- 不動産売却に関する基礎知識
- 更新日付:2023.06.22
不動産査定のポイント
不動産の売却を検討する時にまず行うのが、
不動産会社への不動産の査定依頼です。
不動産の査定時は様々なポイントを確認し、
評価されます。
どのようなところが査定価格に
影響してくるのでしょうか?
建物、土地、環境とカテゴリーごとに分けて、
それぞれの査定ポイントを解説します。
査定方法の種類や査定ポイントの違い、
それぞれのメリット・デメリットについて
も説明します。
また、査定価格を高めるコツ、査定の流れ、
よくある質問についても説明します。
査定のポイントを押さえてから、
査定をしてもらいましょう。
査定方法
不動産の査定方法にはいくつかの種類があります。
それぞれの方法ごとに特徴があります。
まずは、査定方法の違いを確認しましょう。
机上査定(簡易査定)
実際に現地を訪問せずに、近隣の不動産取引事例や公示価格、路線価、接道方向やお部屋の向き、面積や形状、都市計画法上の制限などを考慮した概算価格を算出します。
簡便に査定価格を知ることができますが、室内の状態の良さや眺望などが反映されないので実際の売却価格と差が生じる可能性が高くなります。
とりあえずの目安価格を知りたい時に向いています。
訪問査定
机上査定の内容に加え、実際に現地を訪問しますので建物の管理状況や室内の状況、日当たり、詳細な土地の状況なども加味し、より実際の不動産取引額に近い金額を算出します。
机上査定では分からない情報も確認したうえで算出されるので、より精度の高い査定金額となります。
正確な査定金額を知りたい時や実際に不動産の売却をすすめようとする時に向いています。
この査定金額をベースにして、実際の売り出し価格を決めていきます。
オンライン査定
お客様はご自宅に居ながら、Zoom、Skype、Facetime等のオンラインツールを使用して物件の状況等を確認の上、行う査定方法です。
カメラを通して顔を見ながら対面で会話ができるだけでなく、台所や風呂場を映しながら現状チェックをするなど、カメラで確認したい場所を映しながら査定を進められます。
また、眺望や騒音など実際に現地に行かなければわからないこともカメラ・マイクを通して確認できます。
AI査定
AI査定とは、人間に代わってAIがマンション、一戸建、土地などの不動産価格を、自動算出してくれるシステムです。過去の不動産取引のデータや、その他の公開情報をもとに、AIが不動産の推定成約価格を導き出す仕組みになっています。
処理スピードが速く、データに基づく客観的な査定結果が得られるとともに、24時間365日、いつでも査定することが可能です。
一方、デザインや機能・性能など物件固有の個性や特長などは査定結果に反映させることができません。
査定方法ごとの査定ポイント
査定方法ごとに査定結果に反映
できる査定ポイントが異なります。
机上査定やAI査定は物件固有の個別性や特長、
物件の状況を査定結果に
反映させることができません。
査定ポイントごとの反映状況は
下記の表をご確認ください。
査定方法ごとの特長を理解したうえで、
最適な査定方法を選択しましょう。
査定ポイント | 机上査定 | 訪問査定 | オンライン査定 | AI査定 |
---|---|---|---|---|
築年数 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
内装 | − | 〇 | 〇 | − |
広さ・間取り | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
設備 | − | 〇 | 〇 | − |
外装 | △ | 〇 | 〇 | − |
越境の有無 | − | 〇 | △ | − |
地中埋設物の有無 | − | △ | △ | − |
リフォーム・修繕履歴の有無、箇所 | − | 〇 | 〇 | − |
管理状況 | − | 〇 | 〇 | − |
施工・販売した不動産会社のブランド | △ | 〇 | 〇 | − |
〇:査定に反映されるもの、△:査定に一部反映されるもの、−:査定に反映されないもの
査定ポイント | 机上査定 | 訪問査定 | オンライン査定 | AI査定 |
---|---|---|---|---|
土地の面積と形状 | 〇 | 〇 | 〇 | △ |
日照・通風・眺望 | − | 〇 | △ | − |
前面道路の状況 | △ | 〇 | 〇 | △ |
境界の有無 | − | 〇 | △ | − |
公法上の規制 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
〇:査定に反映されるもの、△:査定に一部反映されるもの、−:査定に反映されないもの
査定ポイント | 机上査定 | 訪問査定 | オンライン査定 | AI査定 |
---|---|---|---|---|
駅までの距離 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
生活利便施設までの距離 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
通勤・通学の利便性 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
嫌悪施設の有無 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
その他 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
〇:査定に反映されるもの、△:査定に一部反映されるもの、−:査定に反映されないもの
査定方法ごとのメリット・デメリット
査定方法ごとにメリット・デメリットがあります。
それぞれの査定方法のメリット・デメリットを
理解して、最適な査定方法を選択しましょう。
査定方法 | メリット | デメリット |
---|---|---|
机上査定 |
|
|
訪問査定 |
|
|
オンライン査定 |
|
|
AI査定 |
|
|
査定評価を高めるコツ
環境などは変えられませんが、
清潔感など努力によって
査定評価を高められるものもあります。
査定評価を高めるコツをご紹介します。
データでは分からない価値を担当者に伝える
実際に住んでみてメリットを感じられる部分を不動産会社の営業担当者に伝えて物件の良さをアピールしましょう。
周辺の環境の利便性など、データだけではわからない物件の魅力をうまくアピールすることで、査定評価をアップさせることも可能です。
修繕履歴をまとめておく
定期的に外壁の塗装をしている、シロアリ予防を実施しているなど管理が良好な物件は査定の評価も上がりますし、アピールポイントにもなります。
修繕履歴をまとめておき、査定の際に不動産会社の営業担当者へ伝えましょう。
清潔感を保つ
室内を清掃したり、水回りの水垢やカビ汚れを除去してできるだけ清潔感があったほうが印象もよくなります。また、生活臭やペット臭・たばこ臭は購入希望者が気になる可能性があるので、できれば除臭しておきましょう。
庭木の手入れをしたり、雑草を除去するなど、物件の状態を少しでもよくしておきましょう。室内の維持管理状況が良いと評価が高くなり、高く査定される可能性が高まります。
査定の流れ(訪問査定)
ここでは、より正確な査定価格が算出できる
訪問査定の場合の流れを詳しく説明していきます。
- 査定を依頼する
- まずは不動産会社に査定を依頼します。
- 訪問日時を決める
- 査定を依頼すると、通常、不動産会社から訪問査定の日時を決めるための連絡がきます。
連絡がきたら、希望の日時を伝え、訪問査定の日取りを決めます。 - 訪問査定(現地調査)の実施
- 不動産会社の営業担当者が訪問し、建物の内部を確認します。
建物に加えて境界の有無等土地の状況もチェックします。
訪問査定(現地調査)時には立ち合いが必要です。
不動産会社の営業担当者から質問・確認されることもありますので、正確に答えましょう。
不動産会社の営業担当者は、このほかにも役所や法務局などに出向いて調査します。 - 査定結果の確認
- 不動産会社が訪問査定の結果算出した売却査定価格や売却提案内容を聞きます。
査定価格の根拠や提案内容を納得できるまでしっかり聞きましょう。
査定価格に納得できたら、媒介契約(不動産会社に不動産の売却の依頼をする契約)の締結へ進みます。
お客様の声
-
20年の夏頃、生まれ故郷へのUターンを考えていたため、数社へマンション査定を・・・
K.M様
20年の夏頃、生まれ故郷へのUターンを考えていたため、数社へマンション査定をお願いしました。コロナ禍で地方へも行けず、なかなか話が進みませんでしたが、〇〇さんだけが、細目に市況を教えて下さったり、フォローを頂きました。
初歩的な質問に対しても、1聞けば10返ってくるような丁寧なやり取りをしていく中で、売却するなら〇〇さんにお願いしようと決めていました。実際お会いしても、丁寧で物腰が柔らかく安心感のある素敵な方でした。
Uターンは叶いませんでしたが、今回購入するに至った中古物件では本当に大変な思いをしまして、色々勉強させて頂きました。購入物件側の不動産業者が用意した書類に翻弄され(サインした私がいけないのですが)、契約破棄でペナルティーを科されるギリギリまで状況が悪化した際には、さすがにどうすべきかわからず、精神的に辛かったのですが、「大丈夫です。僕に任せて下さい!」と毅然とした態度で励まして頂きました。これしかないという条件で窮地を救って頂いた時には、信じられない気持ちと感謝してもしきれない思いで胸がいっぱいになりました。
また、購入者様と契約締結に至った際、短期間で購入者が見つかった事に私は安堵していましたが、〇〇さんからは希望価格で売却出来なかった事を謝罪されました。売却出来たからOKなのではなく、私の立場で満足出来るかどうかに重きを置いて下さっているんだな、と感じました。私が今まで関わったビジネスマンの方々の中で、間違いなくNo.1の素晴らしい仕事ぶりでした。業種は違えど、同じ社会人として嫉妬を感じるくらい、良い刺激を受けました(笑)。
今、楽しく日々を過ごせているのは、全て〇〇さんのおかげです。本当にありがとうございました。益々のご活躍を、心より願っております。 -
全てにおいて、とてもタイミングが良く、売却の為の現地査定について声をかけて・・・
A.E様
全てにおいて、とてもタイミングが良く、売却の為の現地査定について声をかけていただいた時は、こちらから丁度お電話しようとした時で、本当にありがたく助かりました。実際、○○様にお会いすると、とても話しやすく楽しく商談したことを思い出します。
何にもわからないところから、丁寧に対応して下さり、本当に感謝しております。とても早く良いお話をいただき、まとまったので驚きました。日程調整など、お手数をおかけしたことも沢山ありますが、本当に大変お世話になりました。ありがとうございました。
確定申告等、わからないことがありましたら、ご教授下さい。よろしくお願い致します。 -
的確な査定をしていただき、スピーディな成約につながったと考えています。
M.K様
的確な査定をしていただき、スピーディな成約につながったと考えています。もう1社にも相談し比較しながら進めましたが御社御担当者様の提案が勝っていました。良い結果につなげていただき感謝しています。
-
この度は私共の持ち家の売却につきまして、大変お世話になりました。
I.Y様
この度は私共の持ち家の売却につきまして、大変お世話になりました。どこの不動産会社にお任せしようかと迷っておりましたが、貴社の査定表と担当の○○さんの人柄に引かれ、お任せする事に決めました。
私共にとりましては、一生に一度有るか無いかの大きな取引で有りましたので、不安の中からのスタートでしたが、○○さんの適確なアドバイスと後押しにより、無事に引渡しまで完了する事ができました。貴社にとっては取るに足らない小さな物件であったと思われますが、誠実に対応して下さり、ありがとうございました。お陰様で安心して新しい地での生活をスタートさせる事ができました。
この後、売却した家のリフォームが無事に終わって、新しい家族に引き渡される事を願っております。今回の取引きには大満足しております。コロナ禍の中、業務を行なうのは、とても困難を伴う事と思われますが、どうぞ身体に気をつけてお過ごし下さいませ。貴社のご発展を心より願っております。 -
ネットより3社査定の依頼をしていました。
K.T様
ネットより3社査定の依頼をしていました。初めに近くの会社へ相談に行っており、ほぼその会社にお願いする予定の時、貴社からのアプローチを受けました。その折、〇〇さんの応対が押しつけがましくなく、でもとても熱心な対応で来宅してもらう事に不安を感じませんでした。
初めての相談時、きちんと現地を見ての資料作りで、業界として当然なのかもですが、ネットでアプローチして来た他2社にはない姿勢に信頼が強まりました。結果、貴社にお願いして本当に良かったと思っています。
初めにあった買い主さん予定の方の話が、思っていた金額とはならず、「やはりそんなものかな」と納得しかかったところ「もう少し頑張らせて下さい」という〇〇さんのお言葉に甘えました。本当に頑張って下さったのだと思っています。結局、希望していた金額での取り引きとなり長年居住した母へのよい相続であったと思っております。
うっかり休日に問い合わせの電話をしてしまいましたが、いつも、大変心よく、すぐに対応していただいた事もうれしく思っております。〇〇様のますますのご活躍をお祈りいたします。 -
ネットでの複数社査定の中で、一番高い価額を出していただき、販売力に自信が・・・
M.R様
ネットでの複数社査定の中で、一番高い価額を出していただき、販売力に自信がおありと思いお願いしました。コロナ禍で制約もあったかと思いますが、途中、焦ることなく買主様を探していただき、感謝しています。
「こんな方たちに買っていただきたい」と思っていた理想的な買主様を見つけてくださいました。土地探し、ハウスメーカーとの設計打合せ、部材探し、ステンドグラスの打合せなど、思い入れの強い家です。今はその家に、幸福な二世帯のご家族様が賑やかに暮らされていると思うと嬉しいです。
最後まで、きめ細やかにご配慮いただき、何の不安もなく手続きを進めていただき、ありがとうございます。 -
今回の売買代金が、当初の査定価格とほぼ相違なかったことに驚きました。
O.K様
今回の売買代金が、当初の査定価格とほぼ相違なかったことに驚きました。また、お約束通り、営業活動報告もして頂き、安心してお任せできました。ありがとうございました。
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土地売却
評価100/100点
担当営業センター 辻堂営業センター
ネットで見積査定を依頼した際、仕事が休みの日にもかかわらず、すぐに連絡・・・
Y.Y様
ネットで見積査定を依頼した際、仕事が休みの日にもかかわらず、すぐに連絡くださいました。不動産取引は初めてで、契約まであまり時間がなかったのですが、わかりやすく説明していただき助かりました。
また、測量時の近隣トラブルでは、迅速かつ適切に対応していただき感謝しております。ありがとうございました。 -
数社査定をお願いしましたが、〇〇様のご説明が一番現実的かつ、納得のいくものでした。
K.T様
数社査定をお願いしましたが、〇〇様のご説明が一番現実的かつ、納得のいくものでした。成約に至るまでのスピード感も想定以上で、無事取引が終了したことに安堵いたしております。この度は誠に有難うございました。
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この度は素晴らしいご縁を頂きありがとうございました。
H.K様
この度は素晴らしいご縁を頂きありがとうございました。初めての事で不安一杯でしたが、誠実に対応して頂き、終始安心出来ました。亡き父母の大事な不動産を思った以上に評価して頂ける業者さんを見つけて頂き感謝しかありません。
他の業者の方にも何件か査定をお願いしたのですが、対応も1番素晴らしかったです。今後不動産でお困りの方がいましたら、お勧めしようと思ってます。
札幌西営業センターの〇〇さん××さんには大変お世話になりました。引渡しまで何度もお会いしておりましたので、少々ロスになっております。本当にありがとうございました。 -
今回の土地売却につきましては、十分な査定額を出していただきました。
M.K様
今回の土地売却につきましては、十分な査定額を出していただきました。対応も迅速にしていただきましたのに、私逹の残置物処理が手間取ってしまい、多大なご迷惑をおかけいたしました。にもかかわらず、残置物処理費用等をとても安価にしていただきました。電話の対応もこまめにしていただき、すべての面で感謝しかありません。本当にありがとうございました。
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