家の査定の方法と流れをすみふの仲介ステップ（住友不動産ステップ）が解説！必要な準備やチェック事項も紹介

不動産査定　更新日付：2025.1.08

引っ越しなどのさまざまな理由により、購入した家の売却を検討している方もいるでしょう。そこで気になるのが、どれくらいの値段で売れるのかを診断する「査定」です。

査定には「机上査定(簡易査定)」、「訪問査定」の２種類があります。

机上査定とは、ご所有不動産のスペックや過去の類似物件の取引からおおよその売却価格を求める方法です。それに対して、訪問査定とは、実際に不動産会社の担当者がご所有不動産を訪問して価格を概算する方法です。

今すぐ無料で査定を依頼したい方は、以下から調べてみましょう。

査定の詳細よりも、まずは売却の流れから確認したいという方は、こちらのページをご覧ください。

この記事で、家の査定はどのような流れでおこなうのか、また、必要な準備やチェックしておきたいことをご紹介します。

家の売却を考えている方や、いつかは売却しようと計画している方もぜひご一読ください。

1 家を査定する方法

家を売却するとき、まずはどの程度の価格で売れるのか「査定」する必要があります。

しかし、査定といってもどこで依頼できるのかわからない、という方もいるのではないでしょうか。

基本的には、査定は不動産の売買を仲介する不動産会社でおこなうことができます。

どこまで詳しく調べるかによって、机上査定(簡易査定)と訪問査定の2つに分かれます。

1-1 机上査定(簡易査定)

机上査定は、簡易査定ともいわれ、物件情報と周辺の売出事例、成約事例などのデータから売却価格を概算することです。

床面積や敷地面積、築年数、町名などの情報を入力するだけで査定できるので、スマホやパソコンさえあれば簡単に依頼が可能です。

また、すみふの仲介ステップ（住友不動産ステップ）では、オンラインによる査定も実施しています。

現在のお住まいを売却しようか考えている方、また、価格によっては売却も視野に入れている方は、ぜひ以下から机上査定にお進みください。

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1-2 訪問査定

より高い精度で売却価格を知りたい方は、訪問査定がおすすめです。

訪問査定とは、不動産会社の担当者が査定を希望するご所有不動産を訪問し、実際の状況を確認の上、精度の高い査定をすることです。

家の仕様だけではなく、日当たりや管理状況、内装などのその家固有の状態を価格に反映させるので、ほかの査定方法に比べて、より現実的な査定価格を知ることができます。

また、査定を依頼する側にとっても、対面で不動産会社のスタッフと接するため、自身にあった人や会社を見極めやすいというメリットがあります。

一方で、より詳細を見極めて査定する分、机上査定と比べると時間がかかる点は、「できるだけ早く家の売却価格を知りたい」方にとってはデメリットかもしれません。

とはいえ、実際に家を売却するときは詳しい査定価格を調べる必要があるので、机上査定ではなく訪問査定をしておく必要があります。

売却を前向きにお考えの方は、以下から訪問査定のご予約にお進みください。

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2 家の査定はどうやって依頼する？

家の査定は不動産会社に依頼することが一般的ですが、それ以外にも査定を申し込む方法があります。

査定を依頼する場所とそれぞれの特徴を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

• 不動産会社に直接依頼
• インターネットから査定依頼

2-1 不動産会社に直接依頼する

家の査定のもっとも一般的な方法は、不動産会社に査定を直接依頼することです。

不動産の売買を実施している不動産会社に電話やメールで問い合わせ、日時を決めて営業担当者に売りたい家を見てもらい、査定結果の報告を受けます。

不動産会社の営業担当者は家の状態や日当たり、周辺環境などを詳しく調べ、過去の類似する取引を参考にして査定価格を算出します。

また、過去の類似する取引を参考にして市場に即した価格を算出するためにも、不動産売却の実績が多い不動産会社に依頼することが大切になります。

すみふの仲介ステップ（住友不動産ステップ）は、「売却力」に優れた不動産会社です。売却まで充実したサポート体制が整っていますので、査定から売却までを安心してお任せいただけます。

もちろん、査定だけ、相談だけのご依頼も無料で承っております。ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

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2-2 インターネットから査定を依頼する

インターネットで利用できる査定サービスも便利です。

おおよその床面積やエリア、間取り、築年数などを入力するだけで、不動産会社に査定結果を出してもらうことができます。

また、納得できる査定価格を提示した不動産会社には、そのまま売却相談にも進めるため、不動産会社を探す手間も省けるでしょう。

不動産会社に直接依頼する訪問査定とは異なり簡易査定のため、おおよその価格となりますが、とりあえず売却できる価格の目安を知っておきたいときには適した方法です。

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3 家の査定から不動産会社と契約を結ぶまでの流れ

家の査定から不動産会社との売却契約の締結までは、以下の流れに沿って進みます。

• 不動産会社に査定依頼する
• 必要書類を用意する
• 訪問査定を受ける
• 査定の結果を受け取る
• 媒介契約を締結する

それぞれの段階について、詳しく見ていきましょう。

3-1 不動産会社に査定依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼します。

知っている不動産会社に電話で依頼することもできますが、インターネットで不動産会社を探して依頼することもできるでしょう。

インターネットで依頼するときは、住所や築年数などのいくつかの情報を入力する必要があります。

いくつかの不動産会社に査定を依頼すると、査定結果を比較して、納得いく価格で売り出せるでしょう。

なお、訪問査定の場合は、訪問日程も決めておく必要があります。

訪問査定には30分～1時間ほどかかるので、スケジュールを確認しておきましょう。

すみふの仲介ステップ（住友不動産ステップ）へのご依頼は以下からお手続きいただけます。電話でも承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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3-2 書類を用意する

訪問査定の際には、特に何も書類を用意しなくても査定を受けられますが、以下の書類があると、査定をよりスムーズに進められます。

3-3 訪問査定を受ける

準備が整ったら、実際に訪問査定を受けます。

ある程度の掃除や荷物の整理をしておくと、不動産会社の担当者がチェックしやすくなりますが、専門の業者にクリーニングを依頼する必要はありません。

注意点については後述するので、ぜひご確認ください。

3-4 査定の結果を受け取る

訪問査定の訪問時間は、30分～1時間程度ですが、その場ですぐに査定結果を知ることはできない場合があります。

土地や建物にかかる法規制などを調べてから、詳しい価格を割り出していくので、査定結果を受け取るまでに数日かかることが一般的です。

査定結果や担当者との相性、ご自身で想定している売却条件などに合う不動産会社を選びましょう。

3-5 媒介契約を締結する

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。

なお、媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

それぞれ詳しく解説します。

3-5-1 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約を締結すると、ほかの不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。また、売却を依頼する人自身が見つけた買主に不動産会社を通さずに売却することもできません。

不動産会社は不動産指定流通機構（レインズ）に5営業日以内に情報を登録し、1週間に1回以上活動状況を依頼主に報告します。できるだけ早めに売りたいときには、専属専任媒介契約を選ぶほうがよいでしょう。

3-5-2 専任媒介契約

専任媒介契約も、専属専任媒介契約と同じく、ほかの不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。

ただし、売却を依頼する人自身が見つけた買主に売却することはできるので、自分でも買主を探したいという方に適した媒介契約です。

不動産会社は、不動産指定流通機構に7営業日以内に情報を登録し、活動状況を2週間に1回以上依頼主に報告します。

不動産会社による売却も進めつつ、自分でも買主を探したいときには専任媒介契約がおすすめです。

3-5-3 一般媒介契約

一般媒介契約は、ほかの不動産会社に重ねて家の売却を依頼することができます。

契約を結ぶ不動産会社の数に上限はないので、より多くの人に見てもらい、納得できる条件で売却したいと考えているときに利用できるでしょう。

不動産会社には不動産指定流通機構への登録義務がなく、また、依頼主への活動状況の報告義務もありません。

そのため、専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べると、不動産会社が販売活動に注力しない可能性があります。

4 家の査定を受ける前に確認しておくこと

査定をより正確に受けるために、以下の３つを確認しておきましょう。

• 住宅ローンの残高
• 修繕履歴の有無や実施内容
• 土地の境界線や利用履歴

それぞれについて詳しく解説します。

4-1 住宅ローンの残高

家を売却するときには、住宅ローンが残っていないかも確認しておきましょう。

なお、住宅ローンの返済が残っている場合は、引渡時までに（通常は引渡時に）残高の清算と抵当権抹消が必要になるので注意が必要です。

4-2 修繕履歴の有無

長年住んでいた家であれば、修繕工事なども一度や二度はしたことがあるかもしれません。

修繕履歴は上記で紹介した書類には掲載されていないので、売却時には別途、不動産会社に伝えるべきポイントです。

修繕履歴は、買主にとっては重要な情報となります。中古物件は修繕履歴があるほうが適切な価格で売却できる可能性が高いので、忘れずに伝えるようにしましょう。

4-3 土地の境界や利用履歴

土地の境界についての情報も必要です。

特に土地の単価が高額なエリアでは、わずかな違いで査定価格が大きく変わってしまうので境界線は厳密に定めておく必要があります。

隣接する土地の持ち主と話し合いつつ、必要に応じて測量を専門家に依頼して境界線を明確にします（測量は媒介契約締結後に行うのが一般的です。すみふの仲介ステップ（住友不動産ステップ）では媒介契約を締結していただいたお客様に当社の負担で測量等を実施する「宅地測量（仮測量）」サービス※をご用意しています。）。

※権利関係を確定させるものではありません。

また、ご利用には当社規定の条件があります。

詳細は営業担当者にお問合せ頂くか、下記アドレスをご参照ください。

https://www.stepon.co.jp/step_sokuryo/

また、土地の利用履歴についての資料も求められることがあるので、必要に応じて準備しましょう。

例えば、今まで有害物質を排出する工場の敷地として使っていたなどの場合、売却する前に伝えておかなければ、後でトラブルになる可能性があります。

5 家の査定で不動産会社にチェックされるポイントは？

家の査定では、以下の4つのポイントを確認されます。

• 家の築年数
• 家が建つ土地の状況
• 家の立地条件や周辺環境
• 家の内装や外装

これらのポイントが査定価格に影響します。詳しく見ていきましょう。

5-1 家の築年数

一般的に、築年数が経っている古い家ほど査定価格が低くなります。

ただし、リノベーションやリフォームをしている場合は、査定価格に影響を及ぼすことがありますので、事前に不動産会社に伝えておきましょう。

5-2 家が建つ土地の状況

土地の面積や形、接道状況なども査定価格に影響を与えます。それぞれ査定価格が高くなる条件は以下のとおりです。

土地の形にも共通していますが、家を建築する際にできるだけ建築制限がかからない土地がより評価されると考えてよいでしょう。

5-3 家の立地条件や周辺環境

立地条件や周辺の環境も査定の対象になります。

例えば、以下のような条件で査定価格が変わります。

• 駅やバス停までの距離、アクセスの良さ
• 学校や公共施設の有無
• スーパーやコンビニ、クリニックなどの生活に必要な施設の近さ
• 日当たりの良さ
• 眺望の良さ

交通機関や、スーパーやコンビニなどに近い立地の方が一般的に生活しやすいと捉えられるため、査定価格は高くなります。

日当たりに関しては、南向き、東向きの順に好まれます。北向きの物件は日当たりが悪く、査定額が下がる可能性が高いです。

また、家の前にマンションが建っていたり、建物に囲まれていたりすると眺望が悪いと判断されてしまいます。

5-4 家の内装や外装

そのほかにも、家の内装や外装についてもチェックされます。

• 家の内部が清潔であるか
• 利用しやすい間取りであるか
• 劣化や損傷の程度
• 雨漏りなどがないか
• 水まわりなどの設備がそのまま利用可能か
• 修繕履歴
• 屋根や外壁の状態

部屋がきれいな状態であるか、快適に生活できるかどうか、リフォーム等が必要かどうかを見られます。

主に、生活しやすい間取りであるか否かを始めとして、壁紙やフローリングの損傷具合や、水回りの設備がしっかりメンテナンスがされているのか、などが確認されます。

物件によっては、設備を一部新しくしたり、リフォームしたりと修繕履歴があることも考えられます。その場合、何も施していない物件よりも評価されるため、必ず不動産会社の営業担当者に伝えるようにしましょう。

6 売りやすい家にしたいなら！すみふの仲介ステップ（住友不動産ステップ）の「ステップエスコート」がおすすめ

不動産の査定価格へは、さまざまな要素が影響を与えます。

立地や広さなどは変えることができませんが、清潔さやキズなどは事前に手を加えておくことで査定価格を高くすることが可能です。

すみふの仲介ステップ（住友不動産ステップ）の「ステップエスコート」※では、売りやすい家にステップアップするさまざまなサービスを提供しています。

例えば、ホームクリーニングや雑草処理を実施して清潔な印象にグレードアップしたり、宅地測量をすることで近隣トラブルを未然に防止できます。

大切な財産を適正な評価で売却するためにも、ぜひご利用ください。
※お取引後のサービスは、「住友不動産のふれあい+S」にご加入いただいた方が対象です。

7 査定を不動産会社に依頼する時の注意点

査定で失敗しないためにも、以下のポイントに注意しましょう。

• 信頼できる不動産会社に査定依頼をする
• 欠陥があっても隠さない
• 要望は正確に伝える

7-1 信頼できる不動産会社に査定依頼をする

査定で重要になるのは、信頼できる不動産会社に査定を依頼することです。

すみふの仲介ステップ（住友不動産ステップ）は年間購入相談件数16万件以上（※1）、年間取扱件数3.1万件以上（※1）の実績のある不動産会社です。

豊富な実績をベースに客観性の高い査定を実現しています。家の査定をご検討中の方は、ぜひお問い合わせください。

※1※2　2023年度実績
※3　2023年度中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、もし、お知り合いの方が不動産取引（売買・賃貸など）を検討されていた場合、当社を勧めるとご回答いただいたお客様の割合

すみふの仲介ステップ（住友不動産ステップ）では、8,500社を超える不動産会社から物件特性に合った紹介先に一括紹介する「ステップオークション」や売れやすい不動産にステップアップする「ステップエスコート」で充実したサポートを提供しています。

まずは無料査定をご利用いただき、家の査定価格の目安をご確認ください。

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7-2 欠陥があっても隠さない

家には、多少の不具合や傷などが生じていることもあります。

これらの欠陥を隠すと、契約不適合責任を問われて売却後のトラブルにつながることがあるので、絶対に隠さず事前に開示しておきましょう。

7-3 要望は正確に伝える

売り手側の希望をしっかり伝えることも大切です。

不動産会社が提示する査定価格は、実際に市場で売買される取引価格（実勢価格）です。査定価格に納得がいかないときは、査定額よりも高額で売却活動を進めることも可能です。

また、売却したい時期などにもご希望があるかもしれません。

まずはご自身の要望を明確にして、不動産会社に正確に伝えましょう。

8 家の査定に関するQ&A

家の査定に関して、よくある質問とその答えをまとめました。

ぜひ参考にして、疑問を解消してから査定を進めてみてください。

8-1 家を査定したら必ず売らなければならない？

査定を依頼したからといって、その不動産会社で売却しなければならないわけではありません。

いつか売るときのために価格を知っておきたいという場合は、査定だけして参考程度にとどめておきましょう。

8-2 売却する際、査定価格で売り出さないといけない？

必ずしも、査定された価格で不動産を売り出す必要はありません。

しかし、査定価格は各営業担当者のノウハウをもとに算出された適正価格であるのも事実です。

査定価格よりも高額な価格で売り始めたいときは、不動産会社の営業担当者と相談することをおすすめします。

8-3 媒介契約を結んでから売却をやめる場合、仲介手数料はかかる？

媒介契約を結んでも、成約に至らなかった場合は仲介手数料を支払う必要はありません。

あくまでも、成約した場合のみ仲介手数料が発生するので、安心して媒介契約を結ぶことができます。

9 まとめ

家を査定するときに知っておきたいことを紹介してきました。大切な不動産を適正に査定し、適正に売却していきましょう。

査定を受ける方法は、机上査定と訪問査定があります。ご自身に合った査定方法を利用してみてください。

訪問査定を受ける際は、できるだけ高い査定価格になるよう、本記事で紹介した家の査定を受ける際に確認されるポイントを押さえて臨むことをおすすめします。

すみふの仲介ステップ（住友不動産ステップ）では、無料で査定依頼・売却相談を承っています。家がいくらで売れるのか知りたい、という方はぜひお気軽にご利用ください。