地価ニュース

特集・上昇広がる地価の最新動向②

◎大阪マンション市況・中核は梅田、高額化周辺に

イベント追い風、供給減で地合い良く

　大阪市中心部のマンション需要が強い。資産性が高く通勤にも便利な都心の物件が急速に支持を広げ、大型再開発が動く梅田や中之島、本町などに高層マンションの供給が相次ぐ。大阪メトロの新駅や大学などが作られる森之宮エリアにも住宅開発が多い。タワマンの人気は北の郊外にも波及。この3月に鉄道延伸で都心と直結した箕面市の箕面船場阪大前駅では病院や劇場などと一体で複数の高層住宅が立ち上がり、土地と住宅の価格相場が上向く。ただ近年、大阪市のマンション供給戸数は漸減傾向で、そのことが圏域の需給均衡と価格上昇を支えているという側面もあるようだ。

　大阪・関西万博の開幕まで1年。その5、6年先に統合型リゾートが稼働し、梅田と関西国際空港をつなぐ鉄道新線の「なにわ筋線」が通る。新築マンションの主舞台は大阪メトロ御堂筋線の梅田から心斎橋にかけての都心6駅だが、複数の大イベントで住宅市場に追い風が吹く。コロナ禍の収束で訪日客も再び増え、アジア系など海外からの購入需要も強まっている。

　東京カンテイの調べでは、大阪府には23年末時点で273棟のタワマンがある。首位・東京の479棟に次ぐ数だ。昨年と今年に各9棟が竣工する。ただ、大阪市内の新築マンションの供給数は減っている。昨年は6529戸と前の年よりも638戸少ない。年間供給は19年以前の9千戸前後に対し、20年以降は6、7千戸が続く。供給が減った背景には、建築費が高く都心の適地も限られる上、デベロッパーが戦略的に供給を抑えていることがある。各社は確実に売れる都心物件を開発の軸に据え、競合の動向を横目でみて売り方を決める。各社が強くけん制し合う都心6区では期分けのたびに価格が上がる事例もある。24年は昨年から販売がずれ込んだ複数の物件が市場に出てくる。

　その筆頭格が2月に売り出された大阪駅北側「うめきた2期」地区の「グラングリーン大阪　ザ・ノースレジデンス」だ。最高額25億円の住戸もあり平均坪単価は1千万円台とされる。売主幹事の積水ハウスの宮田浩・大阪マンション事業部長は「販売先は関西居住者が中心だが、海外の富裕層からも反響がある」と明かす。この別格物件が圏域の平均価格を数段押し上げた。近畿圏の平均坪単価は250万円前後だが、梅田は今や5、600万円台で本町も400万円前後だ。

　三菱地所レジデンスらの「ザ・パークハウス大阪梅田タワー」も人気だ。3月までの二度の抽選で合計116戸に契約・登録が入った。伊島隆文・取締役専務執行役員は「引き合いが非常に強く、外国人の購入も2、3割ある」と手応えを語る。同社は昨秋、旗艦ギャラリーを天満橋に開き、都心に攻勢を掛けている。東京建物の「ブリリアタワー堂島」は全戸の9割が売れた模様だが販売を一旦止めた。「ザ・ノースレジデンス」の模様眺めとの見方がある。東急不動産関西住宅事業本部の池田智紀・販売部統括部長は「市内で次々に高額の住戸が売り出され、先に販売中の物件が割安に見える効果が生まれた」と活況の背景を分析する。

　中央区本町も激戦地だ。東急不動産の「ブランズタワー大阪本町」は22年2月から2年で完売。競合が多いなか、売り急がず坪単価400万円弱で着地させた。阪急阪神不動産が販売中の「ジオタワー堺筋本町」も反響が強く、契約者は日本人57％、外国人43％で中国人の購入が多い。定借物件の「ジオタワー大阪十三」は3月23日までに累計約1200組の来場予約を受け、契約者の34％が一般会社員という。市内では大阪城南側の森之宮でも住宅供給が加速する。大阪でも都心の地価と建築費、物件価格が連動的に上がり、その波が周縁部に広がる。好例が箕面市だ。50年ぶりの鉄道延伸で複数地点の地価が大きく上がった。（③に続く）

（提供：日刊不動産経済通信）