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土地を売却する際に注意すべきポイント

土地を売却する際に注意すべきポイント

土地を売却する際に注意すべきポイントについてまとめました。
注意すべきポイントを理解して、不安を減らし、スムーズな土地売却を目指しましょう。

目次

1 土地売却前の注意点

1-1 現況の把握

まずは土地を売却する前に、現況を把握することが大切です。
ご所有の土地がどのような状況なのか確認しましょう。
土地の状況ごとの注意点についても説明いたします。

1-1-1 権利証又は登記識別情報通知書の確認

権利証または登記識別情報通知書が手元にあるか確認しましょう。

権利証とは不動産の売買の際、登記が済んだことを証明する書面で、正式には登記済証と言います。不動産登記法が改正(2005(平成17)年3月7日施行)され、登記済証に代えて、権利の登記を終えた場合に、その登記名義人に対して秘密の12桁の番号が記載された登記識別情報通知書が通知されるようになりました。

権利証や登記識別情報通知書は、権利者であることを公的に証明するために必要な書類となりますので、ご確認ください。

1-1-2 土地取得時の書類の確認

土地取得時の契約書などの書類も手元にあるか確認しましょう。

無くても土地の売却自体には支障はありませんが、土地売却後の確定申告で必要になりますので、あったほうが良いです。

1-1-3 不動産登記内容の確認

不動産登記とは、土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載したもので、一般公開されています。

まずは、土地取得時の登記事項証明書(登記簿謄本)を見て、土地の取得当時と土地の区画や面積が違っていないか確認しましょう。
土地の区画や面積が違っている場合や、土地取得時の登記事項証明書(登記簿謄本)が手元にない場合には、法務局で、登記事項証明書(登記簿謄本)を取得できます。(郵送でも取得可能です。)不動産登記は、コンピュータ化されているので、どの法務局に行っても、全国の登記事項証明書を取得することができます。

登記事項証明書は表題部と権利部という2つの区分に分かれています。

1-1-3-1 不動産登記内容(表題部)の確認

表題部には不動産の種類や大きさ、所在、地番など物理的な現況が記載されています。
まずは表題部を確認して物理的な状況を把握しましょう。
表題部に書かれている土地の大きさ(公簿面積)と実際の面積は異なることがあります。
そのため、必須ではありませんが、買主の不安を取り除くためと売却後のクレームを減らすために、実際の面積を測る測量が行われることが多いです。
とくに都市部では土地の単価が高いため、少しの大きさの差でも価格が大きく変わってくるからです。
測量の結果、土地面積が異なっていた場合には、最終的には地積更正登記が必要となる場合がありますので、不動産会社にご相談ください。

1-1-3-2 不動産登記内容(権利部)の確認

権利部には所有者に関する事項や不動産に付随する権利について記載されています。
権利部は甲区と乙区に分かれています。
甲区には所有権に関する事項が記載されています。
記載されている所有者住所が現在の住所と異なる場合には、住所変更登記が必要になります。
住所変更登記は売主様が自分で行うこともできますし、司法書士に頼むこともできます。

相続した土地の場合には、所有者の名義が正しく変更されているかどうか確認してください。
所有者の名義が被相続人名義のままだと、買主様への移転登記ができないので、所有者の名義を変更する相続登記をする必要があります。

乙区には抵当権や賃借権などの所有権以外の権利に関する事項が書かれています。
ローンの残債がある場合には、抵当権が付いています。抵当権とは、住宅ローンなどの借入金の担保として土地を確保しておくためのもので、万一、返済ができなくなった時には土地を処分して返してもらいますという権利です。買主様に引き渡す際には、売却資金の一部を返済に回して抵当権を抹消する登記が必要になります。
ローンを完済していても、抵当権が抹消されず残ったままの場合もあります。こちらも同様に買主様に引き渡す際には、抵当権を抹消する登記が必要になります。

1-1-3-3 不動産登記内容(建物)の確認

不動産登記は土地だけでなく、建物にもあります。
過去に存在していた建物を解体して現状は更地となっている場合でも、建物の登記が残っている場合がありますので、土地だけではなく、建物の登記もあるかどうか確認しましょう。
建物の登記が残っている場合には、建物の滅失登記が必要になります。

1-1-4 隣地や道路との境界の確認、復元

土地を売却する際には、売主様に境界の明示義務があります。
まず、売却活動に入る前に「確定測量図」を保有しているかどうかを確認して下さい。
確定測量図とは売買対象の土地とすべての隣接地との境界について隣地所有者の立会いのもとに境界確認を行い、作成された測量図です。
確定測量図があれば、すべての境界が確定していることになります。

次に、隣地との境界に境界標があるかどうか確認しましょう。境界標がない場合には、測量を行い、隣地立会いの下、境界標を復元する必要があるケースもあります。

同様に、前面道路との境界に境界標があるかどうかも確認します。境界標がない場合には、測量を行い、境界標を復元したほうが望ましいですが、道路が公道の場合、境界を明確にさせるためには管轄役所の担当者立ち会いのもとで測量(官民査定)をする必要があります。管轄役所の都合に合わせて平日関係者立会いの下行わなければならないため、費用や時間がかかり、売買の際には省略するケースもあります。

住友不動産販売では「宅地測量サービス」を行っています。
ご売却前に測量することで、境界に関するトラブルを未然に防止します。
詳しくはこちらをご確認ください。

1-1-5 使用承諾の取得

前面道路が私道の場合には、私道の所有者について確認しましょう。
法務局へ行き、私道部分の登記事項証明書を取得することによって確認することができます。
私道の所有者にあらかじめ使用承諾を取っておいたほうが望ましいです。
私道の所有者の承諾を得られないと売却が困難になったり、私道の利用が制限される、買主に大幅な値引き要求をされてしまう等のリスクがあります。
とくに私道の持ち分がない場合には注意が必要です。
土地の売却を不動産会社に依頼する場合は、使用承諾を取得する必要があるかどうか、不動産会社が調査します。

1-1-6 セットバック

前面道路を確認する時には、道路の幅員についても確認しましょう。
前面道路の幅員が4m未満の場合、道路の中心線から2mの範囲は建物や塀などを建築することができなくなります。また、将来建物を建築する際には、建ぺい率や容積率を算出する際に敷地面積から除外されてしまいます。土地の有効面積が減ってしまうので、その分だけ売却価格も安くなってしまいます。
土地の売却を不動産会社に依頼する場合は、セットバックの有無について不動産会社が調査します。

1-1-7 道路の種類と接道義務

前面道路を確認する際には、道路の種類を確認することも重要です。道路の種類は、管轄役所で調べることができます。
建築基準法が定める道路には次のような種類があります。

建築基準法
第42条1項1号道路
国道、都道府県道、市区町村道など道路法による幅員4m以上の道路。
一般的に「公道」と呼ばれています。
建築基準法
第42条1項2号道路
都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき築造された幅員4m以上の道路。
一般的に「開発道路」と呼ばれています。
建築基準法
第42条1項3号道路
建築基準法の施行(昭和25年11月23日)の際、すでに存在した幅員4m以上の道路。公道、私道の別は問いません。
一般的に「既存道路」と呼ばれています。
建築基準法
第42条1項4号道路
都市計画道路その他の法律による新設又は変更の事業計画のある幅員が4m以上の道路で、2年以内にその事業が執行されるものとして特定行政庁が指定したもの。一般的に「計画道路」と呼ばれています。
建築基準法
第42条1項5号道路
一定基準に適合する私道で、私道の所有者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。
一般的に「位置指定道路」と呼ばれています。
建築基準法
第42条2項道路
建築基準法の施行の際、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定を受けたもの。
公道、私道の別は問いません。
一般的に「2項道路」(みなし道路)と呼ばれています。
建築基準法
第42条3項道路
2項道路指定をするに当たり、将来に渡り拡幅が困難でどうしても4m(6m)幅員が取れないため、特定行政庁が幅員の緩和指定をした道路。
2項道路との違いはセットバック(敷地後退)の義務が生じないことです。
一般的に「3項道路」と呼ばれています。
建築基準法
第42条4項道路
特定行政庁が、下記に該当すると認めて指定したもの。
1、周囲の状況により、避難・通行の安全上支障がないと認められた幅員4m以上の道
2、地区計画などに適合している幅員4m以上の道
3、6m区域指定時に、現に存する幅員6m未満の道
幅員6m未満でも1項道路とみなします
建築基準法
第42条5項道路
6m区域指定時に既に存していた道路で幅員4m未満の道路。
建築基準法
第42条6項道路
古い城下町などの民家が両側に立て込んだようなところで、建築審査会の同意を経た幅員が1.8m未満の2項道路。
建築基準法
第43条1項但し書き道路
建築基準法42条に定める道路に該当しないが、法43条第1項但し書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道。

どの種類の道路に該当するか調べたら、土地が道路にどのくらい接しているか確認しましょう。建築基準法には、建築物を建築する際には、その敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという「接道義務」があります。これを満たしていない土地には建築物を建築することができないので、土地の評価が下がってしまいます。
土地の売却を不動産会社に依頼する場合は、前面道路の種類や実際の接道状況について不動産会社が調査します。

1-2 土地相場の把握

実際の土地相場がわからないと、なかなか売却に踏み切れません。
不動産会社にいくらぐらいで売却可能か査定をしてもらいましょう。
査定は無料で行ってもらえるので安心して相談してください。
査定金額を知ることで売却価格の目安がわかり、次のステップへ進めやすくなります。

住友不動産販売では、気軽に相談できる「無料査定サービス」を行っています。
「所有不動産の売却に関する提案書」を作成しお渡しさせていただくとともに、お客様に合わせたより具体的な売却のご提案を行います。

1-3 土地売却費用の把握

土地の売却には各種費用がかかります。
どのような費用がいくらぐらいかかるのか押さえておきましょう。

仲介手数料 売却が決定し成約した際に、売却価格に応じた規定の手数料を申し受けます。
・売却価格が200万円以下 売却価格の5%
・売却価格が200万円超400万円以下 売却価格の4%+2万円
・売却価格が400万円超  売却価格の3%+6万円
※上記金額に別途消費税がかかります。
印紙代 売買契約時に不動産売買契約書に貼付します。
登記費用 住所移転登記、抵当権抹消登記、相続登記等の費用です。
司法書士への報酬 上記登記に伴う司法書士への報酬です。
測量費用 測量にかかる費用です。
譲渡所得税 土地売却で売却益が出た際に支払う税金です。
各種特例を適用できる場合があります。
詳細はこちらをご覧ください。

1-4 土地に建物(古家)が残っている際の注意点

土地に建物(古家)が残っている場合には、建物(古家)を壊して更地にして売ったほうがよいのか、そのまま建物がある状態で売ったほうがよいのか迷うこともあると思います。

建物(古家)がある状態のまま売る場合には、建物(古家)を解体する費用がかからない、再建築する際の建物のイメージがつきやすい、土地の固定資産税や都市計画税の負担が軽減措置により更地よりも軽く済むなどのメリットがある半面、買主が建物(古家)の解体を行うので更地よりも検討順位が下がる、建物(古家)が著 しく朽廃している場合は見栄えが良くないなどのデメリットがあります。

建物(古家)を壊して更地にして売る場合には、買主が購入後すぐに建物を建築することができるなどのメリットがある半面、売却より先に建物(古家)の解体費用がかかってしまう、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられず金銭的負担が増えるなどのデメリットがあります。

迷ったら不動産会社にご相談ください。
客観的な視点から、状況にあった売却方法を提案してもらえます。

1-5 土地に住宅ローンが残っている際の注意点

住宅ローンが残っている場合でも、土地の売却は可能です。
ただし、残っている住宅ローンを完済して、抵当権を抹消した上で引き渡すことが前提となります。
売却価格で住宅ローンの完済は可能か、諸費用も含めたうえで資金計画を立ててください。
また、住宅ローン一括返済の際には、金融機関によって手数料がかかりますのでご注意ください。

1-6 土地に相続が関わる際の注意点

土地に相続が関わる場合には、注意すべき点がいくつかあります。

1-6-1 相続発生前に土地を売却する際の注意点

相続発生前に土地を売却する場合には、相続発生前に現金化しているので、相続発生後に遺産分割協議で相続人が土地の分割方法で争うということを避けることができるメリットがあります。
但し、相続税の課税を考えた際には、注意が必要です。
相続税の課税対象になるのは、不動産の場合には時価ではなく、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」で評価され、時価よりもかなり低くなります。一方、現金の場合には金額そのものが課税対象になるので、土地と比べると割高になってしまいます。
土地の価格に大幅な変動がなければ、土地のまま相続したほうが相続税のメリットを受けることが多くなりそうです。
相続について詳細はこちらからご確認ください。

1-6-2 相続登記未了で土地を売却する際の注意点

遺産分割協議が完了していない場合でも、共同相続人全員で売却することは可能ですが、相続人全員の同意書が必要となり、あまり一般的ではありません。

相続した土地の場合には、所有者の名義が正しく変更登記されているかどうか確認してください。
所有者の名義が被相続人名義のままだと、買主様への移転登記ができません。所有者の名義を変更する相続登記をする必要があります。

1-6-3 相続発生後に土地を売却する際の注意点

相続発生後に土地を売却する場合、申告期限までに相続税納税資金を確保するために売却する等、時間的制約があるときは、相場の価格より安くなってしまう可能性があり、必ずしも希望する価格で売却できるとは限りません。
相続発生前に土地の売却を検討したほうが、時間的に余裕があることから、希望する価格で売却できる可能性は高くなると思われます。

1-7 土地を賃貸している際の注意点

土地を駐車場など賃貸している場合には、賃貸中のまま売却する方法と賃貸利用者に立ち退いてもらい売却する方法があります。
賃貸中のまま売却する場合には、買主が賃貸経営のイメージをしやすいですが、収益物件として扱われるため、利回りが重要になってきます。
賃貸利用者に立ち退いてもらい売却する場合には、通常の更地と同様に売却することが可能ですが、立ち退き完了までに時間がかかるので注意が必要です。

迷ったら不動産会社にご相談ください。
客観的な視点から、状況にあった売却方法を提案してもらえます。

1-8 遠方の土地を売却する際の注意点

売却する土地が今住んでいる所より遠い場合には、現地に行き不動産会社を探す必要があります。
また、基本的には契約時と引き渡し時には本人が立ち会う必要があります。
どうしても都合がつかない場合には、縁故者や知人、専門家に依頼する(代理人を立てる)こともできます。
契約については、郵送でやり取りする(持ち回り契約)ことも可能です。
このように、遠方の土地を売却する場合には、近隣の土地を売却する場合に比べて、現地までの交通費や宿泊費、郵送料など、費用がかかりますのでご注意ください。

住友不動産販売は全国に広がる直営店舗No.1のネットワークを生かして、土地の売却をサポートいたします。遠方の土地の売却もご相談ください。

1-9 共有の土地を売却する際の注意点

土地の所有者が複数いる場合、まずは持分割合を確認しましょう。
持分割合とは、土地について持っている所有権の割合のことで、法務局へ行き、土地の登記事項証明書を取得することによって確認することができます。
共有の土地を売却するには、次の3つの方法があります。

1-9-1 持分を売却

自分の共有持分を他の人に売却する方法です。
第三者に売却することも可能ですが、持分だけを買う人はほとんどいないので、共有者同士で売買することがほとんどです。
持分を売却する際には通常の売却と同様に、売買契約を結び、売買代金の受け渡しと同時に所有権の移転登記を行います。
共有者が親戚や近親者だからといって持分を無償で譲渡すると、贈与とみなされて贈与税がかかるので注意が必要です。

1-9-2 分筆して売却

共有名義の土地を持分割合に応じて分筆して、単独名義の土地として売却する方法です。
分筆とは1つの土地を複数の土地に分けることです。共有名義の土地を分筆することで、独立した単独名義の土地が複数できることになるので、共有状態はなくなり自分の意思のみで売却することが可能になります。
分筆する際には、どのように分筆するかが重要になってきます。建築物を建築する際には、接道義務を満たしていなければならないため(詳細は「1-1-7 道路の種類と接道義務」を参照)、接道義務を満たさない土地に分筆してしまうと評価が下がってしまいますので注意が必要です。

1-9-3 共有者全員の同意を得て売却

共有名義の土地を共有者全員の同意を得て売却する方法です。
共有者全員が土地の売却に同意している場合に、共有者全員が売主となり合同で売却します。
売買契約書には共有者全員が署名し実印を押印します。
共有者に遠方に住む、高齢などで売買契約書への署名、押印が難しい方がいる場合、委任状を取得することによって他の共有者が(委任状で与えられた権限の範囲内において)売却手続きすることが可能になります。

2 土地売却活動期間の注意点

売却のご意思が固まったら、不動産会社と売却の仲介を依頼する媒介契約を結びます。
媒介契約書の種類や内容を十分に理解して契約しましょう。
不動産会社は売却を実現するため、それぞれの媒介契約の種類に応じて、売却依頼者の売却を実現させるための努力義務を負います。

2-1 媒介契約の種類

媒介契約書には3つの種類があります。それぞれの種類の違いを理解して媒介契約を結びましょう。

専属専任媒介契約 《売主様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができません
・依頼をした不動産会社が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することはできません
《不動産会社》
・不動産指定流通機構(レインズ)に5営業日以内に登録します
・業務処理状況を1週間に1回以上売主様に報告します
専任媒介契約 《売主様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができません
・自分で見つけた相手方となら不動産会社を通さずに売買契約を締結することができます
《不動産会社》
・不動産指定流通機構(レインズ)に7営業日以内に登録します
・業務処理状況を2週間に1回以上売主様に報告します
一般媒介契約 《売主様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができます
《不動産会社》
・不動産指定流通機構(レインズ)に登録義務はありません(任意)
・業務処理状況の報告義務はありません(任意)

2-2 土地の状況の報告

売主様が知っている土地の状況は、不動産会社に正確に報告するようにしましょう。
境界をめぐる隣地とのトラブルや越境、敷地内残存物などは「隠れた瑕疵」に該当し、そのまま売却すると買主との間で思わぬトラブルに巻き込まれるおそれがあります。
売主様が瑕疵の存在を知っていて、これを買主に告知しないまま売却し、引渡後にこれらの瑕疵が見つかると、売主様はその責任を負わなくてはなりません(瑕疵担保責任)。

2-3 売却価格と売却期間

土地の売却にはある程度の時間がかかります。
できるだけ高値で売却しようとして売り出し価格を高めに設定すると売却までの期間が長くなり、できるだけ早く売却しようとすると相場より売り出し価格を低めに設定したり、買取業者に買い取ってもらうなど売却価格は安くなる傾向があります。
土地を売却される際には、時間に余裕をもった売却計画を立てることをオススメします。

3 土地の売買契約における注意点

3-1 土地の売買契約時の注意点

売買契約書には取引内容や売主様・買主様の権利・義務などが記載されています。
不動産売買契約を締結しますと、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。
売買契約を締結する際には、売買契約書に記載されている事項を良く確認して理解しましょう。
疑問に思うことやわからないことは、ご遠慮なく不動産会社にお聞きください。

3-2 土地の売買契約後の注意点

3-2-1 買主様ローン審査否決の場合は白紙解約

買主様がローンを利用される場合、万一ローンが金融機関により否決されると売買契約の特約によって、契約は白紙解約になります。白紙解約とは、文字通り「白紙に戻す」ということから、そもそも契約はなかったこととなり、売買契約前の状態に戻すことになります。不動産会社に支払った仲介手数料は戻ってきますが、買主様より受け取った手付金は買主様に返却することになりますので注意が必要です。

3-2-2 瑕疵担保責任

引渡後に、売買契約締結後に、土地に地中に残された旧建物基礎や浄化槽および建築廃材などの残存物や越境等の隠れた瑕疵が見つかった場合には、売主様はその責任を負わなくてはなりません(瑕疵担保責任)ので、注意が必要です。

4 土地の引き渡し後の注意点

土地の売却で売却益が出た場合には、確定申告をする必要があります。
土地の売却により得られた利益は、給与所得以外の所得となるため、会社員の人であっても確定申告により別途申告・納税する必要があります。
確定申告を忘れていたり、故意にしなかった場合には税務署からの問い合わせや調査が入り、延滞税という罰則があるので注意が必要です。
忘れずに確定申告を行いましょう。

確定申告する際には、各種特例が適用できる場合があります。
詳しくはこちらをご確認ください。

逆に、土地の売却により売却損が出た場合には、確定申告をすることによりメリットを享受できる可能性があります。
詳しくはこちらをご確認ください。

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※本掲載内容は、2018年5月9日時点の情報に基づいて作成しております。

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