初めてのマンション売却
∼ 失敗しない売却までの流れ、ポイント ∼
初めてのマンション売却
∼ 失敗しない売却までの流れ、ポイント ∼
初めてマンションを売却する方は必見。売却までの流れの他、準備するべきポイントなどをご説明します。
まず最初にマンション売却を考える時にすることは、情報収集です。
売却したいマンションと同じ程度のマンションはいくらで取引されているのかやマンションの市場動向、どの程度の金額で売れるのかなど市場や相場を知っておくことが大事です。
マンションを売却する際に必要な書類、費用等を確認します。
登記識別情報- 住宅ローン関係書類
- 税金に関する書類
- マンション購入時の契約書
- マンションの月の維持費
マンション売却を依頼するのは、どんな不動産業者でもよいわけではありません。
不動産業者により開発や新築販売、管理、賃貸仲介、売買仲介など専門分野、得意分野が異なります。
マンション売却を得意とする不動産業者に依頼することが大切です。
豊富な経験と実績、幅広いネットワークを持つすみふの仲介ステップ（住友不動産販売）にお任せ下さい。
簡易査定（机上査定）
近隣の不動産取引事例や公示価格、路線価などを基に机上査定をして概算価格を算出します。
訪問査定
実際に現地のマンションを訪問し、机上査定の内容に加え、室内の状況、管理状況などを加味して、
より実際の不動産取引額に近い金額を算出します。
売却価格の決め方
売主はできるだけ高い金額で売却したいと考え、買主はできるだけ安く買いたいと考えており、考え方は相反しています。
そこで売却価格の決め方が重要になってきます。
基本は過去に成約した取引事例をベースに不動産業者に相談します。
どんなに高い価格にしても、実際に売却できなけば意味がありません。
高い価格を提示する不動産業者がよい業者ではないので、適正な価格を提示する業者を選びましょう。
マンション売却はタイミングも重要です。
売却価格の種類
売却価格を考えるときに、この価格で売却できればいいなという「売却希望価格」、近隣の取引事例からこの価格で売却できれば妥当だという「妥当売却価格（査定売却価格）」、資金計画からこの金額以上で売却できないと困るという「最低売却価格」を考えておくとよいでしょう。
売却期間が長いほうが売却しやすく、売却期間が短くなればなるほど売却が難しくなるので、売却価格を決める際には、スケジュールと絡めて考えることが重要です。
売却の意思が固まったら、不動産業者とマンション売却を依頼する媒介契約を結びます。
媒介契約には下記の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他社への重ねての 媒介依頼 |
× | × | ◯ |
| 自分で見つけた相手方 との売買契約の締結 |
× | ◯ | ◯ |
| 不動産流通指定機構 （レインズ）への登録 |
媒介契約締結後 5日以内 |
媒介契約締結後 7日以内 |
法令上の義務なし（任意） |
| 業務処理状況の 報告義務 |
1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 法令上の義務なし（任意） |
| メリット | 窓口が一社なので情報のやりとりがスムーズ。 不動産業者は積極的な販売活動を行いやすい。 （他社で成約するリスクがないため) |
複数の不動産業者に依頼できるので、 販売の窓口を増やせる。 |
|
| デメリット | 依頼した不動産業者への依存度が高くなる。 | 不動産業者に不動産流通指定機構（レインズ）への登録義務、業務処理状況の報告義務がないため、情報のフィードバックに不安がある。 複数の不動産業者とのやりとりが必要となり、情報のやりとりが煩雑になる。 不動産業者が積極的な販売活動を行いづらい。 （他社で成約するリスクがあるため） |
|
それぞれのメリット、デメリットを理解し、最適な媒介契約を選んで下さい。
内覧とは、マンションの購入を検討されている方が、実際に訪れて外観や内装を見学することです。
内覧時には、下記のようなポイントに気をつけましょう。
チェック1 掃除と整理整頓
どのような方がどのような使い方をしていたのかは、マンションの購入を検討されている方には重要なポイントです。
特に、家族が集まるリビングやマンションの購入を検討されている方が一番最初に見られる玄関など念入りに掃除、整理整頓をしておきましょう。
チェック2 電気をつける
お部屋は明るい方が印象がよいので、昼間でもできるだけ電気をつけて明るくしておきましょう。
チェック3 窓を開けて、空気の入れ替えをする
住んでいる人は気がつかないかもしれませんが、お部屋にはにおいがあるので、窓を開けて、空気の入れ替えをしておくとよいです。
特に、タバコを吸われる方やペットを飼われている方は念入りにされたほうがよいと思います。
内覧された方が購入したいと思われたら、その意思表示となる購入申込書を書きます。
購入申込書には、購入希望金額、住宅ローン利用の有無や金額、手付金の金額など購入希望者の希望条件が書いてあります。
価格や引渡し時期、その他諸条件が希望と合うか、合わせられるか交渉する必要があります。
交渉は不動産業者が行いますので、交渉条件をきちんと伝えましょう。
契約条件について売主、買主双方が合意したら、売買契約を締結します。
売買契約書は、できれば事前に一度目を通しておきましょう。
手付金
契約時に手付金を受け取りますが、これは一般的に「解約手付」として授受されます。
買主は手付金を放棄することにより（手付放棄という）、売主は手付金を返して同額を支払うことにより（手付倍返しという）契約を解除することができます（手付解除という）。
ただし、手付解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
住宅ローン特約
買主が住宅ローンを利用して購入する場合には、売買契約書に「住宅ローン特約」が入ります。
住宅ローン特約とは、もし住宅ローンの承認を得られなかったときには、売買契約を白紙解除することができるという特約です。
買主保護の特約なので、期日に注意しましょう。できれば期間を短めに設定できるとよいでしょう。
買主に鍵をお渡しして引渡しを行いますが、さまざまな費用の精算や書類のやりとりがあります。
お金の受け渡し方法、金額の確認
引渡し時には、マンションの残代金だけではなく、固定資産税や都市計画税などの税金関連、登記に関わる費用、物件や仲介手数料等の残金、公共料金、管理費の精算等多くのお金の受け渡しが発生します。
いくらのお金をどうやって受け取るか、いくらのお金をどうやって支払うか事前に確認しておいた方がよいでしょう。
登記手続
土地や建物の権利関係を明らかにするものが不動産登記です。
売主の所有権が登記されている物件を買主に移転する「所有権移転登記」が必要になります。
また、住宅ローンが残債として残っている場合は、残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。
登記は司法書士という資格を持った専門家に依頼することになります。
マンションを売却したら、基本的に確定申告をする必要があります。
「3,000万円控除」などにより、マンションを売却して得た譲渡益が3,000万円に満たない場合は、税額は0になります。譲渡益が3,000万円を超える場合には、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率を適用することになります。
なお、この特例は前年、前々年に3,000万円控除や居住用の買換え特例、居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けていないことが適用の前提条件になります。3,000万円控除は3年に一度しか適用できない仕組みです。
確定申告の時期は翌年の2?3月頃ですので忘れずに申告しましょう。特に「3,000万円控除」を適用して計算した結果、税額が0になったとしても申告することが適用を認めてもらえる前提条件になっています。うっかり忘れたりして申告をしないと、この特例の適用は認めてくれませんので、十分注意が必要です。
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