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2023年10月30日

東京23区1億円超え以外の注目点

―東京23区1億円超え以外の注目点―

―都心好調の影響が郊外の供給にも波及―

―調査開始50年、過去から学ぶこと―

先日発表した23年度上半期の首都圏マンション市場動向において、東京23区は初めて年度上半期として1億円を突破した。23区の価格については年間の上半期(1~6月)でも1億円を突破していたので、メディアが大きく取り上げることは無いかもしれないと思っていたが、バブル期からの価格推移のグラフまで用意して報道するなど、相変わらずの様子であった。言うまでもなく、都心エリアの1億円突破の理由は高級・大型物件の供給が「平均」を大きく押し上げたものだ。戸当たり価格の平均値ではなく中央値を見ると、まだ8,268万円である。前年同期の6,600万円からは大きく上昇したものの、その上げ幅は平均値と比較して小さい。その結果、この年度上半期ではその差が2,000万円を超えるまでになった。価格の平均値を大きく押し上げた高額住戸は人気も凄い。この6カ月の間に2億円以上の住戸は486戸発売された。全て23区内であったが、その94.2%は初月に成約に至っている。初月契約率は8割を超えれば絶好調なのだから、この状況を何と表現すればよいか考えてしまうほどの好調ぶりだ。その都心高額物件の好調にけん引されて23区は供給がほぼ1割増となり、シェアが5割に迫ったことも首都圏の価格を押し上げることとなった。価格が3割アップと大幅に上昇したのは23区だけではあるが、その他のエリアも埼玉県以外は1ケタにとどまったものの価格はアップ。埼玉県の下落は前年同期にタワーマンションが積極的に供給された反動によるもので、前々年度上半期との比較ではアップしている。円安などによる資材費の高騰、人件費のアップなどからエリアを問わず建設コストの上昇が見て取れる結果となっている。絶好調な都心に隠れがちではあるが、郊外エリアの復調も数字に表れてきている。7月に発表した1~6月の発売戸数は全エリアが前年同期比で減少していたものの、4~9月では23区だけでなく、東京都下と千葉県も増加となった。夏前からの復調が盛り込まれた格好だ。さらに神奈川県では秋商線において多数の大規模・中規模物件の発売が控えており、これからの挽回が充分に期待できる。

 神奈川県では供給回復が期待出来るものの、それが首都圏全体の供給の伸びには結びつかないかもしれない。その理由の一つは都心部が絶好調で、売り上げの伸びが凄まじいことによるものだろう。販売総額は平均価格と発売戸数から簡単に算出できるが、年度上半期の23区のそれは6,000億円超と、前年同期比ではほぼ1.5倍に上っている。都心の高額物件を手掛けるデベロッパーにとっては、その周辺エリアの物件を積極的に売り急ぐ状況ではなくなりつつある。実際のところ、住宅情報誌の販売予定物件の一覧を見ると、年明け発売の物件広告が目立っている。例年であれば、紙面の中心は秋商線に発売される物件で、そのような物件の一部の発売が年明けにずれ込むということはあった。しかし今年は様相が変わっている。価格も高くなっているので、回遊族に積極的に売り込んでも成果は小さい。関心の高い、意欲の強い購入希望者への対応にシフト。秋商線が佳境に入ってもギアは上げず、巡行を貫くデベロッパーが多くなりそうだ。そうなった場合、1~12月の年間供給は3万戸を下回る可能性が高い。またここに来ての着工の減少も注視したい。首都圏のマンション着工は3カ月連続で2ケタ以上落ち込み、4~8月の累計は前年同期比で4,000戸弱の減少となっている。着工減はエリアを問わず、東京都でも顕著だ。この影響は年内の供給にすぐに表れるものではないだろうが、先行きには懸念が持たれる状態と言える。工事費が一段と上昇してしまって、夏休み明けからはさすがに販売が厳しくなってきたとの声も聞く。高額物件の販売は好調であっても先行きの不透明感はモヤのよう残り、完全に払拭されてはいない。

 さて、調査開始51年目の年度上半期の集計も終わり、弊社調査部門ではまもなく昨年までの調査データ50年を取りまとめた資料集を11月に発刊する。73年の調査開始から最初の10年間のまとめは82年の全国マンション市場動向の中で特集しており、それ以降は10年毎に資料集を刊行してきた。改めて確認してみると、それぞれの10年間では必ず大きな事象が起こり、何かしらの転換点を迎えている。73年から82年では二度のオイルショックと旧耐震から新耐震への転換、83年から92年はバブル全盛とその崩壊、93年から02年は大量供給期の始まりと阪神・淡路大震災、03年から12年は大量供給期の終焉とリーマンショック、そして東日本大震災があった。直近の13年から22年はアベノミクスによる大規模金融緩和と建設費高騰による価格上昇、さらに新型コロナウイルスによるパンデミックが挙げられる。もし10年間を好きなように切り取った場合を考えても、マンション市場に大きな波が立たなかった期間はほとんど無い。安定的に大量供給が続いた96年から05年までぐらいだろうか。大抵の10年間は何か変革が迫られるような事態が起こる。今年から32年までの10年間においても、やはりさざ波のような状態に終始することは無いだろう。常に過去から学び続け、その来るであろう変化に備えることが重要だ。50年史がその手助けになるようなデータ集になればと考えている。

(提供:日刊不動産経済通信)

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