土地査定のポイント

形状が三角形やL字型など正方形や長方形に整えられていない土地（不整形地）より正方形など整った形の土地（整形地）の方が、建物の配置や設計上の制限も少なく、建築コストも安くなることが多いので、評価は高くなる傾向があります。
マンションやオフィスビルなど大型の建物が建てられる地域では、土地が広くなるほど土地単価が高くなりやすいです。
一方、建物の規制が厳しい地域では、土地が広いと開発が難しいため、土地の面積が広いほど土地単価が下がりやすくなります。

日当たりは、前面道路に接面している向きが影響することが多いです。前面道路の評価は一般的には高い方から南、東、西、北の順番となります。角地の場合、南東の角が一番良い土地と評価されることが多いです。
高台や南ひな壇に立地し、見晴らしが良い場合には眺望の良さが加味されます。
また、崖下等、湿気が溜りやすい立地は通風状態が悪いと判断され評価が低くなりがちです。

地盤の良し悪しは土地の評価に影響します。
土地を利用する上で、地盤が強固であれば評価が高くなりますが、地盤が緩い場合には地盤改良する必要があり、改良工事等の費用がかかるので、土地の評価は低くなります。
日本は特に地震が多いので、地盤が強固であることを重視する人は多いです。
自然に形成された台地の上にある土地は地盤が強いことが多いです。

建物の下や庭などに、地中埋設物がないかどうかヒアリングを受けます。
地中埋設物とは地面の下に埋まっているもので、古い基礎部分や建築資材、昔の建物の地下室、かつての貯水槽など様々ですが、見た目では分からないため、不動産会社には正確に答えるようにしてください。
地中埋設物はそのまま放置しておくと基礎工事に支障をきたしたり、地盤が悪くなったりする恐れがあります。
地中埋設物も瑕疵にあたり、埋設物をそのままにして土地を売却した場合は、契約不適合責任※が問われる恐れがありますので、ご注意ください。

※「契約不適合責任」とは、売買契約等において売主が引き渡した物が、その種類や品質、数や量について「契約内容に適合していない」と判断された場合（債務不履行になった場合）、売主が買主に対して負担する「責任」のことをいいます。

査定時に不動産会社の担当者より、過去の土地の利用方法について土壌汚染の発生の可能性がある利用がされていなかったかどうか確認されます。
通常の住宅地として利用されている場合には特に問題はありませんが、過去に化学薬品を使っていた工場の跡地のような土地の場合、土壌汚染の可能性があります。
土壌汚染があると調査・浄化に莫大な費用が掛かるため、土地の評価が大幅に下がってしまいます。
しかし、土壌汚染の可能性がある事実を知らせず売却すると、売買契約取消や損害賠償請求を受ける恐れがあります。
不動産会社の担当者に聞かれた際は、知っている範囲で回答するようにしてください。

一方のみ道路に面している土地よりも、角地や土地の一方と反対側の二方が道路に面している二方道路の方が評価が高くなる傾向にあります。
角地や二方道路は一方のみ道路に面している土地に比べて日当たりや風通しが良い場合が多いからです。
土地が面している道路の幅によっても土地の評価に影響します。
前面道路の幅によってその土地の容積率に制限がかかる（容積率が下がってしまう）ため、土地の評価は下がりやすくなります。

隣の家との境界があいまいなままでは、査定価格を正しく算出できないだけでなく、隣近所の方々とトラブルの原因になりますので、隣の家との境界をはっきりさせる必要があります。
査定を受ける前に、境界関係の書類を一度探しておきましょう。「確定測量図」という名称の測量図があれば、境界が確定している状態ですので、不動産会社に写しをご提示下さい。
「境界標がない」または「隣地との境界が確定していない」などの状況が判明した場合、隣地所有者の立ち会いのもと、土地家屋調査士による境界確定測量を行う必要があります。
境界が未確定の場合には、どこの境界が確定しており、どこの境界が未確定なのかを不動産会社に伝えるようにしましょう。

市街化区域内の土地は地域ごとに「用途地域」が定められ、建築できる建物用途や、高さなどに規制が設けられています。
土地の利用方法を制限することになるので、評価に大きく影響してきます。
いろいろな建物を建てられる用途地域ほど、用途が広がるため土地価格が高くなる傾向にあります。一方、建物用途や規制が厳しくても、閑静な住宅街として人気となり土地価格が高くなる地域もあります。

最寄駅に近ければ、交通利便性が高くなるため評価が上がります。
最寄り駅までの交通手段が徒歩なのかバスなのかによっても大きく評価に影響します。
バス便の場合、バス停までの距離やバスの運行頻度によっても利便性は大きく変わってきます。

近くに元気な商店街やスーパー、コンビニ、公共施設がある場合、生活利便性が高くなり、評価があがります。
学校、保育園、公園が近く、子育て環境が良好であれば、駅からの距離が離れていたとしても評価が高くなることがあります。

会社や学校が密集している中心街に近いエリアほど査定額が高くなる傾向があります。
複数の路線が乗り入れていたり、快速電車が停車する、ターミナル駅までの交通アクセスの良さも評価に影響します。

嫌悪施設が近くにあると、購入をためらう人もいるので一般的に評価は下がります。
嫌悪施設とは、一般の人が嫌悪感や不快感などを感じるような施設や建築物のことをいいます。
高速道路等の騒音や振動が発生するもの、ゴミ処理場や工場など煙や臭いが発生するもの、墓地や火葬場・風俗店など心理的に避けられるもの等がありますが、人によって嫌悪感を抱くかどうかは判断が異なります。

机上査定（簡易査定）

実際に現地を訪問せずに、近隣の不動産取引事例や公示価格、路線価、接道方向やお部屋の向き、面積や形状、都市計画法上の制限などを考慮した概算価格を算出します。
簡便に査定価格を知ることができますが、眺望などが反映されないので実際の売却価格と差が生じる可能性が高くなります。
とりあえずの目安価格を知りたい時に向いています。

訪問査定

机上査定の内容に加え、実際に現地を訪問しますので、日当たり、詳細な土地の状況なども加味し、より実際の不動産取引額に近い金額を算出します。
机上査定では分からない情報も確認したうえで算出されるので、より精度の高い査定金額となります。
正確な査定金額を知りたい時や実際に不動産の売却をすすめようとする時に向いています。
この査定金額をベースにして、実際の売り出し価格を決めていきます。

オンライン査定

お客様はご自宅に居ながら、Zoom、Skype、Facetime等のオンラインツールを使用して物件の状況等を確認の上、行う査定方法です。
カメラを通して顔を見ながら対面で会話ができるだけでなく、台所や風呂場を映しながら現状チェックをするなど、カメラで確認したい場所を映しながら査定を進められます。
また、眺望や騒音など実際に現地に行かなければわからないこともカメラ・マイクを通して確認できます。

AI査定

AI査定とは、人間に代わってAIが、土地などの不動産価格を、自動算出してくれるシステムです。過去の不動産取引のデータや、その他の公開情報をもとに、AIが不動産の推定成約価格を導き出す仕組みになっています。
処理スピードが速く、データに基づく客観的な査定結果が得られるとともに、24時間365日、いつでも査定することが可能です。
一方、物件固有の個性や特長などは査定結果に反映させることができません。

データでは分からない価値を担当者に伝える

実際に住んでみてメリットを感じられる部分を不動産会社の営業担当者に伝えて物件の良さをアピールしましょう。
周辺の環境の利便性など、データだけではわからない物件の魅力をうまくアピールすることで、査定評価をアップさせることも可能です。