不動産ニュース

特集 注目マーケットの最新動向②

◎中古マンションは立地選好の厳しさ増す

―東京都心でも好調エリアは限定的な傾向―

23年の基準地価調査では、東京都の住宅地の動向を国土交通省は「総じて住宅需要は堅調であるが、とりわけ都心周辺の利便性の高い地域ではマンション、戸建て住宅とも需要が旺盛で、上昇傾向となった」と総括した。しかし、販売現場や不動産市況の専門家が抱く印象とは、やや違いがありそうだ。都心では既に、消費者による立地選好が厳しさを増して、東京23区の範囲ではなく、都心6区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区）でも、中古マンションの価格の上昇が続いて好調なエリアは限定的とみている。

　東急リバブルで都心の高水準なマンションの売買仲介を取り扱う店舗「ＧＲＡＮＴＡＣＴ（グランタクト）渋谷」の中島清彦シニアマネージャーは、「1億円近くの物件の売れ行きが減速してきた。むしろ、より高額な1億5,000万円以上の物件の動きの方が早い」と語る。中島氏は、「近隣の居住者以外からも需要が高い再開発エリアや明確な資産性が期待できる有名アドレスは人気が高く、売り物件が不足して価格が上昇している。桜丘町や表参道、原宿に加えて松濤なども好調だ」と話す一方で、「住宅地として人気があるものの、利便性では若干劣る駒場や代々木上原、代々木八幡などは、販売期間が相対的に長くなった」という。

　マンション市場を長らく牽引してきたパワーカップル層にとっても、物件価格の上昇が続く市況での中古マンションは、いよいよ手が届きにくい価格水準に達しつつあるようだ。加えて、海外も含めた経済情勢への不安感や、将来的に変動金利型住宅ローンの利率上昇が見込まれる金融政策の変更などの影響から、都心物件の市場の主役は富裕層に再び移っていったとみられる。

東京カンテイの井出武執行役員は、「厳選されたピンポイントのエリアだけが、実需だけでなく、富裕層による投資やインバウンドも含めた幅広い購入層から人気を集めている」と分析する。同社が70㎡に換算した中古マンションの戸当たり平均価格をみると、8月は東京23区の価格が7,030万円となり、前月比で3カ月連続のマイナスだった。一方、都心6区は1億426万円で前月と比べて7カ月連続のプラスを記録しており、エリアによる差は鮮明だ。三菱ＵＦＪ信託銀行不動産コンサルティング部の舩窪芳和リサーチャーは、「中古マンションは、新築マンションの代替品という要素がある。デベロッパー各社が都心の新築マンションの価格について、今後1年間で1割程度の上昇を見込んでいる現状では、都心の中古マンションもまだ価格の上昇が続く」と想定する。ただし、「出社率の上昇に伴い、駅力と通勤時間、価格に納得感がある物件を消費者は厳しく選ぶ傾向が強まっている。富裕層の好む限定的な物件の人気が市況を引っ張っていき、エリアによる色分けがはっきりと出てくる」（舩窪氏）とみる。

　都心における中古マンションの取引主体は、相続を中心に資産形成をしてきた伝統的な富裕層から変化の兆しがあるようだ。中島氏は「30歳代～40歳代ながら、起業や投資によって多額のキャッシュを得たような顧客が増えた。現金を持っている層の購入が多く、住宅ローンの利用も半分程度」と実感を話す。また、「都心の物件は価格上昇が続いているため、税率の面で不利になっても2～3年先の短期売却を見越した取得も多い」とする。今後の中古マンション市況を中島氏は、「販売期間が長引く物件に値下げの提案をしやすくなり、堅調に販売が進むとみている。不足がちな人気エリアの売り物件が増えてくれば、業績の積み増しもできる」と展望した。

（提供：日刊不動産経済通信）