地価ニュース

特集・上昇広がる地価の最新動向①

◎郊外の分譲マンション、ターミナル駅中心に好調

新線開通の効果も、需給は比較的安定

　今年の地価公示では鉄道新路線の開業により上昇率が大幅に拡大した地点が見られた。横浜市の相鉄本線・西谷駅周辺の地点が13.0％上昇し、神奈川県内の住宅地で上昇率1位となった。昨年3月に東急線と相鉄線の直通線が開通し、沿線の利便性が向上。結節点の新横浜駅周辺では分譲マンションの販売が好調に進む。東急などが開発中の同駅徒歩7分の「ドレッセ新横浜」（63戸）は昨年11月に販売を始め、約4カ月間で完売した。坪単価は365万円。都心へのアクセス向上などが評価された。世帯主の勤務地は東京都と神奈川県が半々で、新線開通の効果がみられる。相鉄グループは沿線の街づくりに力を入れる。ゆめが丘駅前では7月に大規模商業施設を開業するほか、駅周辺で計600戸規模の分譲マンション開発を計画する。

　山田建設の山田照社長は神奈川県の分譲マンション市況について「需要が供給を少し上回る状況が続き、東京都心まで1時間ほどの物件は値段が上がっても売れる。特に面積が広いなど条件の良い住戸の成約が早い」とみる。中広域から引き合いが集まり、都心から移る高所得層を主要ターゲットに据えた物件も出ている。5月に発売されるリストデベロップメントの「ザ　タワー　湘南辻堂」（総戸数196戸）は、ＪＲ辻堂駅直結の地上29階建てタワーマンション。平均価格1億円を予定し、想定坪単価は相場を100万円ほど上回る。昨年12月から3月21日までの反響件数は5500件超で、モデルルームは平日も含めほぼ埋まっている。販売は都内の高所得層などからのセカンドハウス用途が中心となる見通し。

　首都圏郊外部では都心のマンション価格高騰を受けた割安感やそこからの滲み出し需要、地元からの期待感などもあり、ターミナル駅や交通利便性の良い駅を中心にマンション市況は好調だ。物件によって販売スピードに差はあっても時間をかければ売れている。長谷工アーベストの林祐美子・執行役員は「物件によって周辺で販売中の物件があるかどうかなどで販売の立ち上がりに差はあっても、全体的に好調が続いている。販売が不調で値引きをするというケースはあまり聞かない」と話す。特に駅や商業施設に近い、エリアでの供給が久しいなど訴求力のある物件は販売が早い。東武鉄道が開発した「ソライエ新鎌ケ谷」（136戸）は、22年10月に販売を始め、23年9月に完売。当初想定より5カ月早く進捗した。新鎌ケ谷駅から徒歩3分の立地で同駅での供給が約13年ぶりという希少性などから反響が強かった。坪単価は235万円。契約者の約15％となる都内客にとっては割安感があった。今後に関して同社は「販売価格はもう一段上がってくるので、どこまで実需の地元客がついてこられるかは注視が必要」とする。

　大和ハウス工業などが開発するＪＲ昭島駅徒歩5分の「プレミスト昭島モリパークレジデンス」（481戸）は昨年9月から3月16日までに446戸が成約した。歩留まりは3割弱に達し、1年で売り切る目標から前倒しで進捗する。坪単価は250万円台。3期に分けて開発する大規模プロジェクトの初弾で、全体の供給規模は850戸超。成約者の居住地は昭島市と立川市などの周辺が約6割で、残りは中央線沿線などの都内からが中心。中広域の検討者からは値頃感で選ばれた。同じく大和ハウス工業が開発中の千葉駅徒歩9分の「プレミスト千葉公園」（150戸）も販売が好調に進む。昨年9月に販売を始め、135戸を供給、119戸に申し込みが入っている。千葉駅周辺では東京建物などが開発する「ブリリアタワー千葉」の第1期1次の販売が3月に始まるなど、近年マンション開発が進む。

◎建築費上昇の影響、郊外で二極化懸念も

　一方で、郊外での二極化の声も出始めている。大和ハウス工業は「郊外部は今後二極化が進む」とみる。「ターミナル駅徒歩圏や商業施設に近いなど売りのある物件は販売が良いが、各駅停車駅や特徴のない物件は厳しくなってくるだろう」と話す。千葉や埼玉など郊外のマンション開発を得意とする大成有楽不動産は、現在4物件が進捗中で、千葉の1物件は完売となった。同社の清水健太・マンション事業部長は市況について「建築費上昇の影響で郊外の駅遠物件でも坪単価200万円・グロス4000万円を超えてくると、反響が厳しくなるエリアも出始める」とみる。

　山田建設の山田社長は、建設現場の人手不足の緩和と建築費の削減に対する取り組みが今後の明暗を分けるとみる。同社は自社の施工部隊の確保と設計業務の効率化を進め、販売価格の抑制と施工の安定化で一定の成果を挙げる。ＺＥＨマンションでは住戸単位での強化外皮基準と基準一次エネルギー消費量の計算が必要で、一般的なマンションより手間が大きく、設計・施工の内製化による削減効果は大きくなる。建築費上昇の影響がダイレクトに響く郊外では各社の工夫に加え、立地と需給のバランス、顧客が価格にどこまでついて来られるかの見極めがより重要になっている。

（提供：日刊不動産経済通信）