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この「家」、どうしよう?!

この「家」、どうしよう?!
∼ ライフステージに合わせて解決方法をご紹介 ∼

この「家」、どうしよう?!
不動産売却に関する不安や疑問
2019.03.06

この「家」、どうしよう?!

結婚、転勤、子供の進学、退職など、人生ではライフステージが変化していきますので、人々はそのステージの変化に合わせて、生活のスタイルを変えていきます。
「家」もそのようなステージの変化に合わせる必要があるでしょう。しかし、家をライフステージに合わせるといっても、それまで持っていた家を「どうしようか」と悩んでしまいます。この特集では、そういう時の不安やそのとき生じる疑問にお答えいたします。

Aさんの場合
貸しているマンション、どうしよう?!
Aさんは入社後すぐ、大阪支店に配属となりました。その後、主任になったことを契機にマンションを購入しました。しかし数年前、東京本社に転勤になったので、「こちらに生活の基盤を置こう」と考え、現在東京近郊の一戸建て住宅を購入しようと考えています。今、大阪の物件は人に貸していますが、東京の家の購入資金も必要なための資産形成も考え、そろそろ売却したいな、と思っています。

サラリーマンにとって転勤は、宿命みたいなもので、自分ではどうにもならないものです。しかし、生活の基盤を「どこに置くか?」ということも無視できない問題でしょう。

家族の状態や今後の転勤の可能性など、置かれている状況により、「どうした方がいいか」はケース・バイ・ケースです。しかし、Aさんが考えているように、「思い切って、一旦換金する」というのも一つの選択肢です。

なぜならば、生活基盤を東京に置こうと考えた場合、大阪にある物件は不動産業者などに任せきりになってしまいます。物件の管理状態などに目が届きにくいというのも不安ですし、といって、見に行くにも費用がかかります。
また、契約関係についても距離的な不都合により、いろいろと時間的に厳しくなったりします。

このようなことを考えれば、資金化して目の届く場所で、改めてマンションを探すということも、選択肢の一つでしょう。
売却となると、一番気になるのは「税金」ではないでしょうか?売却して利益が出れば、その利益に対して税金がかかります。
しかし例えば、自宅(この場合では大阪のマンション)を貸家にしたのち、ご本人が住まなくなってから3年を経過する日に属する年の12月31日までにご売却する場合には、居住用財産の3000万円特別控除が適用できますので、税金の観点からも有利です。
なお、売却により損失が出る場合の税制については【売却したときに損が出たら、どうなるの?】をクリック。

Bさんの場合
Uターンして故郷で暮らすため、持ち家をどうしよう?!
Bさんの実家は地元で薬局店を開業しています。行く行くは家業を継ぐつもりで、Bさんは大学で薬学を学び、薬剤師になりました。しかし、社会経験も必要だと考え、卒業後は大手の製薬メーカーに就職しました。最近、「父親も高齢だし、そろそろ実家に戻らないと」、と考えるようになりました。しかしこの会社に入社後、家賃を払うなら、ローンを払って自分のものにした方がいいなと考えて、Bさんはマンションを購入していました。故郷に戻るとなると、この家をどうしようか?とBさんは悩んでいます。

日本も高齢化時代に入り、ますますBさんのようなことで悩む人が増えると思います。また、この例では家業を継ぐというストーリーになっていますが、Uターン転職や故郷でのベンチャー企業の立ち上げなどでも同様の悩みが起こることになります。

一般に、故郷にはもともと住んでいたご自宅がある場合が多く、転居先の心配よりも今までの持ち家をどうしようかという問題のほうが深刻です。この場合については、そのまま所有し、貸家にするということも考えられます。実際にもそのように貸している方も多いと思います。

しかし、将来の生活基盤を故郷に定めた場合、もとの住居に戻る可能性は薄いのではないでしょうか。そんな場合、それまでの住居は不動産業者などに任せきりになってしまい、管理状態などに目が届きにくいという不安があります。また、見に行くにも費用がかかりますし、契約関係についても距離的な不都合により、いろいろと時間的に厳しくなったりします。

このようなことを考えれば、換金して将来の生活のための資金とするということも、選択肢の一つではないでしょうか。新しい生活には何かとお金が必要になりますし、故郷の家であっても新しい家族が増えるわけですから、リフォームなどが必要になるかもしれません。そのようなことを考えれば、一旦資金化するというのも一つの選択肢だと思います。

ただ売却となると、一番気になるのは「税金」ではないでしょうか?売却して利益が出れば、その利益に対して税金がかかります。
しかし、このストーリーのような場合には、実際に居住しているわけですので、売却の場合でも居住用財産の3000万円特別控除が適用できます。

さらに5年を超えて所有している場合には、譲渡所得の区分が「長期譲渡所得」になりますので(5年を超えない場合は「短期譲渡所得」になります)、税金の観点からも有利になります。
なお、売却により損失が出る場合の税制については【売却したときに損が出たら、どうなるの?】をクリック。

Cさんの場合
子供が独立したけど、子供専用にしていたマンション、どうしよう?!
茨城に住むCさんの一人息子は、大阪の大学に合格したので、Cさんはマンションを買い、そこに彼を住まわせることにしました。彼は何とか4年で卒業できましたが、東京の会社に就職することになり、すでに数年経っています。兄弟でもあれば、そのマンションを弟か妹が使うという可能性もありますが、「一人息子だし、大阪はよく知らないから、持っていても仕方ないな?」、と思っています。今は不動産屋さんに頼んで、賃貸にしていますが、「このマンションを、どうしたものか」と悩んでいます。

「苦学生」などという言葉は、今は昔で、学生専用マンションは家賃も一般マンションと同じ、またはそれ以上になっています。そんななかで、例え4年といっても、家賃を払い続けるくらいなら、ローンをしてでも所有しようという考えがあることはうなずけます。

この場合、いままで学生である息子さんが使っていたわけなので、この先も学生専用の貸しマンションとして所有するということも考えられます。この例でもそうですし、実際にも引き続き学生専用貸しマンションとしている方も多いと思います。

しかし上記の例では、茨城と大阪でかなり離れているので、メンテナンスや事務手続きなどを考慮すれば、一旦資金にするというのも一つの選択肢です。なぜならば、生活基盤はあくまでも茨城ですので、大阪にある物件は不動産業者などに任せきりになってしまいます。物件の管理状態などに目が届きにくいというのも不安ですし、といって、見に行くにも費用がかかります。また、契約関係についても距離的な不都合により、いろいろと時間的に厳しくなったりします。

そもそもご子息のために購入したということは、物件としての将来価値を向上させるような要因をあまり考慮せずに、通学などで便利ということのみで決められた場合が多いと思います。資金化することで、もっと資産価値の高い(交通の便がいいなどの)物件を探すことも可能だと思います。

しかし現状、バブル経済の崩壊に伴い、売却したときにかなりの損が出ることがあります。もし、売却により損失が出るということでしたら、その場合の税制は【売却したときに損が出たら、どうなるの?】をクリック。

Lさんの場合
子供が成長したのでこの家では手狭になってきた。どうしよう?!
Lさんは結婚を機に2LDKのマンションを購入しましたが、その後家族も増え、今では4人家族になりました。また、子供の勉強もだんだんと大変になってくるうえ、そろそろ年頃なので、自分の部屋を与えてやらないといけない時期になってきました。Lさんは最近、「今のマンションだと、手狭だな?」と考えています。「やっぱり、一戸建て住宅に住み替えたいな?、でも、この家、どうしようか」と悩んでいます。

人生には節目節目でライフステージが変化していきます。そして、人はそのステージの変化に合わせて、生活のスタイルを変えていこうと努力していきます。「家」もそのようなステージの変化に合わせる必要があります。

しかし、ライフステージに合わせるといっても、物理的な問題やその他の問題により簡単に解決しないことも多くあります。持ち家についても簡単ではありません。誰しも「どうしようか」と悩んでしまいます。

一戸建て住宅なら、増築という選択もあるのですが、マンションとなるとそうはいきません。また、例え一戸建て住宅だからといっても、増改築にはそれなりの問題もあるでしょう。

一戸建て住宅の場合、増改築によりその場を凌げても、ご子息はどんどんと成長していきます。さらに生活年数に応じて、家具や備品も増加していくのが常ですので、根本的な改善を目指すなら、増改築というのも考えものです。

誰しも、まず「今まで住んでいる「家」を手直しする」という考えから始まりますが、その考え以外にも、思い切って「住み替え」を考えてみるというのも、一つの選択肢だと思います。

家族構成や通勤時間など、人それぞれに状況が違うので、「住み替え」についてもケース・バイ・ケースですが、根本的に自分のステージの変化に合わせて、生活のスタイルを変えるのなら、是非、「住み替え」について考えていただきたいと思います。

但し、住み替える時には、持ち家の場合、一般的に売買が伴います。この時、気になるのは「税金」ではないでしょうか?売却して利益が出れば、その利益に対して税金がかかります。

Lさんのような場合には、実際に居住しているわけですので、居住用財産の3000万円特別控除が適用できます。
また、5年以上所有している場合には、譲渡所得の区分が「長期譲渡所得」になりますので(5年よりも短い場合は「短期譲渡所得」になります)、税金の観点からも有利になります。

さらに、所有期間が10年を超えているような場合には、長期譲渡所得課税よりもさらに有利な軽減措置が設けられていますし、所有期間に加え、居住期間が10年以上の場合に自宅を買い換えるときには、条件次第では、居住用財産の買換えの特例の適用を受けることも可能です。

以上のように、所有期間や居住期間等により、いろいろと違ってきますが、「住み替え」をするということで、税金的に有利になることがありますので、選択肢の一つとして考えていただきたいと思います。
なお、売却により損失が出る場合の税制については【売却したときに損が出たら、どうなるの?】をクリック。

Mさんの場合
子供が希望の進学校に合格!!近くに越した方が良いのかな?どうしよう?!
Mさんは郊外に持ち家を持っていますが、一人娘の将来を考え、「お受験」をさせることにしました。「お受験」の準備としては不足気味でしたが、なんと合格!!これで娘の将来も、バラ色になることでしょう。しかし、学校はこの自宅からは遠く、電車やバスを乗り継いで行かなければなりません。世情不安もあり、「将来のことを考えれば、転居したほうがいいな」、とMさんは考えています。でも、転居するにしても、「この家をどうしょうか」と悩んでいます。

「お受験」という言葉も、定着して久しいですが、現状はますます激化してきています。また、この傾向は今後も続き、さらに激しさを増してくるものと思います。

そんななか、Mさんのご息女のように、合格したものの学校までは、自宅から遠く、電車やバスを乗り継ぐことになるケースは増えていると思います。でも、昨今の世情不安は深刻さを増すばかりで、子供の生命は親がしっかりと守ってあげなければならない時代になっています。

そういう意味では、「将来のことを考えれば、転居したほうがいいな」と考えるMさんの気持ちにもうなずけます。
こんな場合、学校の近くに自宅を持ち、今の家は人に貸すという選択もあるでしょう。しかし、「お受験」で入学したとすると、今後何年もその学校の近くの家で住むことになるので、生活の基盤を元の家に戻すという可能性は薄いと思います。また、新規で通学用の住居を購入するとなると、それなりの出費が必要です。したがって、選択肢としては、今住んでいる自宅を売却し、住み替えるということが、有力になるのではないでしょうか。

売却して利益が出れば、その利益に対して税金がかかります。
この場合、実際に居住しているわけですので居住用財産の3000万円特別控除が適用できます。
また、5年以上所有している場合には、譲渡所得の区分が「長期譲渡所得」になりますので(5年よりも短い場合は「短期譲渡所得」になります)、税金の観点からも有利になります。

このように税金の観点からも有利な場合がありますので、売却して住み替えるというのも、一つの選択肢として、是非考えていただきたいと思います。
但し、上記のケースでは、学校の近くに住むというように、買いたい側の条件が具体的ですので、「買い急ぎ」過ぎないように気をつけたいものです。
なお、売却により損失が出る場合の税制については【売却したときに損が出たら、どうなるの?】をクリック。

Nさんの場合
都心に近いマンションに、一家そろって転居したい。どうしよう?!
Nさんは、結婚してまもなく郊外に一戸建て住宅を購入し、今も住んでいます。もともと郊外なので、敷地もまあまああり、部屋数も多く、環境も悪くはありません。しかし最近広告をみていると、いろいろな設備がついていて、セキュリティも充実しているマンションがどんどんと建てられていて、都心に近いのに、面積もかなり広く、価格も納得できるものが多くなっています。そのような広告をみるたびに、Nさんは、「住み替えたいな」、と考えるようになっています。

住宅の設備に関する技術進歩は激しく、快適空間の考え方が定着してきていることもあり、現在のマンションはさらに一層住み心地がいいものになっています。また、セキュリティに対する世間の関心も高いことを背景に、ますます充実してきています。

現在住んでいる住宅にも、このような設備を備え付けたり、セキュリティ対策を施すことは、理論的には可能です。しかし、後付の機器は非常に高価なものになりますし、そのものだけの購入では済まず、その他環境を整えるためにも費用がかかります。

誰しも、まず「今まで住んでいる「家」を手直しする」という考えから始まりますが、その考え以外にも、思い切って「住み替え」を考えてみるというのも、一つの選択肢だと思います。

家族構成や通勤時間など、人それぞれに状況が違うので、「住み替え」についてもケース・バイ・ケースですが、快適空間を求めるなら、是非、「住み替え」について考えていただきたいと思います。

但し、住み替える時には、持ち家の場合、一般的に売買が伴います。この時、一番気になるのは「税金」ではないでしょうか?売却して利益が出れば、その利益に対して税金がかかります。

しかし上記のようなケースで、自宅の所有期間が10年を超えているような場合には、長期譲渡所得課税よりもさらに有利な軽減措置が設けられています。
また、所有期間に加え、居住期間が10年以上の場合に自宅を買い換えるときには、条件次第では、居住用財産の買換えの特例の適用を受けることも可能です。

所有期間や居住期間等により、いろいろと違ってきますが、「住み替え」も考慮に入れて検討してみるのも有益かもしれません。

なお、売却により損失が出る場合の税制については【売却したときに損が出たら、どうなるの?】をクリック。

Xさんの場合
定年後はのんびりと毎日温泉にでも浸かっていたい。どうしよう?!
Xさんは、都心に近い郊外の一戸建て住宅に住んでいます。すでに子供は独立し、長年勤めた会社もまもなく定年を迎えようとしています。働き詰めだったこともあり、「退職後は夫婦二人で、好きな温泉に毎日入り、のんびりと健康的な老後を送りたい」と以前から考えていました。いろいろと調べると、Xさんが考えているよりも、保養地や別荘地の住宅が思いのほか安いことに気づきました。老後は「やっぱりこんなところで過ごしたい」、と今まで以上に真剣に考えるようになりました。

Xさんが調べたように、現在は保養地(または別荘地)の住宅は、一般に考えているより安いと思います。したがって、東京近郊に自宅を所有している場合、場所や居住用物件の状態にもよりますが、保養地等に住み替えることで、有意義な老後を過ごせる可能性が高いと考えます。

例えば、東京の物件が3000万円で売れるとします。現在熱海あたりの保養地で土地付の住宅を購入しても、1000万円弱で購入することも可能です(これについても場所や居住用物件の状態により大きく異なります)。このような場合、残金を生活費に当てることで、かなり有意義な老後を過ごすことができると思います。

実際には、住み替えのほかに自宅を貸家にして、退職金などで保養地などに新規で住宅を購入するということも考えられます。しかし、生活の基盤を保養地にするのであれば、メンテナンスや事務手続きを考えれば、上記のように思い切って住み替えを考えてみるというのも、一つの選択肢だと思います。

なぜならば、生活基盤はあくまでも、その保養地等ですので、貸し家にするにしても、元の家は不動産業者などに任せきりになってしまいます。物件の管理状態などに目が届きにくいというのも不安ですし、といって、見に行くにも費用がかかります。また、契約関係についても距離的な不都合により、いろいろと時間的に厳しくなったりします。

但し、住み替える時には、持ち家の場合、一般的に売買が伴います。この時、一番気になるのは「税金」ではないでしょうか?売却して利益が出れば、その利益に対して税金がかかります。

しかし、退職まで住んでいるわけですので、売却物件の所有期間は長いと考えられます。例えば所有期間が10年を超えているような場合には、長期譲渡所得課税よりもさらに有利な軽減措置が設けられていますし、所有期間に加え、居住期間が10年以上の場合に自宅を買い換えるときには、条件次第では、居住用財産の買換えの特例の適用を受けることも可能です。
このように、所有期間や居住期間、居住用物件の状態等でいろいろと違ってきますが、住み替えた場合には税制上で有利な点もありますので、老後の生活を保養地などで過ごすということも選択肢の一つにしていただきたいと思います。

なお、売却により損失が出る場合の税制については【売却したときに損が出たら、どうなるの?】をクリック。

Yさんの場合
定年後は都心に近い便利なマンションで暮らしたい。どうしよう?!
Yさん夫婦は、都心から少し離れた郊外の一戸建て住宅に住んでいます。すでに子供は独立し、夫は長年勤めた会社もまもなく定年を迎えようとしています。田舎とまでは言わないまでも、ショッピングをしたり、お茶をしたりといった「セレブ」な気持ちになれないことに、以前からYさんの奥さんは不満でした。退職を機に、「都心の2LDKくらいのマンションで、セレブな都会生活を楽しみたい」と考えています。奥さんなりに調べると、思いのほか都心に近いマンションが安いことに気づきました。老後は「都会生活」、という思いが、今まで以上に強くなってきました。

Yさんの奥さんが調べられたように、現在は都心の近くのマンションといっても、一般に考えられているよりも安いと思います。

東京近郊に自宅を所有している場合、場所や居住用物件の状態にもよりますが、例えば、その物件が3000万円で売れるとしますと、都内でも2LDKクラスの物件であれば購入可能です(これについても場所や居住用物件の状態により大きく異なります)。

「老後の生活」ということであれば、実際には、郊外よりも都心に近いほうが、病院も近いし、生活自体も便利です。また、一戸建て住宅に比べてマンションは、住宅の管理の面などで優れていると考える人が多いのも事実です。
したがって、退職後は「やはり便利な都会のマンションで」と考える方も多いと思います。この場合も自宅を貸家にして、退職金などで2LDKほどのマンションを新規で購入するということも考えられます。しかし、メンテナンスや事務手続きを考えれば、上記のように思い切って住み替えを考えてみるというのも、一つの選択肢だと思います。

なぜならば、生活基盤はあくまでも、都心近くのマンションですので、貸し家にするにしても、元の家は不動産業者などに任せきりになってしまいます。物件の管理状態などに目が届きにくいというのも不安ですし、といって、見に行くにも費用がかかります。また、契約関係についても距離的な不都合により、いろいろと時間的に厳しくなったりします。
但し、上記のように住み替える時には、売買が伴いますので、一番気になるのは「税金」ではないでしょうか?売却して利益が出れば、その利益に対して税金がかかります。

しかし、退職まで住んでいるわけですので、売却物件の所有期間は長いと考えられます。例えば所有期間が10年を超えているような場合には、長期譲渡所得課税よりもさらに有利な軽減措置が設けられていますし、所有期間に加え、居住期間が10年以上の場合に自宅を買い換えるときには、条件次第では、居住用財産の買換えの特例の適用を受けることも可能です。
このように、所有期間や居住期間、居住用物件の状態等でいろいろと違ってきますが、住み替えた場合には税制上で有利な点もありますので、老後の生活を保養地などで過ごすということも選択肢の一つにしていただきたいと思います。

なお、売却により損失が出る場合の税制については【売却したときに損が出たら、どうなるの?】をクリック。

Zさんの場合
定年後も住み慣れたこの地で暮らしたいが、マンションの方がいいな。どうしよう?!
Zさんは、都心に近い郊外の一戸建て住宅に住んでいます。すでに子供は独立し、長年勤めた会社もまもなく定年を迎えようとしています。もともと郊外なので、敷地もまあまああり、部屋数も多く、環境も悪くはありません。むしろ、近所付き合いもあり、快適な毎日といった感じです。しかし、誰に聞いても、一戸建て住宅に比べてマンションは、いろいろな設備がついていて、セキュリティも充実しているし、メンテナンスも楽だとのことで、住み替えを含めていろいろと調べだしました。調べてみると、Zさんも「その通りだ」と思うようになり、また、このあたりのマンションが思いのほか安いことに気づきました。老後は「マンション生活」、という思いが、今まで以上に強くなってきました。

Zさんも言うように、「近所付き合いもあり、快適な毎日といった感じ」であるのなら、地元を離れる理由はないでしょう。しかし、マンションの方が、一戸建て住宅に比べて、「住宅の管理の面などで優れている」、という面もあります。
住宅の設備に関する技術進歩は激しく、快適空間の考え方が定着してきていることもあり、現在のマンションはさらに一層住み心地がいいものになっています。また、セキュリティに対する世間の関心も高いことを背景に、ますます充実してきています。

現在住んでいる住宅にも、このような設備を備え付けたり、セキュリティ対策を施すことは、理論的には可能です。しかし、後付の機器は非常に高価なものになりますし、そのものだけの購入では済まず、その他環境を整えるためにも費用がかかります。

誰しも、まず「今まで住んでいる「家」を手直しする」という考えから始まりますが、その考え以外にも、思い切って「住み替え」を考えてみるというのも、一つの選択肢だと思います。

マンションといっても都会にしかないわけではなく、地元にもいい物件が沢山あります。さらに、Zさんが調べられたように、地元の物件は価格的にも手軽であることが多く、一般的に考えている価格よりも安いと思いますので、是非、地元マンションへの「住み替え」についても、真剣に考えていただきたいと思います。

但し、住み替える時には、持ち家の場合、一般的に売買が伴います。この時、一番気になるのは「税金」ではないでしょうか?売却して利益が出れば、その利益に対して税金がかかります。

しかし上記のようなケースで、自宅の所有期間が10年を超えているような場合には、長期譲渡所得課税よりもさらに有利な軽減措置が設けられていますし、所有期間に加え、居住期間が10年以上の場合に自宅を買い換えるときには、条件次第では、居住用財産の買換えの特例の適用を受けることも可能です。

住み慣れた地で、今よりも快適に過ごすという意味では、税制上の有利さも考慮に入れれば、一戸建て住宅を売却し、マンションへの「住み換え」を検討してみるのも有益かもしれません。

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