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不動産売却の流れ

不動産売却の流れ

不動産売却の流れ
不動産売却に関する不安や疑問
2021.04.01

不動産売却の流れ

不動産の売却には疑問や不安がつきものです。
ご所有不動産の売却時の流れと、「査定」や「契約」など各段階でのポイントや注意点をご説明いたします。
売却の流れを理解して、スムーズな不動産の売却を目指しましょう。
住友不動産販売は豊富なノウハウと全国に広がる直営店舗ネットワークを生かし、お客様の不動産のご売却を全力でサポートいたします。

ご所有不動産の売却を検討する際にはどれぐらいで売却できるのか、買い手がいるのか知ることが大切です。不動産の売却スケジュールやご事情によって売却方法は変わってきます。
まずは不動産のプロである住友不動産販売にご相談ください。

▼詳しくはコチラ

ご所有不動産の売却を検討したら、不動産会社に査定を依頼します。
査定金額を知ることで売却価格の目安がわかり、次のステップへ進めやすくなります。

▼詳しくはコチラ

売却のご意思が固まったら、不動産会社に売却の仲介を依頼する媒介契約を結びます。
媒介契約書の種類や内容を十分に理解して契約しましょう。

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媒介契約を結んだ後は、営業担当がお客様のご希望に沿った売却のために多様な媒体や手段を活用し、売却活動を提案し実施します。

▼詳しくはコチラ

購入希望者より購入申込書をいただいたら、営業担当が価格や引き渡しの時期など契約条件を売主様、買主様と調整させていただきます。
諸条件について売主様と買主様が合意に至ったら、売買契約を結びます。

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残代金の受領日までに引き渡しができるように準備をします。

▼詳しくはコチラ

買主様より残代金を受領し、買主様に所有権と鍵をお渡しする、引き渡しを行います。
ローン借り入れのある方は抵当権の抹消などの手続きも同時に行います。
固定資産税などの各種負担金の清算も行います。

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STEP1 売却の検討・ご相談
売却のご相談

ご所有不動産の売却をご検討の際には、住友不動産販売にご相談ください。
不動産の売却スケジュールやご事情によって売却方法は変わってきます。
また、お買い換えの場合には、購入物件や時期などの検討も併せて必要になります。
豊富なノウハウと知識でお客様のご希望者ご事情にあった売却方法をご提案いたします。

売却時の諸費用

不動産の売却時にも費用がかかります。
どのような費用がどのくらいかかるのか押さえておきましょう。

経費 仲介手数料
売却が決定し成約した際に、売却価格に応じた規定の手数料を申し受けます。
税金 印紙税
売買契約時に不動産売買契約書に貼付します。

所得税、住民税
不動産売却時の譲渡益に対して課税されます。
税率は所有期間によって異なります。
※控除制度が利用できる場合があります
その他
諸費用
登記費用
ローンの抵当権抹消登記、住所変更登記、相続登記等の費用です。

土地測量費用
引越し費用
不要品処分費
STEP2 査定
査定依頼
ご所有の不動産の売却を検討したら、不動産会社に査定を依頼します。
査定金額を知ることで売却価格の目安がわかり、次のステップへ進めやすくなります。
査定金額とは、実際に市場に売り出しを行った場合、売却可能だと予想される金額のことです。
住友不動産販売では、気軽に相談できる「無料査定サービス」を行っています。
「所有不動産の売却に関する提案書」を作成しお渡しさせていただくとともに、お客様に合わせたより具体的な売却の提案を行います。
査定
査定の種類
机上査定
(簡易査定)
実際に現地を訪問せずに、近隣の不動産取引事例や公示価格、路線価、接道方向やお部屋の向き、面積や形状、都市計画法上の制限などを考慮した概算価格を算出します。簡便に査定価格を知ることができますが、室内の状態の良さや眺望などが反映されないので実際の売却価格と差が生じる可能性が高くなります。
とりあえずの目安価格を知りたい時に向いています。
訪問査定 机上査定の内容に加え、実際に現地を訪問しますので建物の管理状況や室内の状況、日当たり、詳細な土地の状況なども加味し、より実際の不動産取引額に近い金額を算出します。
机上査定では分からない情報も確認したうえで算出されるので、より精度の高い査定金額となります。
正確な査定金額を知りたい時や実際に不動産の売却をすすめようとする時に向いています。
この査定金額をベースにして、実際の売り出し価格を決めていきます。
訪問査定で準備するもの
  • 権利証
  • 購入時の重要事項説明書
STEP3 媒介契約の締結

売却のご意思が固まったら、不動産会社に売却の仲介を依頼する媒介契約を結びます。

媒介契約書の種類

媒介契約書には3つの種類があります。それぞれの違いを理解して媒介契約を結びましょう。

専属専任媒介契約専属専任媒介契約

《お客様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができません
・依頼をした不動産会社が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することはできません

《不動産会社》
・不動産指定流通機構(レインズ)に5営業日以内に登録します
・業務処理状況を1週間に1回以上お客様に報告します

専任媒介契約専任媒介契約

《お客様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができません
・自分で見つけた相手方となら不動産会社を通さずに売買契約を締結することができます

《不動産会社》
・不動産指定流通機構(レインズ)に7営業日以内に登録します
・業務処理状況を2週間に1回以上お客様に報告します

一般媒介契約一般媒介契約

《お客様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができます

《不動産会社》
・不動産指定流通機構(レインズ)に登録義務はありません(任意)
・業務処理状況の報告義務はありません(任意)

媒介契約の違い早見表
専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他の不動産会社に重ねて依頼 × ×
自分で見つけた相手方との売買契約 ×
指定流通機構への登録義務 5営業日以内 7営業日以内 登録義務なし
業務処理状況の
報告義務
1週間に1回以上 2週間に1回以上 報告義務なし
物件状況等報告書・設備表への記入

媒介契約書へ記名押印していただくとともに、売主様が知っている不動産の状況や買主様にお引き渡しする住宅設備の現在状況を「物件状況等報告書」および「設備表」に記入していただきます。
記載内容については、契約の相手方となる買主様だけでなく、購入検討のお客様に参考情報としてご提供させていただきます。
媒介契約締結後、速やかに売主様ご本人にてご記入くださるようお願いいたします。

STEP4 売却活動

媒介契約を結んだ後、営業担当は売却を実現するため、多様な媒体や手段を活用した売却活動を展開します。
当社ではご売却不動産の特性やお客様のご希望に合わせた販売方法を提案します。

1.各種紙媒体への掲載、配布
新聞の折込チラシでの広告や、物件近隣へのポスティング広告、ダイレクトメールでの広告等を行います。
2.自社ホームページへの掲載
物件の間取・写真をホームページ上で公開します。
営業担当が書くPRコメントも掲載し、物件の魅力をアピールします。
物件によっては360°パノラマ動画の撮影、掲載も致します。
3.各種不動産ポータルサイトへの掲載
注目度の高いSUUMO、アットホーム、オウチーノ等の各種不動産ポータルサイトに掲載し、幅広い物件広告を行います。
4.直営ネットワークを生かした営業活動
全国に広がる住友不動産販売の直営店舗ネットワークを生かし、売買情報を全国規模で活用します。
5.既存お問い合わせ購入希望客への積極的なご紹介
すでに住友不動産販売にお問い合わせいただいている購入希望客へご紹介させていただきます。
6.不動産ジャパンへの掲載
不動産ジャパンは、安心・安全な不動産取引をサポートすることを目的とした公益財団法人不動産流通推進センターが運営する総合不動産情報サイトです。
全国の大多数の不動産業者が加盟している業界4団体の情報を統合し、一元的に物件検索ができます。
7.不動産指定流通機構(レインズ)への登録
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムであるレインズへ登録します。多数の会員不動産会社がリアルタイムで物件情報を取得することができるため、仲介担当会社以外の不動産会社の顧客にも物件の紹介が可能です。

各種の売却活動により、売主様の不動産にご興味を持たれたお客様を、スケジュールにすり合わせて物件現地見学にお連れしますので、御協力をお願いいたします。

営業活動の状況については、日常の電話・メール等での報告の他、営業活動報告書を作成して定期的にご報告させていただきます。

※詳細につきましては営業担当にお問い合わせください。

STEP5 契約
営業担当による契約条件の調整

購入希望者より購入申込書をいただいたら、営業担当が価格や引き渡し時期などの契約条件を売主様、買主様と調整させていただきます。
売主様と買主様が合意に至ったら、売買契約を結びます。

物件状況等・設備の報告

売買契約にあたって、売主様には媒介契約を結んだ際に記入していただいた「物件状況等報告書」を見直していただき、直近の物件状況を報告していただきます。
また、媒介契約を結んだ際に記入していただいた「設備表」を見直していただき、物件に付帯するキッチン給湯器などの住宅設備について不具合や故障の有無などを報告していただくとともに、照明などの備品について置いていくのか撤去するのか決めていただきます。
※備品については買主様の希望によって、撤去いただく場合があります。

売買契約時に用意するもの
  • 仲介手数料の半金(ご契約時またはお引渡し時に全額を頂く場合があります。)
  • 印紙代
  • 登記済証
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
  • ご本人確認書類(運転免許証など)
  • 固定資産税納税通知書

※その他にも必要になるものがある場合もございますので、詳しくは営業担当にご確認ください。

重要事項の説明

売買契約に先立って、買主様に対し重要事項の説明を行います。
仲介を行う不動産会社の宅地建物取引士が「重要事項説明書」の読み上げと説明を行います。
重要事項説明書には、物件についての重要な事柄として登記簿に記載の権利関係、物件概要、代金授受の方法、契約解除の場合の規約等が記載されています。

売買契約を結ぶ
仲介を行う不動産会社が作成した不動産売買契約書を用いて契約を行います。
取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全で確実な売買の成立を目的としています。
不動産売買契約を締結しますと、以後は契約書の記載内容に基づいて権利の行使や義務の履行が必要になります。
契約
STEP6 引き渡し準備
営業担当による契約条件の調整

残代金の受領日までに買主様に引き渡しができるように各種手続きを行い、準備をします。
必要な手続きには下記のようなものがあります。

  • 住宅ローン等の借入金の返済および抵当権の抹消準備
  • 引っ越し
  • 不要品の処分
借入金の返済および抵当権の抹消準備

物件に住宅ローンが残っている場合、残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。
受領する残代金で住宅ローンを清算する際には、残代金の受領日までに借入先の銀行等で手続きを行い、抹消登記に必要な書類の準備を用意する必要があります。
抵当権抹消の手続きは司法書士が行います。

※詳しくは営業担当にご確認ください。

引っ越し

残代金の受領日までに引っ越しを済ませてください。
また、契約時に報告した「物件状況等報告書」および「設備表」の記載内容と現状が合っているかどうかご確認ください。
記載内容と異なると売主様に修復義務が生ずることがあります。

住友不動産販売では売主様のスムーズなお引越しをサポートするため、
引越し業者をご紹介しています。詳細はこちらからご確認ください。

公共料金の清算

電力会社、ガス会社、水道局などへ連絡し、利用の停止手続きをしてください。
売主様・買主様の双方で物件の状況確認を行います。

物件の状況確認

入居した後のトラブルを防止するために、売主様・買主様の双方で物件の状況確認を行います。
下記の状況を確認します。

  • 備品、設備等の状況確認
  • 隣地境界線の確認
STEP7 引き渡し(所有権移転)
買主様より残代金を受領し、買主様に鍵をお渡しし、所有権の移転登記手続きを行います。
ローン借り入れのある方は抵当権の抹消などの手続きも同時に行います。
固定資産税などの各種負担金の清算も行います。
※各登記手続きは司法書士が行います。
引き渡し
残代金授受の流れ
登記関係書類の確認登記関係書類の確認

所有権移転登記や抵当権抹消登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。

残代金の授受残代金の授受

買主様より残代金を受け取り、買主様へ領収証をお渡しします。

各種負担金の清算各種負担金の清算

固定資産税などの各種負担金を清算します。
引き渡しの前日までは売主様負担、引渡日以降は買主様負担として日割りにて清算するのが一般的です。
マンションの場合には管理費や修繕積立金も併せて清算します。

鍵の引き渡し鍵の引き渡し

買主様へ鍵をお渡しします。
引き渡しが無事に完了したことを確認するために、売主様・買主様双方に「引渡完了確認書」に記名・押印していただきます。

諸費用のお支払い諸費用のお支払い

不動産会社への仲介手数料、司法書士への登記費用など諸費用をお支払いいただきます。

残代金授受の際に用意するもの
  • 仲介手数料の半金
  • 登記費用(抵当権抹消の手続き等がある方)
  • 登記済証もしくは登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
  • 物件の鍵一式
  • 建築の建築時資料や各住宅設備の取扱説明書、マンションの分譲時資料など

※その他にも必要になるものがある場合もございますので、詳しくは営業担当者にご確認ください。。

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