不動産ニュース

特集 上昇強まる地価の最新動向（3）

◎札幌は富裕層取込みマンション価格上昇
　郊外ファミリーも順調、二極化の指摘も

　札幌・仙台・広島・福岡の地方4市のなかでも、再開発や新幹線延伸により期待感の高まる札幌と福岡の地価上昇が際立つ。札幌市は駅周辺の再開発や新幹線延伸への期待感などにより、マンション価格は中心部を中心に高騰が目立ち、販売も中心部や駅近の物件で好調に進んでいる。
　札幌市内の中心部では4、5年前までは平均坪単価200万円前後の物件が主で、高額でも230万～240万円だったが、足元では300万円台、さらにピン立地ではセカンドハウスや投資の需要を取り込む400万、500万円の物件も出てきた。長谷工アーベストの林祐美子・東京支社販売企画部門市場調査部長は「札幌は地方都市の中でもマンション価格はそれほど伸びないと言われてきたエリアだったが、価格が上がってきて販売も順調に進んでいる」と話す。
　大京が札幌駅前通と狸小路商店街の交差地に開発した「ライオンズタワー札幌」（中央区、総戸数133戸）は、地下街直結で商業と公共の複合施設という希少性が評価され、インナーでの販売期間を含め約1年半で完売となった。最高価格は3億円台、平均の坪単価もかなり高額だったが、販売は好調に進んだ。セカンドハウスや投資の需要が多くを占め、購入者の約6割が首都圏居住者だった。
　大和ハウス工業ら4社が開発するＪＲ札幌駅から徒歩3分、地下鉄東豊線と南北線のさっぽろ駅と直結予定の地上28階建ての「ＯＮＥ札幌ステーションタワー」（北区、624戸）も、最高価格5億円と高額ながら、第3期1次までに542戸を供給し、514戸が成約し好調。セカンドハウスや投資などの資産形成の需要が約7～8割で、購入者は北海道外からが4割に上った。中心部は用地価格の上昇と建築費の高騰による販売価格の上昇から需要層の変化もみられる。大和ハウス工業の菅原貴志・北海道支社マンション事業部長は「各社とも専有面積を少しコンパクトにし、実需向けの物件でもファミリーから単身者やＤＩＮＫｓ、パワーカップル、シニアカップルに需要層が移ってきた」とする。
　中間層のファミリー実需は豊平区や白石区、厚別区などの市内郊外部がメインになる。平均の坪単価は200万円前後。郊外部でもＪＲ線や地下鉄の駅から徒歩5分以内は需要が強い。ただし、郊外部も価格が上昇しており、実需層は坪単価240万～250万円が上限ともみられ、今後も用地代や建築費が上がり続ければ事業化が難しくなる可能性も考えられる。大京の笠井陸史・北海道支店事業推進課担当課長は「今後は坪単価200万円を切る物件はもう出てこないのではないか」とみる。
　足元では中心部・郊外部ともに販売が好調だが、今後は実需をターゲットにする郊外部で価格上昇を受け厳しくなるという見方もあり、中心部と郊外部の二極化が進む可能性が指摘される。

◎福岡、坪2百万円前後の物件で動き活発

福岡市も、大型の再開発「博多コネクティッド」と「天神ビッグバン」などによる期待感の高まりから、マンション市況は好調が続く。動きが活発なボリュームゾーンは平均坪単価200万円前後。大和ハウス工業の藤田竜二・本店マンション事業部福岡営業部次長は、「坪単価200万円前後の物件は動きが活発。福岡エリアは全体的に1、2年前から急に価格が上がってきた印象がある」と話す。九州旅客鉄道ら4社が開発中の「ＭＪＲ千早ミッドスクエア」（東区、532戸）は平均坪単価が200万円程度とみられ、販売も順調に進捗。ＪＲ九州は福岡市地下鉄空港線・博多駅から徒歩12分の立地で「ＭＪＲ博多ザ・レジデンス」（博多区、262戸）の開発も進めており、供給が進む。周辺相場より割安な坪単価240万～250万円とみられ、販売も好調という。西日本鉄道と大和ハウス工業がＪＲ鹿児島本線・竹下駅から徒歩8分の立地で開発した「ブライトクロス博多」（博多区、183戸）は、周辺相場（坪単価160万円）より若干高めの坪単価200万円強に設定したが、21年10月の販売開始から約1年で完売となるなど、売れ行きは好調。
　中央区などの中心部では高額物件の販売が好調に進む。ＭＩＲＡＲＴＨホールディングスとタカラレーベンが開発した「レーベン福岡天神　ＯＮＥ　ＴＯＷＥＲ」（153戸）は天神アドレスの希少性の高さなどにより約1年で完売。中央区は平均坪単価が300万円を超え、今後300万円台中盤が中心となりそう。
　大京の宮澤理樹・第二ブロック長兼大阪支店長兼広島支店長兼九州支店長は「利便性と周辺環境の良い物件は多少高めでも販売は順調に進んでいる。中央区の赤坂や大濠公園ではかなり高額な物件も供給され、顧客もついて来ている」と話す。高級住宅街の大濠公園の周辺では坪単価400万円、その中でも大濠アドレスでは坪単価500万円の大台にも乗ってきている。大和ハウス工業が開発中の「プレミスト大濠二丁目」（中央区、35戸）は全戸1億円超えで、最高価格は4億円台。22年3月に第1期、同11月に2期販売を開始し、すでに残戸数は1戸となった。
　福岡エリアは開発用地はまだあるが、価格も高騰しており事業の組み立てで苦心するデベロッパーが増えてきた。

（提供：日刊不動産経済通信）