不動産ニュース

特集 上昇強まる地価の最新動向（5）

◎移住などの増加でリゾート不動産が好況
　優良ホテルに観光や別宅の需要集まる

　コロナ禍にピーク・アウトの兆しがみえ始め、国内リゾート地の不動産需要が高まっている。京都市内の超高級コンドミニアムホテルには、感染症が広がる前の販売実績を上回る事例が出てきた。北海道のニセコエリアや沖縄県宮古島市にも外資のホテル開発が相次ぎ、長野県軽井沢町もセカンドハウス需要に湧く。テレワークの定着などで東京近郊を中心に一次取得層の移住が増え、新たな市場が生まれている。
　軽井沢ではロイヤルハウジングが20年以上、国内客向けの事業を展開する。多様な価格帯のマンションや戸建て、土地などを揃え、軽井沢の不動産市場で取引件数ベースで6割程度のシェアを持つ。木島寛社長によると、直近1年の反響件数はコロナ初期と同程度だが、その内容は様変わりした。5000万～6000万円台の物件は勢いが弱まり、それよりも価格がさらに低い物件の需要が増した。木島社長は高価格帯物件の引き合いが減った一因を「コロナ初期よりも投資用物件としての魅力が落ちた」と分析。今後の展開について、「軽井沢では実需の賃貸住宅や比較的安価な物件を多く扱う事業者が求められている。当社もそのジャンルを強化する」としている。
リストグループは国内外の富裕層に向けた物件を扱う。22年度の軽井沢での成約件数は別荘が8件で、平均成約価格は6.5億円。20億円を超えるものもあった。他にタイムシェア別荘も17件売れた。立地は旧軽井沢、南ヶ丘、追分、南軽井沢など。コロナ前より問い合わせ件数は増え、販売価格も落ちていない。昨年10月以降、特に香港や中国からの引き合いが増えたという。リストインターナショナルリアルティの福島麦・ウェルネスマネジメント事業部執行役員は「富裕層に人気の旧軽井沢、新軽井沢などの築浅物件はすぐに売れるが、所有者が簡単に手放さないため仕入れは難しい」と指摘。在庫総数については「コロナ前の水準に回復したが、富裕層が欲するような優良物件はストックが足りない。シェア戸建てや自宅兼ホテルなど商品のすそ野も広がった」とみている。

◎インバウンド需要回復も民泊には警戒感

　京都市の「フォーシーズンズホテルレジデンス京都」は総客室数180室のうち57室が分譲用で、16年に販売が始まった。リストグループが昨年に販売仲介の1社として参画した。同社によると分譲住戸の販売価格は6億円から10億円で平均坪単価は約2000万円。コロナ禍以前の相場に照らしても割高感があり、販売は年に数室ペースだった。ところが昨年に海外富裕層からの問い合わせが急増。16～21年の年間平均販売室数との比較で3～4倍の分譲客室が売れた。コロナ禍で1泊7万円程度にまで落ちた宿泊料金が最近は30万円台に戻り、販売もさらに進むと同社は展望している。
　北海道倶知安町などのニセコエリアと沖縄の宮古島では宿泊施設の新規開業が相次ぐ。ニセコでは今年、シンガポールと韓国の外資系コンドミニアムホテルが2件できる。26年秋には星野リゾートの高級レジデンスホテル「星のやロッジニセコ（仮称）」（総客室数62室）も開業する。東急不動産も86年にオープンした「ホテルニセコアルペン」を建て替える。ニセコエリアで30年までに開業予定の施設は20件を超える。交通や生活に必要なインフラ整備が現地の課題だ。
　一方、沖縄では宮古島の開発が多い。6月に「ヒルトン沖縄宮古島リゾート」（329室）が開業。ローズウッドホテルズ＆リゾーツは三菱地所と「ローズウッド宮古島」を24年に開く。独立系のレオ・コーポレーション（千葉県船橋市）もプール付きヴィラ12棟の「レオ癒リゾート宮古島」を開いた。同施設は通常3万円台、繁忙期でも1泊5万円程度と値ごろな価格帯で1棟貸しする。ワーケーション需要も狙う。
　リゾートホテルの活況は地価公示に表れた。「北海道倶知安町3」の住宅地価は前期比3.3％上昇の15万6000円。長野県軽井沢町の地価は住宅・商業合わせた8地点すべてで前期を上回った。沖縄県宮古島市は住宅地が7.7％、商業地が3.5％、それぞれ上昇した。国土交通省によると、住宅地の地価上昇は観光従業者の住宅取得意識の高まりが一因だという。ただリゾート地には懸念材料もある。訪日客の回復でホテルの過当競争が再燃する可能性があることだ。コスモスイニシアが運営するアパートメントホテル「ミマル」は昨年12月と今年1月の稼働率がコロナ禍直前と同等の約7割に戻ったが、「コロナ禍で減った民泊事業者が再び増えてきた」という。別の独立系ホテル事業者も「今後は全国で民泊事業への参入が増える」と供給過剰に警戒感を持つ。

　※本シリーズは終了します。

（提供：日刊不動産経済通信）