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東京都心のＡ級ビルは空室率が1％台に

―新築が限定的で活況見通し―

　コリアーズ・インターナショナル・ジャパンは、25年第3四半期（7～9月期、3Ｑ）の東京都心5区における、概ね基準階面積が300坪以上の賃貸オフィスビルを調査したグレードＡオフィスの需給動向を公表した。空室率は1.5％（前期比0.6ポイント減）と1％台まで低下。平均想定成約賃料は坪当たり3万4,000円（1.8％増）だった。リサーチ責任者を務める川井康平氏は「現実的にまとまった面積を確保する選択肢が新築物件に限られる場合も多く、26年や27年の竣工物件も内定が進んでいる」と話す。

　コリアーズでは、28年までは東京都心の新規供給が10万坪を上回る水準が続くとみている。ただ、25年通年の新規供給が15万坪を下回る一方、ネットアブソープション（吸収需要）が25万坪と予測しているため、大幅な需要超過を見込んでいる。人材採用の強化などポジティブな理由によるオフィス移転が多く、上昇する賃料条件を借り手は受け入れている状況だ。川井氏は「居抜きでの入居や、ビルの一部にセットアップオフィスを設置するなど、リーシングでも従来から変化している。内装工事が長期間化し、費用が数年前と同じ仕様で1.5倍から2倍の事例があり、オーナー・テナントの双方でダウンタイムやコストの軽減を図る動きが増えた」としている。

　コリアーズは、3Ｑから都心5区の高水準なビル65棟を独自に選んだ「プレミアムオフィス市況」の分析も始めた。空室率は0.8％（0.6ポイント減）とＡグレードビル以上に逼迫傾向。平均賃料は坪4万2,700円（2.1％増）、平均フリーレント月数は5.0カ月（0.2カ月減）、5年契約を想定した平均実行賃料は、坪3万9,100円（2.4％増）と算出した。

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（提供：日刊不動産経済通信）