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マンションを売却する際に注意すべきポイント

マンションを売却する際に注意すべきポイント

マンションを売却する際に注意すべきポイントについてまとめました。
注意すべきポイントを理解して、不安を減らし、スムーズなマンション売却を目指しましょう。

目次

1 マンション売却前の注意点

1-1 現況の把握

まずはマンションを売却する前に、現況を把握することが大切です。
ご所有のマンションがどのような状況なのか確認しましょう。
マンションの状況ごとの注意点についても説明いたします。

1-1-1 権利証又は登記識別情報通知書の確認

権利証または登記識別情報通知書が手元にあるか確認しましょう。

権利証とは不動産の売買の際、登記が済んだことを証明する書面で、正式には登記済証と言います。不動産登記法が改正(2005(平成17)年3月7日施行)され、登記済証に代えて、権利の登記を終えた場合に、その登記名義人に対して秘密の12桁の番号が記載された登記識別情報通知書が通知されるようになりました。

権利証や登記識別情報通知書は、権利者であることを公的に証明するために必要な書類となりますので、ご確認ください。

1-1-2 マンション取得時の書類の確認

マンション取得時の契約書やパンフレットなどの書類も手元にあるか確認しましょう。

無くてもマンションの売却自体には支障はありませんが、マンション売却後の確定申告で必要になる書類もありますので、あったほうが良いです。

1-1-3 不動産登記内容の確認

不動産登記とは、土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載したもので、一般公開されています。

まずは、マンション取得時の登記事項証明書(登記簿謄本)を確認しましょう。
マンション取得時の登記事項証明書(登記簿謄本)が手元にない場合には、法務局で、登記事項証明書(登記簿謄本)を取得します。(郵送でも取得可能です。)不動産登記は、コンピュータ化されているので、どの法務局に行っても、全国の登記事項証明書を取得することができます。

登記事項証明書は表題部と権利部という2つの区分に分かれています。

1-1-3-1 不動産登記内容(表題部)の確認

表題部には不動産の種類や大きさ、所在、建物番号など物理的な現況が記載されています。
まずは表題部を確認して物理的な状況を把握しましょう。

1-1-3-2 不動産登記内容(権利部)の確認

権利部には所有者に関する事項や不動産に付随する権利について記載されています。
権利部は甲区と乙区に分かれています。
甲区には所有権に関する事項が記載されています。
記載されている所有者住所が現在の住所と異なる場合には、住所変更登記が必要になります。
住所変更登記は売主様が自分で行うこともできますし、司法書士に頼むこともできます。

相続したマンションの場合には、所有者の名義が正しく変更されているかどうか確認してください。
所有者の名義が被相続人名義のままだと、買主様への移転登記ができないので、所有者の名義を変更する相続登記をする必要があります。

乙区には抵当権や賃借権などの所有権以外の権利に関する事項が書かれています。
ローンの残債がある場合には、抵当権が付いています。抵当権とは、住宅ローンなどの借入金の担保としてマンションを確保しておくためのもので、万一、返済ができなくなった時にはマンションを処分して返してもらいますという権利です。買主様に引き渡す際には、抵当権を抹消する登記が必要になります。
ローンを完済していても、抵当権が抹消されず残ったままの場合もあります。こちらも同様に買主様に引き渡す際には、売却資金の一部を返済に回して抵当権を抹消する登記が必要になります。

1-2 マンション相場の把握

実際のマンション相場がわからないと、なかなか売却に踏み切れません。
不動産会社にいくらぐらいで売却可能か査定をしてもらいましょう。
査定は無料で行ってもらえるので安心して相談してください。
査定金額を知ることで売却価格の目安がわかり、次のステップへ進めやすくなります。

住友不動産販売では、気軽に相談できる「無料査定サービス」を行っています。
「所有不動産の売却に関する提案書」を作成しお渡しさせていただくとともに、お客様に合わせたより具体的な売却のご提案を行います。

1-3 マンション売却費用の把握

マンションの売却には各種費用がかかります。
どのような費用がいくらぐらいかかるのか押さえておきましょう。

仲介手数料 売却が決定し成約した際に、売却価格に応じた規定の手数料を申し受けます。
・売却価格が200万円以下 売却価格の5%
・売却価格が200万円超400万円以下 売却価格の4%+2万円
・売却価格が400万円超  売却価格の3%+6万円
※上記金額に別途消費税がかかります。
印紙代 売買契約時に不動産売買契約書に貼付します。
登記費用 住所移転登記、抵当権抹消登記、相続登記等の費用です。
司法書士への報酬 上記登記に伴う司法書士への報酬です。
測量費用 測量にかかる費用です。
譲渡所得税 マンションの売却で売却益が出た際に支払う税金です。
各種特例を適用できる場合があります。
詳細はこちらをご覧ください。
繰上返済手数料 住宅ローンを繰上返済する際に金融機関に支払う手数料です。
引っ越し費用 引っ越しにかかる費用です。
新居の購入資金 新居に住み替えの場合、新居の購入資金が必要になります。

1-4 マンションに住宅ローンが残っている際の注意点

住宅ローンが残っている場合でも、マンションの売却は可能です。
ただし、残っている住宅ローンを完済して、抵当権を抹消した上で引き渡すことが前提となります。
売却価格で住宅ローンの完済は可能か、諸費用も含めたうえで資金計画を立ててください。
また、住宅ローン一括返済の際には、金融機関によって手数料がかかりますのでご注意ください。

1-5 マンションに相続が関わる際の注意点

マンションに相続が関わる場合には、注意すべき点がいくつかあります。

1-5-1 相続発生前にマンションを売却する際の注意点

相続発生前にマンションを売却する場合には、相続発生前に現金化しているので、相続発生後に遺産分割協議で相続人がマンションの分割方法で争うということを避けることができるメリットがあります。
但し、相続税の課税を考えた際には、注意が必要です。
相続税の課税対象になるのは、不動産の場合には時価ではなく、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」で評価され、時価よりもかなり低くなります。一方、現金の場合には金額そのものが課税対象になるので、マンションと比べると割高になってしまいます。
マンションの価格に大幅な変動がなければ、マンションのまま相続したほうが相続税のメリットを受けることが多くなりそうです。
相続について詳細はこちらからご確認ください。

1-5-2 相続登記未了でマンションを売却する際の注意点

遺産分割協議が完了していない場合でも、共同相続人全員で売却することは可能ですが、相続人全員の同意書が必要となり、あまり一般的ではありません。

相続したマンションの場合には、所有者の名義が正しく変更登記されているかどうか確認してください。
所有者の名義が被相続人名義のままだと、買主様への移転登記ができません。所有者の名義を変更する相続登記をする必要があります。

1-6 マンションを賃貸している際の注意点

マンションを賃貸している場合には、賃貸中のまま売却する方法と賃貸利用者に立ち退いてもらい売却する方法があります。

賃貸中のまま売却する場合には、買主が賃貸経営のイメージをしやすいですが、収益物件として扱われるため、居住用マンションと評価の方法が異なります。
居住用マンションの場合は、同じマンション内や近隣の類似マンションの過去の取引事例や現在の売出事例を比較しながら査定価格を決めていきますが、投資用マンションの場合は、マンションから得られる利益を利回りで割ることによって査定金額を決めていくので、利益が多ければ査定金額が高くなりますが、利益が少なければ査定金額が安くなるため、利回りが重要になってきます。

賃貸利用者に立ち退いてもらい売却する場合には、居住用マンションと同様に売却することが可能ですが、立ち退き完了までに時間と費用がかかるので注意が必要です。

迷ったら不動産会社にご相談ください。
客観的な視点から、状況にあった売却方法を提案してもらえます。

1-7 遠方のマンションを売却する際の注意点

売却するマンションが今住んでいる所より遠い場合には、現地に行き不動産会社を探す必要があります。
また、基本的には契約時と引き渡し時には本人が立ち会う必要があります。
どうしても都合がつかない場合には、縁故者や知人、専門家に依頼する(代理人を立てる)こともできます。
このように、遠方のマンションを売却する場合には、近隣のマンションを売却する場合に比べて、現地までの交通費や宿泊費、郵送料など、費用がかかりますのでご注意ください。

住友不動産販売は全国に広がる営業ネットワークを生かして、マンションの売却をサポートいたします。遠方のマンションの売却もご相談ください。

1-8 居住中のマンションを売却する際の注意点

マンションに住みながら売却することは可能ですが、内覧(物件見学)の際には立ち合いが必要です。
内覧(物件見学)の前には掃除をして部屋をすっきり見せる努力も必要です。散らかった家よりもきれいに掃除されている方が、印象が良くなりますし、丁寧に生活していた人という印象を与えます。
内覧(物件見学)の際の購入希望者からの質問には快く伝えるとともに、住んでいるからこそわかる情報を積極的に伝えましょう。購入希望者の購入後の生活イメージがつきやすくなります。

1-9 マンションの買い替えの際の注意点

マンションの買い替えには、新居を購入してからマンションを売却する方法と、マンションを売却してから新居を購入する方法の2つがあります。

新居を購入してからマンションを売却する場合には、希望する新居の満足度は高くなるメリットがありますが、手付金など別途新居の購入費用の一部を用意する必要がある、売却するマンションと購入する新居の引き渡し時期を合わせることができれば避けることができますが、できなければつなぎローンも必要となる、マンションが売却できるまでマンションと新居の住宅ローンが二重になるなど金銭的な負担が重くなるとともに、マンションの売却金額によっては資金計画が狂うなどのデメリットが発生する可能性があります。

マンションを売却してから新居を購入する場合には、マンションの売却価格が確定しているので新居の資金計画が立てやすい、売却金額から新居の購入費用を賄えば、別途購入費用を準備しなくても良い、売却活動期間をしっかりとれるなどのメリットがありますが、新居が決まるまで一時的に賃貸への入居が必要になる、それに伴い引っ越し費用が二重に必要になるなどマンション売却と新居購入の引渡の時期を合わせないとデメリットが発生する可能性があります。

1-10 マンション売却前のリフォーム

マンションを売却する前に、リフォームをするかどうか検討される方もいらっしゃると思います。
リフォームをすると、内覧時の印象が良くなる、買主様は購入後すぐに入居することができるというメリットがある半面、マンションの売却前にリフォーム費用がかかる、リフォーム費用を売却価格に上乗せしづらい、リフォームが買主様の好みと合わない可能性がある等マンション売却とのデメリットがあります。
リフォームするかどうか迷った際には、不動産会社にご相談ください。

1-11 共有のマンションを売却する際の注意点

マンションの所有者が複数いる場合、まずは持分割合を確認しましょう。
持分割合とは、マンションについて持っている所有権の割合のことで、法務局へ行き、敷地及び建物の登記事項証明書を取得することによって確認することができます。
共有のマンションを売却するには、次の3つの方法があります。

1-11-1 持分を売却

自分の共有持分を他の人に売却する方法です。
第三者に売却することも可能ですが、持分だけを買う人はほとんどいないので、共有者同士で売買することがほとんどです。
持分を売却する際には通常の売却と同様に、売買契約を結び、売買代金の受け渡しと同時に所有権の移転登記を行います。
共有者が親戚や近親者だからといって持分を無償で譲渡すると、贈与とみなされて贈与税がかかるので注意が必要です。

1-11-2 共有者全員の同意を得て売却

共有名義のマンションを共有者全員の同意を得て売却する方法です。
共有者全員がマンションの売却に同意している場合に、共有者全員が売主となり合同で売却します。
売買契約書には共有者全員が署名し実印を押印します。
共有者に遠方に住む、高齢などで売買契約書への署名、押印が難しい方がいる場合、委任状を取得することによって他の共有者が(委任状で与えられた権限の範囲内において)売却手続きすることが可能になります。

2 マンション売却活動期間の注意点

売却のご意思が固まったら、不動産会社と売却の仲介を依頼する媒介契約を結びます。
媒介契約書の種類や内容を十分に理解して契約しましょう。
不動産会社は売却を実現するため、それぞれの媒介契約の種類に応じて、売却依頼者の売却を実現させるための努力義務を負います。

2-1 媒介契約の種類

媒介契約書には3つの種類があります。それぞれの種類の違いを理解して媒介契約を結びましょう。

専属専任媒介契約 《売主様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができません
・依頼をした不動産会社が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することはできません
《不動産会社》
・不動産指定流通機構(レインズ)に5営業日以内に登録します
・業務処理状況を1週間に1回以上売主様に報告します
専任媒介契約 《売主様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができません
・自分で見つけた相手方となら不動産会社を通さずに売買契約を締結することができます
《不動産会社》
・不動産指定流通機構(レインズ)に7営業日以内に登録します
・業務処理状況を2週間に1回以上売主様に報告します
一般媒介契約 《売主様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができます
《不動産会社》
・不動産指定流通機構(レインズ)に登録義務はありません(任意)
・業務処理状況の報告義務はありません(任意)

2-2 マンションの状況の報告

売主様が知っているマンションの状況は、不動産会社に正確に報告するようにしましょう。
雨漏りなどは「隠れた瑕疵」に該当し、そのまま売却すると入居者間のトラブル、管理に関する問題など思わぬトラブルに巻き込まれるおそれがあります。
売主様が瑕疵の存在を知っていて、これを買主に告知しないまま売却し、引渡後にこれらの瑕疵が見つかると、売主様はその責任を負わなくてはなりません(瑕疵担保責任)。

2-3 売却価格と売却期間

マンションの売却にはある程度の時間がかかります。
できるだけ高値で売却しようとして売り出し価格を高めに設定すると売却までの期間が長くなり、できるだけ早く売却しようとすると相場より売り出し価格を低めに設定したり、買取業者に買い取ってもらうなど売却価格は安くなる傾向があります。
マンションを売却される際には、時間に余裕をもった売却計画を立てることをオススメします。

2-4 オープンハウス(オープンルーム)実施の際の注意点

オープンハウス(オープンルーム)とは、一定の時間帯にマンションを開放して、購入希望者に自由に見学してもらうものです。
オープンハウス(オープンルーム)は空き家の状態で行われることが多いですが、売主様がお住まいの状態で実施することもあります。
不動産会社に問い合わせをして予約をしてから見学するという手間やわずらわしさがないため、気軽に見学ができ、広く購入希望者を募ることができます。一方で近所の人や冷やかし半分の見学者が来場する可能性があるというデメリットもあります。
不動産会社からオープンハウス(オープンルーム)実施を提案された際には、上記を考慮してご検討ください。

3 マンションの売買契約における注意点

3-1 マンションの売買契約時の注意点

売買契約書には取引内容や売主様・買主様の権利・義務などが記載されています。
不動産売買契約を締結しますと、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。
売買契約を締結する際には、売買契約書に記載されている事項を良く確認して理解しましょう。
疑問に思うことやわからないことは、ご遠慮なく不動産会社にお聞きください。

3-2 マンションの売買契約後の注意点

3-2-1 買主様ローン審査否決の場合は白紙解約

買主様がローンを利用される場合、万一ローンが金融機関により否決されると売買契約の特約によって、契約は白紙解約になります。白紙解約とは、文字通り「白紙に戻す」ということから、そもそも契約はなかったこととなり、売買契約前の状態に戻すことになります。不動産会社に支払った仲介手数料は戻ってきますが、買主様より受け取った手付金は買主様に返却することになりますので注意が必要です。

3-2-2 瑕疵担保責任

引渡後に、マンションに雨漏り等の隠れた瑕疵が見つかった場合には、売主様はその責任を負わなくてはなりません(瑕疵担保責任)ので、注意が必要です。

4 マンションの引き渡し後の注意点

4-1 マンションの管理組合に対する報告

引き渡しをしたら、速やかにマンション管理組合に組合員としての資格が喪失したことを報告しましょう。
管理組合への報告を忘れると、マンション売却後も管理費や修繕積立金が引き落とされてしまいますのでご注意ください。
管理費や修繕積立金に滞納がある場合には、すべて売主様の負担で清算しておく必要があります。

4-2 確定申告

マンションの売却で売却益が出た場合には、確定申告をする必要があります。
マンションの売却により得られた利益は、給与所得以外の所得となるため、会社員の人であっても確定申告により別途申告・納税する必要があります。
確定申告を忘れていたり、故意にしなかった場合には税務署からの問い合わせや調査が入り、延滞税という罰則があるので注意が必要です。
忘れずに確定申告を行いましょう。

確定申告する際には、各種特例が適用できる場合があります。
詳しくはこちらをご確認ください。

逆に、マンションの売却により売却損が出た場合には、確定申告をすることにより支払済の所得税について還付を受けることができたり、損失額が単年の課税所得額を上回っている場合は、その後数年に亘り譲渡損失を繰り越すことも可能となるなどメリットを享受できる可能性があります。
詳しくはこちらをご確認ください。

税金の問題は専門家にまかせてご相談ください。
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※本掲載内容は、2018年5月29日時点の情報に基づいて作成しております。

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