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残価設定型住宅ローン、国が普及後押し

―国土交通省、高齢期の返済不安に保険で対応―

　国土交通省は、高齢期の住宅ローンの返済不安を解消するため、「残価設定型住宅ローン」の普及を後押しする。将来の売却時価値（残価）に着目し、毎月の返済では残価部分を返済不要にする住宅ローンで、月々の負担を軽減できるのが特長。自動車の購入では類似の手法が知られるが、住宅は将来価格が不透明で、残価が回収できないおそれもあり、金融機関は導入しにくかった。国交省は残価未回収のリスクを引き受ける保険制度を設け、新しい住宅ローンの普及を目指す。

　残価設定型住宅ローンは、借入額から残価を引いた額を毎月返済し、残価は将来売却などで一括返済する仕組み。利息は残価を含めた借入額全体にかかる。残価を除いた返済額の構成は、「残価の利息＋残価以外の部分とその利息」になる。残価以外の部分とその利息の返済後（高齢期を想定）は、残価の利息のみの返済になり、月の負担はさらに軽減される。高齢期は、売却による一括返済を前提にしたリバースモーゲージに近い。若いうちから利用できること、死亡時だけでなく住替えを実現する選択肢にもなることがリバモとは異なる。子どもが残価を支払えば相続も可能だ。

　売却価格が設定残価を下回るリスクを引き受けるのは住宅金融支援機構だ。機構が金融機関向けに新たな保険制度を創設する。国交省は25年度補正予算案に14.52億円を計上し、リスクの一部補填を目的に機構に出資する。早ければ25年度中にも金融機関が商品提供できるようにする。住宅価格の上昇で近年は住宅ローンの返済期間も長期化の傾向。国交省は高齢期に返済できなくなる不安への対応を進めるとともに、良質で維持管理の行き届いた住宅への金融機関の評価を高めたい考え。対象は長期優良住宅を念頭に詳細を詰める。

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（提供：日刊不動産経済通信）