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都心ビルの総合収益率、3期連続で上昇

不動研調査、期待利回りの低下も続く

　日本不動産研究所はオフィスビルのインカム収益率とキャピタル収益率を合わせた「総合収益率」（22年6月時点）を29日に公表した。東京都心5区の総合収益率は6.60％と、昨年12月時点の3.99％と比べて上昇した。上昇は大阪市も含め3期連続となる。
　コロナ禍で都心5区の総合収益率は20年6月から下降線をたどったが、20年12月時点の1.72％を底に上昇に転じていた。今回の調査では大阪の総合収益率も8.98％（21年12月時点5.12％）と回復。ただ19年12月時点で東京は9.71％、大阪は17.87％であり、同研究所は「回復幅は小さい」とみている。
　内訳をみると、都心5区のインカム収益率は4.46％（21年12月時点4.47％）と横ばい。19年12月時点の4.88％と比べても大きく下がってはいない。キャピタル収益率は2.14％（マイナス0.48％）と改善した。コロナの影響で土地価格が下がったが、20年12月で底を打ち改善に向かった。今期は建築費の上昇も影響した。一方、大阪市のインカム収益率は6.17％（5.94％）、キャピタル収益率は2.80％（マイナス0.82％）。インカム収益率はやや上昇し、東京都心と同様、キャピタル収益率は大きく改善した。
　同時期に公表した「不動産投資家調査」（22年10月時点）では、機関投資家などの期待利回りは低下基調が続いている。Aクラスのオフィスビルの期待利回りは「丸の内、大手町」で3.2％（22年4月は3.3％）と3期連続で0.1ポイント下がり、99年の調査開始以来、最低の水準になった。虎ノ門（3.5％）、六本木（3.6％）、港南（3.7％）、渋谷（3.6％）も0.1ポイント低下した。

（提供：日刊不動産経済通信）