地価ニュース

特集・コロナ禍の都道府県地価③地方4市

◎上昇続く、広島市以外は人口が転入超過

　

人口増や中心駅の再開発計画など背景に

　札幌市、仙台市、広島市、福岡市の地方4市は、昨年に続いて上昇した。コロナ禍で上昇幅の縮小はみられたものの、4市はいずれも鉄道駅を中心とした再開発計画への期待感がある。特に、「札幌、仙台、福岡の3市は、周辺エリアからの人口の転入超過が継続していることを背景に、住宅地・商業地ともに堅調な需要が続いている」（国土交通省）。
　4市の中で地価公示と共通で調査を行う71地点で、1月1日時点の地価公示と7月1日時点の地価調査の価格を比較すると、上昇47地点、変化なし16地点、下落8地点。47地点は全て上昇幅は縮小したほか、通年では㎡当たり350万円（＋15.5％）の価格で高い上昇だった福岡中央5-12（中央区大名2-6-36）は、公示時の356万円から若干下がっており、コロナ禍の影響は21年の地価公示以降も注視が必要だ。
　札幌市は、住宅地が前年比＋6.1％、商業地が＋6.6％となった。住宅地は周辺区にも需要が広がり、商業地は札幌市が一極集中の様相となり、最高価格地点は札幌中央5-1（中央区北3条西2-1-13ほか）で383万円（＋8.2％）だった。仙台市は、住宅地が＋3.7％、商業地が＋6.6％。鉄道駅の徒歩圏を中心とした住宅地の堅調な需要と、商業地では、市中心部へ向けた活発な投資マネーが国内外から集まり、最高価格地点は青葉5-1（青葉区中央2-1-1）で381万円（＋7.6％）となった。広島市は、住宅地が＋0.8％、商業地が＋2.8％。地方4市では人口の転出超過がみられる都市で、ほか3市より弱含みの傾向だ。それでも住宅地は交通・生活利便性のすぐれた土地で需要は堅調で、商業地では中心商業地は再開発への期待を背景に高水準が続き、最高価格地点の中5-4（中区本通5-9）は、312万円（昨年と同じ）だった。
　福岡市は、住宅地が＋3.5％、商業地は＋7.5％と幅の抑制はみられるが上昇継続。住宅地では福岡市の活発な経済活動の効果が春日市や大野城市など周辺市まで波及した。商業地では博多・天神の2カ所で進む大型の再開発計画による期待感が中心部の高い上昇につながり、最高価格地点の福岡中央5-15（天神1-12-3）は850万円（＋10.4％）だった。堅調な上昇を示した地方4市の中でも、福岡市は九州全域の経済を牽引する存在として好調を持続した。

◎福岡エリアは活発な経済が牽引して堅調

　福岡市中心部の商業地は、大型の再開発計画「博多コネクティッド」と「天神ビッグバン」に加え、鉄道路線の延長による利便性向上が地価を押し上げる。西日本鉄道が中央区天神1-11で進める「福ビル街区建替プロジェクト」は、天神ビッグバンの核となる事業で、天神コアなど3棟を同時に建替え、地上19階、延床面積約13万8000㎡の大型複合施設を24年3月に竣工させる。オフィスは延床面積約4万6000㎡と西日本最大級の規模で、イオンモールを含む商業施設、外資系ハイブランドホテルも誘致する。
　担当の西鉄・福ビル街区開発部は、コロナ禍の影響を「現在はオフィス・商業施設に直接的な影響は出ていない。オフィスのテナント企業の更新状況はほぼ通常通り、新規の問い合わせ件数にも大きな影響はみられない。商業施設は9月は集客・売上ともに前年を超えた。以降も前年並みの推移を予想する」と話す。同プロジェクトでは、オフィスのテナントには、外資系企業も積極的に誘致する見通し。24年の開業以降は、「在宅勤務による生産性の向上には限界があるため、テレワークの普及が必ずしもオフィス市場にマイナスに働くとは限らない。企業の拠点が分散することで生じる新たな需要にも期待している」とする。
　緊急事態宣言が明けた後も、福岡エリアの新築分譲マンション市況は堅調に推移している。福岡市の中心部は物件の供給が希少で、「高水準の需給バランスを保ったマーケットが形成されている」（長谷工アーベスト・林祐美子市場調査部長）ことから、今後も坪300万円をにらんだ高水準の物件供給が想定される。一方で、周辺エリアでは「春日市や大野城市のＪＲ・西鉄の両路線が使えるエリアで、坪200万円未満の一次取得者層向けの物件の動きが順調だ」（大京・大枝靖浩九州支店長）とする。
　コロナ禍を経た消費者の新たな動向として、「集積した都市の利便性に基づく評価に加え、自然環境など新たな評価による視野の広がりがみられる」（林氏）。糸島市など海が近く自然環境も良好なエリアでは「鉄道路線の延伸効果もあり、坪120万円といった水準の一次取得者向け物件の供給もある」（大枝氏）ため、経済状況や新型コロナウイルスの感染拡大状況を注視する必要はあるものの、福岡エリアの好調なマーケットは継続しそうだ。
　今後、福岡市中心部での新築分譲マンション開発の有望な立地については、「中心部は希少性が高くなるため、薬院駅や西鉄平尾駅で坪300万以上の大手デベなどによる高水準の開発が期待できる」（大枝氏）、「当面は2つの再開発計画への期待感が続いて、博多駅や赤坂駅を最寄りとする物件はまだ少ないため、開発余地があるとみている」（林氏）としている。

（提供：日刊不動産経済通信）