にむけた法律制定、税制改訂に大きく動いています。

◆ 空家等対策の推進に関する特別措置法 (2015年施行)

2015年5月、「空家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空き家対策特別措置法)」が全面施行されました。

これにより、管理が適切に行われておらず、著しく保安上危険、衛生上有害な状態等の空家等については、周辺への悪影響の程度や切迫性などから、行政は「特定空家等」に指定することができるようになり、所有者等へ改善を求める指導や勧告、命令等の必要な措置を行うことが可能となりました。

「特定空家等」に該当し、行政から勧告を受け賦課期日までに勧告に対する必要な措置が講じられない家屋の敷地については、住宅用地に対する特例措置の適用対象から除外され、固定資産税が大幅に増税となります。

空家等対策イメージ

◆ 土地の固定資産税・都市計画税における課税標準額の軽減措置

土地の固定資産税・都市計画税における課税標準額については以下の軽減措置が適用されていますが、今後適正な管理がされていないと認められた「特定空家等」の土地に対しては、軽減措置の適用対象から除外されることになります。

国土交通省のガイドラインでは「特定空家等」と判断する基準として下記の4項目を挙げています。

①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

チャート1 チャート1

※税額は、課税標準の1.4%が原則です。
※課税標準額は、固定資産税台帳に登録されている固定資産税評価額です。
※固定資産税等の課税標準額は負担調整措置(上限7割)及び各市町村による条例減額制度に基づき決定されることになります。

◆ 軽減措置が適用される場合とされない場合での固定資産税の比較

【具体例】
空き家が建つ土地面積300㎡(令和3年度の課税評価額3,000万円)の場合。
税制が改訂され、住宅用地特例が適用されない場合の土地に対する固定資産税は以下のようになります。(都市計画税は省略しています)

チャート2 チャート2

※1 算出方法
【200㎡までの課税額】3,000万円×(200㎡÷300㎡)×1/6×1.4% + 【200㎡超の課税額】3,000万円×(100㎡÷300㎡)×1/3×1.4%
※2 算出方法
3,000万円×0.7【負担調整措置※3】×1.4%
※3 負担調整措置は上限の7割で計算
(注)上記例はあくまでも試算となります。詳細な税務については税理士等にご確認ください。