家を売却する流れとは？後悔なく高値で売るための注意点を住友不動産販売が解説！

転勤や相続、住みかえなど、さまざまな事情で家の売却を考えることがあります。家を売却する流れは以下のとおりです。

• 売却を考える
• 売却費用を確認する
• 査定をしてもらう
• 売却を依頼する
• 売却活動をする
• 売却の契約をする
• 抵当権の抹消・引き渡し

「査定をしてもらう」は、以下の無料サービスを使えばワンステップで完了します。

さらに詳しく家の売却についてお知りになりたい方は、高値で売るためのコツもご紹介しているので、本文もご一読ください。

家を売却する流れ

家の売却は、基本的に以下の流れで進めます。

それぞれのステップについて、詳しく見ていきましょう。

1.売却を考える

まずは、家の売却を検討するところから始まります。

売却が現実的になったら、どれくらいのスケジュールで売却したいのか、そして売却を検討するに至った理由や事情を整理しましょう。売却スケジュールや売却理由により、売却方法が変わる可能性があるからです。

住みかえを予定している場合は、売却スケジュールと並行して次の物件の購入時期を見極める必要があります。

どのように売却を進めていくべきかを明確にするためにも、まずは豊富なノウハウと知識を持つ不動産会社に相談してみることをおすすめします。

2.売却費用を確認する

ご自身の家の売却を検討する際、まずは売却にかかる費用を調べましょう。

詳細は後述しますが、家の売却には仲介手数料や所得税を始めとした諸費用や税金がかかります。想像よりも手元に残る金額が少ないと落胆することにならないよう、あらかじめ費用を確認し、理解しておくことが大切です。

住友不動産販売では、売却専用フリーダイヤル(年中無休、24時間受付)でご相談を承っております。ぜひご利用ください。

3.査定をしてもらう

不動産会社などに査定を依頼します。

なお、査定金額は、あくまでも売却価格として予想される金額です。実際に売却するときの価格と差が生じることもあるので、注意しましょう。

査定には、訪問査定と机上査定(簡易査定)の2つの方法があります。さらに住友不動産販売では、コロナ禍の現状を鑑み、オンライン査定にも対応しています。まずは、基本となる机上査定と訪問査定について見ていきましょう。

より早く査定価格を知りたいなら机上査定(簡易査定)

できるだけ簡便に早く査定価格を知りたい方には、机上査定がおすすめです。

実際に現地に訪問しないで実施する査定方法なので、「予想より価格が高いときは売りたい」、「とりあえず家を売ったときの価格を知っておきたい」というときにご利用いただけます。

机上査定では、近隣の不動産取引事例や工事価格、路線価、接道方向や部屋の向き、面積などを考慮し、概算価格を算出します。ただし、室内の状態や眺望が反映されないため、実際の売却価格と差が生まれる可能性もあります。

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より現実的な査定価格を知りたいなら訪問査定

より正確に価格を知りたい方には、訪問査定がおすすめです。訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に現地を訪問する査定方法です。

家の外からわかることだけでなく、家の状態や日当たりなど、実際の状況を把握して査定するため、より現実的な金額が算出できます。「とりあえず」ではなく、実際に売却を進める意欲がある方に向いています。

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4.売却を依頼する

査定を終えたら、不動産会社に売却を依頼して媒介契約を結びます。

媒介契約とは不動産会社と売買を依頼する人の間で結ぶ契約で、「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3種類があります。

5.売却活動をする

媒介契約を結んだ後は、売却活動を進めていきます。とはいえ、不動産会社が売却活動をするので、売主は何かをする必要はありません。売り出し期間中は、ポータルサイトやホームページに住宅の情報が掲載されます。

住友不動産販売では、自社サイトの他、SUUMOやアットホーム等の各種提携サイトに住宅の情報を掲載します。

なお、購入者側の希望があれば、内覧を実施します。内覧時は、家の内外を綺麗にし、印象をよくすることが大切です。

6.売却の契約をする

不動産会社を通して購入希望者と条件や価格を交渉し、無事まとまったら、不動産会社に契約の準備を依頼しましょう。

売買契約にあたって、直近の物件状況や、キッチン給湯器などの住宅設備に不具合や故障がないかなどを報告します。

売買契約を結び引っ越しを終えるまで、家の状況には注意を払うようにしましょう。

7.抵当権の抹消・引き渡し

住宅ローンなどの借入金が残っているときは、残債を清算して抵当権を抹消します。具体的な手続きは司法書士が行いますが、詳細は不動産会社に確認する必要があります。

あわせて、所有権移転登記手続きと残代金の授受を行ない、購入者に家を引き渡します。

引っ越しや不用品の処分に余裕をもてるようスケジュールを立てておくと安心です。

家の売却で後悔しないための注意点と心構え

家の売却の流れを紹介してきましたが、後悔しないために押さえておきたい注意点や心構えを紹介します。

家の売却価格の相場はあらかじめ調べておく

まず、家を売却する前に売却価格の相場を知っておくことが大事です。相場を知らずに売却すると、取引が成立した後に「もっと高く売れたのでは……？」と後悔することにもなりかねません。

住友不動産販売では、地域や間取りなど、売却したい家と類似する条件の物件が実際にどの程度の価格で売れたのか確認できるサービスを提供しています。

ご登録不要で、どなたでもご利用いただけますので、ぜひ相場チェックにご活用ください。

いくらで売れるの？ 物件周辺の相場を調べる

家の売却には費用と税金が発生することを覚えておく

家の売却には費用と税金が発生します。

例えば家が5,000万円で売れたとしても、全額が手に入るわけではありません。費用と税金も、家の相場と併せて確認しておきましょう。

家の売却にかかる費用

家の売却でかかる主な費用は以下のとおりです。

（※1）売却価格が400万円を超える場合

家の売却にかかる税金

家の売却でかかる主な税金は以下のとおりです。 なお長期とは、家を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることです。一方、短期とは所有期間が5年以下の場合を指します。

（※2）住宅が500万円超1億円以下で売却された場合

譲渡所得税を算出する際に必要となる課税譲渡所得金額は、以下の式で計算します。

家の売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

取得費※には、家の購入価格と購入時の諸費用が含まれます。
※建物の取得費は減価償却費相当額を控除します。
 減価償却費とは使用することによって年々下がっていく価値の減少分を一定のルールをもとに計算したものです。詳細は「不動産の税金　譲渡所得課税」をご確認ください。

特別控除とは主に居住用財産を売却したときに適用される控除で、譲渡所得金額より3,000万円を差し引くことができます。詳細は「不動産の税金　3,000万円控除」をご確認ください。
特別控除には適用条件がありますので、詳細は税務署や税理士にご確認ください。

例えば4,000万円（諸費用込み）で購入したマイホームを、6,000万円で売却し、減価償却費1,000万円、諸費用として300万円かかったとしましょう。課税譲渡所得金額は以下のように計算できます。

6,000万円－（4,000万円－1,000万円＋300万円）－3,000万円＝－300万円

この場合はマイナスになるため、譲渡所得税も住民税も課税されません。

一般的に、売却にかかる費用（譲渡費用）を合算すると、住宅の売却価格の5～7％程度になります。

売却後は確定申告をする

家の売却で利益が発生した場合、給与所得とは別に確定申告を行わなければなりません。

なお、次の計算式で求めた金額がプラスのときは、売却によって利益が生じたと判断します。

家の売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費には、家の購入価格(減価償却費を控除)と購入時の諸費用が含まれます。

また、売却により損失が発生した場合、基本的に確定申告は不要です。しかし、税負担の緩和、税金の還付が受けられる特例や控除を受けるには、確定申告が必要になります。

「売却をしたら、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をする」と覚えておきましょう。

家を売却するまでのスケジュールは余裕をもっておく

一般的に売却まで3ヶ月～6ヶ月かかります。転勤などで売却を急いでいる場合はスケジュールに余裕がなく、売り急いで相場より安くなってしまう場合もあります。

また、予想よりも長引くこともあるので、スケジュールは余裕をもっておきましょう。

ステップオークションを利用するのも1つの手！

住友不動産販売では売却のご相談も承っていますが、プロの買取業者を紹介する「ステップオークション」というサービスもご提案しています。

より公正な購入条件の提示を可能にしていますので、ぜひご利用ください。

住宅ローンが残っている場合は残債を確認しておく

住宅ローンが残っている家を売却する場合は、残債を清算して、抵当権を外す必要があります。

抵当権とは、担保設定することで、住宅ローンを借りるときに金融機関によって設定されます。家を売却して得た金額が住宅ローンの残債よりも多い場合はスムーズに清算できますが、残債のほうが多い場合は資金計画も立てておくようにしましょう。

【売却理由別】家を売却する際の注意点

家の売却で後悔しないための注意点を紹介しましたが、上記の他にも、売却理由ごとに注意すべきポイントが異なります。

いくつかケースに分けてポイントを解説しますので、参考にしてみてください。

住みかえのため家を売却したい場合

住みかえする場合、先に売却をする「先行売却」と、先に次の物件を購入する「先行購入」の2つの選択肢があります。

先行売却の場合は、売却して得た資金を次の住宅の購入資金に充当できるので、資金計画が立てやすいでしょう。

しかし、次の住宅が見つかっていないときに売れてしまうと、一時的に仮住まいに住むことになり、家賃や引っ越し費用などがかさみます。

一方、先行購入の場合は、新しい住宅に暮らしながら売却できるので、生活しているところを内覧されずに済むというメリットがあります。また、仮住まいに住む必要がないのもメリットでしょう。

しかし、売却する前に購入するため、売却資金を得る前に購入資金が必要という点には注意が必要です。

住みかえで売却を成功させた方の体験談を、ぜひ参考にしてください。

資産整理のため家を売却したい場合

資産整理をするときは、現金化を急ぎすぎないという点で注意が必要です。

急ぎで現金を用意したいがゆえに短期間で売却を決めてしまうと、希望しない価格で売却し後悔するという結果にもなりかねません。

売り急いで安値にならないよう、不動産会社と相談して売却を進めていきましょう。

資産整理で売却を成功させた方の体験談を知りたい方は、以下のインタビューをご覧ください。

相続した家を売却したい場合

次に、相続した家を売却する場合は、相続登記を確認しましょう。相続登記がないと、売却ができないこともあります。

また、被相続人の相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までは（通常は被相続人の死亡日から3年10ヶ月以内）「取得費加算の特例」が適用され、相続税のうちの一定額を取得費に加算できます。

つまり、譲渡所得の課税対象額を減額できるので、譲渡所得税を減らすことが可能です。節税のためにも、売却を検討している場合は期限内に売れるように計画を立てましょう。

離婚により家を売却したい場合

婚姻期間中に購入した家は、財産分与の対象となります。

夫婦どちらかが結婚前に購入した家や共有名義でなかった家でも、婚姻期間中にローンの支払いがあった場合は共有財産（結婚前の支払い分は除く）となり、財産分与の対象となります。どちらかが専業主婦（主夫）でも、その助けにより財産を形成できたと見なされます。

離婚成立から2年たつと、財産分与の請求権が失効してしまいます。離婚後に名義人と連絡が取れなくなり、財産分与請求権の失効を迎えるケースも考えられますので、分配でトラブルにならないよう、公正証書を作成しておきましょう。

より高い価格で家を売却するためのコツとは？

短期間かつ高値で売却することは、手間も時間もかからず、理想的な売却といえるでしょう。

理想を叶えるためにも、コツを押さえておく必要があります。

内覧の対策を充分にする

内覧で重視されるのは、立地、日当たり、利便性、清潔感、面積と間取りが適切かなどの項目です。これらのうち、「清潔感」は売主の努力で向上できます。明るい雰囲気を意識し、掃除をして、より清潔かつ高級に見えるようにしましょう。

また、購入希望者の質問にスムーズに答えられるようにしておくこともポイントです。例えば立地やご所有不動産の特徴、近隣の様子などの予想される質問に対して、すぐに答えられるようにあらかじめ整理しておきましょう。

住友不動産販売では、サポートサービス「ステップエスコート」を提供しています。

「住みかえに、安心と安全を。」をキャッチコピーに、プロがご所有不動産をメンテナンスする「戸建クリーン」や「マンションおそうじ」をはじめとして、物件の引き渡し後までお客様の不安を安心に変えていきます。

購入希望者に好印象を与えるためにも、ぜひご利用ください。

購入希望者がいるかどうか事前に把握する

売却前・売却中に同条件の物件購入を検討している人がいるかわかれば、対策を早めに打つことができ、早期売却につながります。

住友不動産販売では購入希望者が希望する条件や予算を確認できるサービスも提供していますので、ぜひご利用ください。

お客さんはいるの？ 物件周辺の購入希望者を調べる

ご売却エリア周辺で不動産の購入を希望されている方
の情報をご覧いただけます。

不動産会社を選ぶポイント

実際に売却活動をおこなうのは、不動産会社です。

後悔しないためにも、信頼できる不動産会社の選び方を押さえておきましょう。

不動産会社の得意分野で選ぶ

不動産会社には得意分野があります。売却仲介に強い会社もあれば、賃貸仲介や開発などの方が強い会社もあります。

できるだけ効率的に売却を進めるためにも、売却に強い不動産会社を選びましょう。

住友不動産販売は、不動産の売買の仲介業務を主な事業としている国内でも有数の不動産会社です。ぜひ一度、ご相談ください。

会社の規模で選ぶ

不動産会社には大手と中小があります。大手は物件情報が多く、購入希望者も多数抱えているため、買い手を見つけやすいという特徴があります。

また、フォロー体制やサービスが整っているため、必要なときに必要なサービスが得られるのもメリットです。

一方、中小は地域に根付いた企業であれば、大手が持たない物件や顧客の情報を持っていることがあります。

住友不動産販売は、大手に区分されるものの、全国200営業センター超※を展開する地域密着型の不動産会社でもあります。お問い合わせからアフターフォローまでマンツーマンで担当するので、お客さまに寄り添った対応が可能です。

※2023年4月1日現在

無料査定依頼・売却相談 無料査定依頼

信頼できる不動産会社を選ぶ

もしも何度か不動産会社を利用したことがあり、信頼できると判断した場合は依頼するのも良い選択です。

ただし、信頼できる不動産会社であっても売却を得意分野としない場合は、別の不動産会社も検討してみましょう。

また、売却価格にこだわる場合も、査定価格をほかと見比べてから決定することで後悔のない選択が可能になります。

住友不動産販売は、年間購入相談件数が18.5万件以上（※3）、顧客満足度93.6%（※4）と、非常に多くのお客さまからご信頼いただいています。ぜひご相談ください。

（※3）2022年度実績
（※4）2022年度中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、当社での取引をお知り合いの方にも薦めたいとご回答いただいたお客様の割合

※1※2　2022年度実績
※3　2022年度中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、当社での取引をお知り合いの方にも薦めたいとご回答いただいたお客様の割合

家の売却を決めたら必要書類を用意しよう

家の売却にはさまざまな書類が必要です。売買契約をするまでには以下の書類を用意しておきましょう。

・登記済証もしくは登記識別情報
・実印
・印鑑証明書
・固定資産税納税通知書
・住民票
・土地測量図面
・建築確認済証及び検査済証
・管理規約・使用細則
・ローン返済予定表

家を売却する際に必要になるものは、物件種別等により異なります。

手配してから実際に入手できるまでに時間がかかるものもあるので、家の売却を検討している場合は早めに対応しておくと安心です。

家の売却に関するQ&A

家の売却について気になる疑問とその答えを紹介します。

疑問を解消してから、売却を進めていきましょう。

コロナ禍で家の売却は難しい？

コロナ禍で持家の需要は拡大し、売却物件を求める購入希望者は増加しています。

住友不動産販売では、オンライン査定を実施し、コロナ禍でも売却しやすい環境を整えています。

家の売却でやってはいけないことってある？

不動産会社とのやり取りのなかで、わからないことをそのままにすることはNGです。不動産用語や条件など、わからないことがあったらその場で質問し、きちんと理解しておくようにしましょう。

また、ほかの不動産会社と比べて高すぎる査定結果を提示された場合、その結果をそのまま信じるのもNGです。査定の根拠を尋ね、なぜ高いのか、信用できる情報なのか見極めるようにしましょう。

家の売買は個人でできる？

不動産会社を通さずに家を売却することは、法律的には可能です。

不動産会社に支払う仲介手数料がかからないというメリットはありますが、売買契約の際の書類の作成や法律の確認などをご自身でしなくてはいけない点に注意が必要です。

売主と買主の双方が知識をしっかり身につけなければ、トラブルに発展するリスクがあるでしょう。後悔のない売却を実現するためにも、不動産会社に依頼することをおすすめします。

まとめ

家の売却について、おさらいしておきましょう。

【家を売却する流れは？】
売却にかかる費用を調べてから査定し、不動産会社と媒介契約を締結します。その後、売却活動をして売買取引の成立、引き渡し、確定申告をおこないます。

【家の売却に関する注意点は？】
●　家の相場を調べてから売却する
●　売却時に発生する費用や税金を把握しておく
●　スケジュールに余裕をもって売却を進める

【高く売るコツは？】
購入希望者に好印象を与えるように、家を清潔に掃除して想定される質問に対策しておきましょう。また、購入希望者がいるかチェックすることや信頼できる不動産会社を選ぶことも大切です。

家の売却相談、査定については、こちらからご確認ください。

監修者

弁護士：松浦絢子
プロフィール
松浦綜合法律事務所代表。
京都大学法学部、一橋大学法学研究科法務専攻卒業。東京弁護士会所属（登録番号49705）。宅地建物取引士。法律事務所や大手不動産会社、大手不動産投資顧問会社を経て独立。IT、不動産、相続、金融取引など幅広い相談に対応している。さまざまなメディアにおいて多数の執筆実績がある。

保有資格
・弁護士
・宅地建物取引士