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首都圏マンション発売はピークの3分の1・高橋　幸男

　◎首都圏マンション発売はピークの3分の1

　◎マンション購入は3択時代に

　◎新築価格調整進めば中古から揺り戻しも

　◎首都圏新築マンション市場の最盛期は2000年だった。この年、発売戸数は9万5636戸と年間最高を記録、平均価格は4034万円で90年初頭のバブル崩壊以降から最安値となり、契約率は79.6％とアベノミクス始動と消費税の駆け込みで沸いた13年の79.5％を上回る好調さだった。首都圏新築マンション市場は94年に発売戸数が7万9897戸とほぼ8万戸に達し、その後、97年、98年は落ち込むものの、05年までは8万戸を上回る大量供給時代が続く。そのピークが2000年だったのである。バブル崩壊後の資産デフレが続き、金融機関の不良債権問題が深刻さを増した時期と重なる。ところが、それがマンション分譲事業にとっては奏功した。資産リストラのために金融機関や大企業が所有していた好立地の社宅やグラウンドが安値で大量放出され、それがマンション用地に生まれ変わった。建設需要が低迷していたため、建築費も下がり続けていた。一方で、バブル時にマンション価格が高値になりすぎて手が届かなかった購入需要がマグマのように溜まっていた。さらに資産リストラで社宅を出ていかざるを得なくなった大企業の社員たちがこの需要に加わった。この間、不動産業界全般は資産デフレで大変な辛酸を舐めたが、ことマンション分譲事業にとっては、需給ともに恵まれた時代だったのである。さて、いまはどうか。17年の首都圏マンション市場は、発売戸数が3万5898戸、平均価格が5908万円、契約率が68.1％だった。最盛期の2000年と比べると、発売戸数は約3分の1まで減り、平均価格は約5割アップ、契約率は10ポイント以上のダウンとなった。供給社数は2000年が410社だったの対し、17年は137社とこれも3分の1以下に減っている。最盛期から比べると戸数レベルでのマーケット規模は大幅に縮小している。
　◎このような新築マンション市場の現状は、少子高齢化・人口減少という日本の将来を方向付けるトレンドの中で起きているマーケット縮小の例の一つ、と解釈されるのが一般的だ。もちろんそれは正しいが、マンションに対する選択肢が増えていることももう一つの大きな理由である。2000年当時、エンドユーザーがマンションを購入する場合は、ほぼ新築マンション1択だった。ところがいまは、新築だけでなく、中古、リノベーションと合わせて3択ある。新築だけがマンション購入需要の受け皿だったのが、いまその受け皿が3つ存在する。立地、価格、間取りをそれぞれ比較して、最適なものをその3つの中から選ぶ。新築が一手に引き受けていた需要が分散しているのである。2000年当時、首都圏中古マンションの成約件数は2万5860戸（年度、以下同）だった。新築の約4分の1強である。それが17年では3万7329戸と2年連続で新築発売を上回った。新築発売と中古成約を合わせた戸数は2000年が12万813戸、17年が7万3227戸である。17年はそれに買取再販型のリノベーションマンションが加わる。2000年においてはこの商品は存在しなかった。リノベの年間発売戸数や契約戸数は正確には分からないが、契約戸数はおそらく8000戸ぐらいある。そうなると、17年の新築、中古、リノベを合わせた合計戸数は約8万1000戸程度になる。2000年の新築と中古を合わせた戸数に比べるとさすがに少ないが、それでも67％の水準は確保していることになる。
　◎首都圏マンションの市場規模（新築＋中古＋リノベ）を金額面からみると、2000年と17年との差はさらに縮まる。2000年の市場の全体規模は新築を発売ベースでカウントした場合（新築発売戸数×平均価格＋中古成約件数×成約価格）は4兆3746億円、新築を契約ベースでカウントした場合（新築発売戸数×平均価格×契約率＋中古成約件数×成約価格）は3兆5876億円となる。17年においては、新たにリノベ物件が加わるので、リノベ契約戸数を8000戸、発売価格を新築の7割と仮定すると、市場規模は同じように3兆7272億円（新築発売戸数×平均価格＋中古成約件数×成約価格＋リノベ契約戸数×新築平均価格×0.7）、3兆506億円（新築発売戸数×平均価格×契約率＋中古成約件数×成約価格＋リノベ契約戸数×新築平均価格×0.7）となる。いずれも2000年に比べて85％の水準を確保している。新築マンションに限定すれば、戸数ベースの市場規模は最盛期から3分の1に激減しているが、中古やリノベを含めた金額ベースにおけるマンション市場全体の規模はそれほど細っていない。エンドユーザーの選択肢が広がったことで新築分譲マンション市場が激減しているように見えるのだ。エンドユーザーの選択で最大の判断基準となるのが価格である。首都圏新築マンションの平均価格が5000万円を本格的に超え始めたのは14年の2月からである。14年の年間平均価格は5060万円、そして翌年15年の年間平均価格は5518万円となった。これに歩調を合わせる形で中古マンションの成約件数が伸びていった。しかし、中古マンション価格も上昇する。成約価格が3000万円を超えたのは16年2月だった。今度は17年10月から成約件数が前年を下回るケースが目立つようになってきている。今後、郊外部を中心に新築価格の調整が始まれば、中古から新築への揺り戻しが起きるだろう。（高橋　幸男）

（提供：日刊不動産経済通信）