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投資用不動産の評価、取得価格ベースに

―26年度税制改正、27年からの適用目指す―

　政府・与党は26年度税制改正で、小口化商品を含めた投資用不動産の評価方法を見直す方針だ。投資用不動産は、取得時の価格と評価額の差に着目して、相続税・贈与税の税額を大幅に圧縮する事例が把握されている。相続開始直前に高額物件を駆け込み取得する露骨な節税事例もみられ、政府内で問題視されていた。評価の適正化と課税の公平性のため評価方法を改める。

　投資用不動産の評価には路線価などが用いられてきた。評価額は市場価格より低く抑えられ、税額も引き下げることが可能だ。自民党税制調査会で政府が示した案によると、見直しは取得時の価格での評価にすることが軸。投資用不動産は、被相続人・贈与者の相続開始または贈与前「5年以内に取得または新築したもの」を対象に、原則、取得時の価格で評価する。取得以降の地価の変動の影響も加味する。

　小口化された投資用不動産商品は、取得の時期にかかわらず、通常の取引価格で評価する。評価の際は、①出資者の照会等により、販売会社等から提示される適正な処分・買取価格等②販売会社等が把握している適正な売買実例価額③定期報告書等に記載された不動産の価格等─などがあれば参考とする。

　政府が示した事例では、千代田区の1棟賃貸マンションを、被相続人は相続開始の2年8カ月前に21億円で取得。相続発生後、相続人らは4.2億円と評価していた。小口化商品は、68歳の贈与者が3,000万円で取得したものを、5カ月後、9歳の受贈者が取得。評価額を480万円に圧縮した事例があった。受贈者はその後、取得価格とほぼ同額で売却している。

　見直しは27年1月1日以後に相続等で取得する財産の評価から適用する方針で、今後詳細を詰める。

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（提供：日刊不動産経済通信）