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1億円を超えた首都圏マンション価格・高橋　幸男

－1億円を超えた首都圏マンション価格－

－立地価値、付加価値、希少価値が条件－

－価格オンリー信仰から脱却の時期か－

　当社で調査・発表している首都圏新築マンションの1戸当たり平均価格が3月、1億円を超えた（1億4360万円）。初の出来事である。平均価格4億5000万円の「三田ガーデンヒルズ」が400戸、2億5000万円の「ワールド・タワー・レジデンス」が169戸発売されたためだ。この2物件を除くと、首都圏全体の1戸当たり平均価格は6757万円に落ち着く。昨年の3月が6518万円なので、3.7％の値上りでしかない。この3月の動向が今年のマンション市場を象徴する。マーケット全体を俯瞰すれば、それほど値上がりは顕著ではないが、都心の大型再開発、超億ションが水面から突き出たような形で出現してくる。それが全体の平均価格を押し上げる。今後、そのような物件の発売が目白押しだ。昨年発売予定だった「三田ガーデンヒルズ」が今年にずれ込んだように、後倒しになる可能性もある。どの程度の戸数が市場に供出されるかは不透明だが、そうなったとしても、昨年からずれ込んだ都心高額物件が満を持して登場し、その分を穴埋めする。そうなると、平均価格は上昇し、都区部のシェアも上昇し、大手のシェアも上昇する。そして、契約率も高水準を保つ。今年の首都圏マンションはこのような展開になりそうだ。市場を牽引する都心高額物件は高値でも売れる。むしろ高値だから売れると言ったほうがよい。その高値が立地と企画と品質の最上級レベルを示す証明となるからだ。問題はそれ以外の物件がどうなるかだ。

　郊外マンションについては、いま評価が二つに分かれている。「好調で売れている、高値の許容範囲も広がっている」という見方。一方で「非常に厳しい、お客さんが全然来ない」という見方。どちらが正しいのか。実は両方とも正しい。物件によっては「高値の許容範囲も広がって、好調に売れている」ものもあれば、「集客が厳しく、販売に苦戦している」ものもある。販売状況が真っ二つに分かれているのだ。それを分けるのが3つの価値だ。立地価値、付加価値、希少価値。これらが備わっていれば売れる。そうでなければ売れない。立地価値とは駅から近いこと。駅前・駅直結が理想的、離れていても徒歩5分圏内だ。付加価値とは大型商業施設が近くにあること。隣接していれば理想的だ。希少価値とは当該エリアで供給がなかったこと。5年間ぐらい途絶えていればこれも理想的だ。このような物件は、高くても必ず売れる。もっとも、これらの価値が全てそろっている物件はまれだ。ただし、多少なりともかすっていれば勝負になる。それがなければ全く勝負にならない。都心の高額マンションがなぜ高値でも売れるのか、この3つの価値がそろっているからだ。都心のピン立地であるという立地価値、再開発が伴うのでホテルや商業施設が併設されるという付加価値、「都心最後の...」というキャッチコピーに代表されるエリアにおける希少価値。都心高額物件はこの3つの価値がピタリと当てはまる。だから売れる。したがって高値がハンディキャップではなくアドバンテージになる。いま供給が盛んな地方都市における「あっと驚く」高額マンションについても、なぜ売れるのかが3つの価値から読み解くことができる。立地価値とは、新幹線駅の駅前立地、もしくはお城がある町の中心部に建つ‟お城立地"であること。付加価値とは、マンション1棟の中に、行政施設や商業施設などが組み込まれたミニ・コンパクトシティが実現していること。希少価値とは‟おらが町需要"を引き付けていること。おらが町需要とは、自分の街でこんなに高くて見晴らしがよいマンションが建つのでぜひ欲しい、という地元の富裕層需要と、自分のふるさとの町で立派なマンションが売りだされたので、ぜひ買っておきたい、という東京や大阪などの大都市に住む地方都市出身の富裕層需要、この二つだ。だから、「あっと驚く」高値でも売れる。

　マンション価格の高値更新が不安材料となっている。こんな高値で需要が付いてくるのか、限界点に達してマーケットがガラガラと崩れていくのではないか。こんな心配がマンション業界を覆っている。しかし、高値を是正しようにもコストが上昇し続けている。アベノミクスがスタートしてマンションも含めた不動産マーケット全体が上げ潮に乗った2013年以降、首都圏の全地価公示ポイントの㎡単価は4割上がった。建築着工統計から見た首都圏分譲マンションの㎡当たり工事単価は5割上がった。しかし、マンション1戸当たり分譲価格は3割しか上がっていない。その間、マンション価格はバブル時の最高値を更新し続けているが、マンション開発コストのほうがマンション価格の上げ幅よりも大きいのだ。その分、デベロッパーが利益を削っていることになる。分譲マンションをビジネスとして展開していくのであれば価格は上げざるを得ない。ただし価格が上昇しても、立地価値、付加価値、希少価値を織り込むことができれば、マーケットからは支持される。むしろ高値が‟売り"になる可能性もある。分譲マンションは価格オンリー信仰から脱却する時期に来ているのかもしれない。コスト高は今後も続くことは確実だ。いかに安くではなく、いかに価値を高めるかに焦点を移したほうが建設的ではないだろうか。そうなると、開発が絞り込まれるので、量的な市場規模は縮小する。しかし、市場がクラッシュするリスクは避けられる。（高橋　幸男）

（提供：日刊不動産経済通信 ）