地価ニュース

地価公示マーケット特集～不動産投資編～

◎過熱感に抑制的行動も、需要は旺盛

オペレーションの工夫で収益性向上

　インバウンドによるホテルや商業需要をはじめ、主要都市ではオフィスの空室率低下が続くなど、堅調なニーズを背景に、不動産投資需要は引き続き旺盛だ。「日本はすでに不動産サイクルのピークで延長戦に突入している」など、加熱したマーケットが伝えられるが、過去の苦い経験に学んだプレイヤーの多くは、抑制的な行動をとっている。しかしながら、投資の目的は三者三様。投資意欲は衰えることをしらず、局所的には目立つ取引も散見されている。
　1年足らずの間に3度転売された「ＧＩＮＺＡ　ＳＩＸ」の8階オフィス部分（1630坪）は、その代表例だ。まもなく開業1周年を迎える同施設は、新たな銀座の顔として広く知られるようになったが、17年4月末にヒューリックが住友商事から販売用不動産として取得。ヒューリックはその2カ月後の6月下旬にグリーンオーク・リアル・エステートに200億円程度で売却した。グリーンオークはそのさらに半年後の12月に同物件を250億円前後で弁当事業などを営む経営者の資産管理会社に転売している。銀座ではネットキャッシュフロー（ＮＣＦ、収入から資本的支出を除いた額）から弾き出された収益利回りなどでは説明できない取引が散見されるが、インバウンドの増加や転売のしやすさに加え、「銀座に物件を持ちたい」といった「センチメンタル・バリュー」が不動産価格を押し上げ、銀座は特別のマーケットといわれる所以となっている。
　長いこと、業界の注目物件となっていた通称・軍艦ビルこと「芝パークビル」もとうとう次の買い手が決まった。売り手はアジア・パシフィック・ランド、アブダビ投資評議会など4社によるコンソーシアムで、買い手は、関電不動産開発、東京ガス都市開発、京浜急行電鉄、京阪ホールディングス、竹中工務店、みずほ信託銀行、みずほ銀行の7社で出資・組成した芝パーク特定目的会社だ。1500億円程度とみられる。同物件は16年頃にも取引成立の期待があったが、当時は定期賃貸借の割合が3割程度と低く、余剰容積を開発で生かせない状態にあったため、結果的にリファイナンスとなっていた。しかしその後は賃料が2万円を超える状態でテナントの定借化が進み、また、芝大門エリアの魅力向上も伴い、取引成立となった。

◎ホテル、一部エリアで供給過剰感も

　リーマンショック後の11～12年頃にファンドが取得した物件が昨年あたりから出口を迎えており、足元における案件の数自体は増えている。しかしながら、リースアップなどでバリューアップが図れるような案件は少ない。整った物件であれば、従来ならリートが有力な買い手ではあるが、Ｊリートは投資口価格が不安定な状態が続き、ＰＯ（増資）および物件取得がしにくい状況にある。そこで、当面の対策としてブリッジファンドで取得し、マーケットのタイミングを計るケースが増加している。
　アセットタイプ別では、インバウンド需要を見込むホテルは依然として投資需要が高く、新たに複数のホテルリートが組成に向けた準備に入った。しかし一部のエリアでは供給が重なり、新規開業した近隣ホテルの低廉すぎる「オープンキャンペーン価格」などに引っ張られ、既存のホテルが稼動・客室単価ともに落とすケースも見受けられる。大型開発が難しい京都では小型の案件が多く、人手不足もあって採算が合わずに「オペレーターに逃げられてしまった」という話も。そうした「不良債権化」しそうな小規模の宿泊施設をまとめて運営、ファンド化するビジネスが、今後、登場しそうだ。また、インバウンド向け取り組みとして、「ホテルの次は商業」というプレイヤーも多く、観光地を中心とした商業には引き続き強い関心が寄せられている。商業は従来の「お店に来た人にお店にある商品を売る」というリアルで完結していたビジネスモデルから、ＩＴを駆使して「お店に来ない人にも、お店以外にある商品も売る」モデルに変容しつつあり、アップサイドを見込むプレイヤーが多い。オペレーションの工夫で収益性向上を図る動きは、商業だけでなく、オフィスやレジなども同様だ。
　日本におけるオポチュニスティックな投資機会が減るなかで、投資戦略をオポからコアプラスに変更してレジに投資する外資系ファンドは依然として多い。日本の都心のレジは、海外と比較すると割安感があり、外資系の不動産会社が組成したファンドが1棟モノの案件に高いプライスを出すケースが続いている。レジは個人に近い投資家にも人気だ。ワンルームを区分登記してリーシング後に投資家に販売するビジネスが活況を呈するが、金融機関の融資姿勢は慎重になっており、「融資にあたり、分譲マンション仕様の設備を求められた。結果的に、ワンルームのスペックが上がっている」（ワンルーム事業者）という。
　新しいアセットクラスとしてはインフラが本格的に動き出した。すでに空港の民営化は始まっているが、三菱商事の100％子会社丸の内インフラストラクチャーは総合型インフラファンドの運用を開始し、2号案件まで進めている。想定より1年前倒しのペースで投資家から出資を集めた。そのほか、投資家資金は農業やトランクルーム、墓地などにも流れている。

（提供：日刊不動産経済通信）