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不動産売買のQ&A(売る時)

不動産売買のQ&A

不動産売買のQ&A
不動産売却に関する不安や疑問
2021.12.21

不動産売買のQ&A

不動産の購入、住みかえにまつわる、みなさまの疑問や不安にQ&A形式でお答えします。住友不動産販売(住友の仲介)では、マンション、一戸建て、土地などの物件の最新査定情報から、売却のお手伝い、その際に必要となる知識など、様々な情報を掲載しております。

査定について

査定価格はどのように算出するのですか?

近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

査定を依頼したら、売らないといけないのでしょうか?

売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。
査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。

媒介契約について

売却依頼時に結ぶ媒介契約には種別がありますが、どのような違いがあるのでしょうか?

1.専属専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
2.専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
3.一般媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか?

かかりません。仲介手数料は、成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。

売却活動について

実際に売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか?

社内オンラインを通じ、全国の直営店舗へ物件情報を紹介します。
新聞折込チラシや手撒きチラシなどで広く物件情報を発信するほか、住宅雑誌・ホームページへも掲載します。
オープンハウスを開催して購入希望者に建物内部を実際にご覧になって頂くことも早期売却への近道です。
指定流通機構(レインズ)への物件登録
近隣の不動産会社へも物件情報を紹介し、広く購入希望者を探索します。

売却していることを近所に知られたくありません。広告せずに売却することは可能ですか?

広告を行わず、購入希望顧客ストックの中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなどして売却活動を行うことも可能です。但し、限られた販売条件となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。

実際に売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか?

必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し金額は担当者とよくご相談の上、決めることを勧めします。

チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか?

原則は必要ありません。
ただし、お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。

売却する住戸に住みながら売却はできますか?

可能です。
中古物件の場合、多くのお客さまがお住まいになりながら売却をされています。

買主さんは、いつ自分の物件を見学にくるのですか?

事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見学されます。

家を売却する際、どのような費用がかかるのですか?

具体的には以下のようなものがあげられます。
仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙代などがかかります。
また売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。

費用としてかかるもの
代表的なものとして、以下のような費用がかかります。
1.仲介手数料
2.抵当権抹消費用
今回売却をご依頼いただいた物件について、購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記を行います。
物件によってその他の費用が必要となるケースがありますので、詳細は営業担当者にご確認ください。
税金としてかかるもの
代表的なものとして、以下のような税金がかかります。
1.印紙税(国税)
売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。
納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。
2.登録免許税(国税)
所有権の保存登記移転登記(売買・相続・贈与・交換など)や、抵当権・根抵当件の設定登記等の申請者に課税されます。
譲渡益に関わる税金
不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。
1.所得税
2.住民税

家を売却する際に用意するものは何があるでしょうか?

主に以下のものがあります。
  • 登記済証もしくは登記識別情報
     所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。
  • ■実印
     共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
  • 印鑑証明書
     共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
  • 固定資産税の納税通知書
     固定資産税都市計画税の年税額確認のため。
  • ■住民票
     現住所と登記上の住所が異なる場合に必要です。共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
  • ■土地測量図面
  • ■建築確認済証及び検査済証
  • 管理規約・使用細則
     総会資料など マンション管理会社から配布されているもの
  • ■ローン返済予定表
     ローン利用中の場合、金融機関から交付されているもの

※物件種別等により異なりますのでご注意ください。

時間がかかって、結局売れないと困るのですが?

早期売却のためには、「査定価格」により近い「販売価格」を設定していただくことが、重要です。事前にご相談ください。

売買契約について

重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか?

宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、1.記載した書面を交付する、2.口頭で説明する、という説明を、宅地建物取引士からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
  • 登記簿に記載された事項
  • 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  • 私道の負担に関する事項
  • 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
  • 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
  • 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
  • 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
  • 石綿(アスベスト)使用調査の内容
  • 耐震診断の内容
  • 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(住宅性能評価書の交付の有無)
Ⅱ 取引条件に関する事項
  • 代金及び交換差金以外に授受される金額
  • 契約の解除に関する事項
  • 損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
  • 業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
  • 支払金又は預かり金の保全措置の概要
  • 金銭の貸借のあっせん
  • 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
  • 割賦販売に係る事項
Ⅲ その他の事項
  • 供託所に関する説明
Ⅳ 区分所有建物(マンション)の場合
  • 一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
    • 敷地に関する権利の種類及び内容
    • 共用部分に関する規約等の定め
    • 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
    • 専用使用権に関する規約等の定め
    • 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
    • 計画修繕積立金等に関する事項
    • 通常の管理費用の額
    • 管理の委託先
    • 建物の維持修繕の実施状況の記録
    • その他

不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。
後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

契約とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?

契約とは
  • 目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
  • 合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引士の署(記)名押印を行います。
  • その書面を売買当事者それぞれに交付します。
    契約書で取り決める主な事項は

    • 売買の目的物及び売買代金
    • 手付金
    • 売買代金の支払時期、方法等
    • 売買対象面積等
    • 境界の明示
    • 所有権の移転時期
    • 引渡し
    • 抵当権の抹消
    • 所有権移転登記
    • 引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
    • 物件状況等報告書
    • 瑕疵担保責任
    • 設備の引渡し
    • 手付解除
    • 契約違反による解除、違約金
    • 融資利用の特約
    • 印紙の負担区分
    • 管轄裁判所に関する合意
    • 規定外事項の協議義務

    上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。

売却代金はいつもらえますか?

売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。
内訳は、契約時に売買代金の5∼10%位、引渡し時に残りの金額が支払われます。契約から引渡しまでの期間は、弊社が、売主さまと買主さまの間に入り、調整します。

買換について

売却と平行して購入物件を探すことになるのですが、難しいのでしょうか?

確かに売却から購入までの流れを円滑に進行させるのは難しいことでもあります。
手持ちの物件を売却し、新たな物件を購入する際、場合によっては、仮住まいが必要になる場合があります。
特に新築物件を購入されると、入居までの時間が長くかかりますので、ある程度のコストを見積もっておかなければなりません。
また、売却を遅らせて、ぎりぎりの時期まで引き延ばすことも、相場価格の変動に左右されるなど、お客様の資金プランに大きく影響することもございます。
弊社では、お客様に合った売却プランをご提案させていただきます。
お近くの営業センターまで気軽にご相談ください。

買替えの際、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか?

売却資金で購入をする方は、売却を先行させるのが良いでしょう。
住宅ローンが残っている場合、完済してからでないと、新規にローンを組むことができません。したがって売却先行になります。
ローンがない、既に完済している、そして自己資金にゆとりがある方などは、購入を先行させることができます。

買いかえ先が未完成の場合で、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか?

仮住まいが必要なケースや、買主様に引渡しをお待ちいただくケースなどがあり、一概には言えません。
お買いかえは、スケジュールが重要ですので、事前に担当者と十分にお打合わせください。

その他

広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか?

1坪=2畳(帖)≒3.3平米という関係になります。
○平米×0.3025=○坪というような計算をよく行いますので、覚えておくとよいでしょう。

坪単価とよく言いますが、どのように算出しているのでしょうか?

売買価格を物件の坪数(面積)で割った結果のことです。
売買価格2,500万円、面積50平米の場合だと下記のようになります。
25,000,000円÷50平米=,500,000円(平米当り)
500,000円×3.3平米=1,650,000円(坪当り)⇒坪単価

夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?

契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。
そのため、実印や印鑑証明などを、それぞれ用意する必要があります。

売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが?

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。

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