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マンション査定のポイント
不動産売却に関する基礎知識
更新日付:2023.06.22

マンション査定のポイント

マンションの売却を検討する時にまず行うのが、
不動産会社への不動産の査定依頼です。
マンションの査定時は様々なポイントを確認し、
評価されます。
どのようなところが査定価格に
影響してくるのでしょうか?
建物、環境とカテゴリーごとに分けて、
それぞれの査定ポイントを解説します。
査定方法の種類や査定ポイントの違い、
それぞれのメリット・デメリットについて
も説明します。
また、査定価格を高めるコツ、査定の流れ、
よくある質問についても説明します。
査定のポイントを押さえてから、
査定をしてもらいましょう。

マンション査定のポイント

~建物編~

建物を査定するときはどこを見られるのか、

査定額を左右するポイントはどこになるのか確認していきましょう。

日照・通風・眺望

マンションの場合には、立地する場所や方角だけでなく、部屋から見える景色や眺望の良さ、日当たりも影響してきます。 高台や南ひな壇に立地し、または高層階の位置する等の理由で眺望が良い場合には加味されます。また、家の中に風が抜けるような作りになっていれば、通風状態が良いと判断されます。

築年数

築年数は、査定価格に大きく影響します。築年数が経過するほど建物の価値は減少していきますので、査定価格も下がりやすくなります。
購入者側から見ると、1982年以降に建築された新耐震基準適合住宅が住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用要件のため、1982年以降に建築された新耐震基準適合住宅が購入の条件の一つとなることが多いです。

税務上の基準として法定耐用年数という基準が建物の構造ごとに定められており、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造(主にマンション)なら47年と定められています。法定耐用年数はあくまでも税務上の基準として定められたものであり、現実的な寿命とは結びついていません。

建物に実際にどれだけの期間住めるかは、どのような住まい方をしてきたのか、メンテナンスの頻度などによって大きく変わってきます。きちんと手入れをしてきた建物は法定耐用年数より長く持ちますし、メンテナンスをあまりしていない建物はそれより早く住めなくなるケースもあります。

内装

水回りや床材、壁紙の傷み具合が経年相当なのか、チェックされます。
雨漏りの有無、バリアフリーの対応などが査定額に影響します。

広さ・間取り

需要が多い広さや間取りかどうか、使いやすい間取りかどうかがチェックされます。
間取りや広さが周辺エリアの需要と一致しているかが重要になってきます。

設備

風呂やキッチンなどの広さとグレード、ディスポーザーや浴室乾燥機などの装備の充実度がチェックされます。
設備は綺麗で劣化が少ない点や故障や異常の有無も評価額に影響します。
シャワーなど、給湯器等の設備故障でお湯が出ない場合には、きちんとお湯が出るように修繕しておくことをオススメします。

リフォーム・修繕履歴の有無、箇所

建物の維持管理がしっかり行われている物件は評価が高くなります。
どのような修繕や維持をしてきたかは購入者にとって重要になってくるので、修繕履歴がしっかりしているとアピールポイントとなり売却しやすくなります。
できるだけリフォームやリノベーション等リストアップして修繕履歴をまとめておきましょう。

共用施設の充実度

ラウンジやゲストルーム、キッズルーム、ジム、プールなど、共用施設が充実したマンションは人気が高く、評価が高くなることが多いでしょう。

管理状況

マンションの場合には、複数の区分所有者が共同でその敷地や建物を維持管理するため、管理状況も重要になります。
しっかりとした管理状況が保たれているマンションであれば評価は上がりますし、管理状況があまり良くないマンションだと評価が下がります。
修繕積立金の収支が良好なマンションは、敷地内や建物の清掃が行き届き、外壁や共用部分がきちんとメンテナンスされる為、築年数が経過しても快適な住環境が続き、安心して住み続けることができます。「マンションは管理を買え」と言われる所以です。
管理人やコンシェルジュの有無や管理形態(常駐、日勤、巡回)も評価に影響します。

施工、販売した不動産会社のブランド

有名デベロッパーによる分譲マンションは、ブランド価値が加味されるため、査定の評価も高くなることが多いです。

~環境編~

マンションだけでなく、マンションの周辺環境も査定評価に影響してきます。
暮らしやすいエリアであれば、自然と家の査定の評価は高くなります。
どのようなポイントが評価に影響するのか確認しましょう。

駅までの距離

最寄駅に近ければ、交通利便性が高くなるため評価が上がります。
最寄り駅までの交通手段が徒歩なのかバスなのかによっても大きく評価に影響します。
バス便の場合、バス停までの距離やバスの運行頻度によっても利便性は大きく変わってきます。

生活利便施設までの距離

近くに元気な商店街やスーパー、コンビニ、公共施設がある場合、生活利便性が高くなり、評価があがります。
学校、保育園、公園が近く、子育て環境が良好であれば、駅からの距離が離れていたとしても評価が高くなることがあります。

通勤・通学の利便性

会社や学校が密集している中心街に近いエリアほど査定額が高くなる傾向があります。
複数の路線が乗り入れていたり、快速電車が停車する、ターミナル駅までの交通アクセスの良さも評価に影響します。

嫌悪施設の有無

嫌悪施設が近くにあると、購入をためらう人もいるので一般的に評価は下がります。
嫌悪施設とは、一般の人が嫌悪感や不快感、危険性などを感じるような施設や建築物のことをいいます。
高速道路等の騒音や振動が発生するもの、ゴミ処理場や工場など煙や臭いが発生するもの、墓地や火葬場・風俗店など心理的に避けられるもの等がありますが、人によって嫌悪感を抱くかどうかは判断が異なります。

その他

 上記以外にも、閑静な住宅街かどうかといった静かさや緑の多さ、
犯罪を抑制する働きをもつ街灯の数も評価に影響します。

査定方法

不動産の査定方法にはいくつかの種類があります。
 それぞれの方法ごとに特徴があります。まずは、査定方法の違いを確認しましょう。

机上査定

机上査定(簡易査定)

実際に現地を訪問せずに、近隣の不動産取引事例や公示価格、路線価、接道方向やお部屋の向き、面積や形状、都市計画法上の制限などを考慮した概算価格を算出します。
簡便に査定価格を知ることができますが、室内の状態の良さや眺望などが反映されないので実際の売却価格と差が生じる可能性が高くなります。
とりあえずの目安価格を知りたい時に向いています。

訪問査定

訪問査定

机上査定の内容に加え、実際に現地を訪問しますので建物の管理状況や室内の状況、日当たり、詳細な土地の状況なども加味し、より実際の不動産取引額に近い金額を算出します。
机上査定では分からない情報も確認したうえで算出されるので、より精度の高い査定金額となります。
正確な査定金額を知りたい時や実際に不動産の売却をすすめようとする時に向いています。
この査定金額をベースにして、実際の売り出し価格を決めていきます。

オンライン査定

オンライン査定

お客様はご自宅に居ながら、Zoom、Skype、Facetime等のオンラインツールを使用して物件の状況等を確認の上、行う査定方法です。
カメラを通して顔を見ながら対面で会話ができるだけでなく、台所や風呂場を映しながら現状チェックをするなど、カメラで確認したい場所を映しながら査定を進められます。
また、眺望や騒音など実際に現地に行かなければわからないこともカメラ・マイクを通して確認できます。

AI査定

AI査定

AI査定とは、人間に代わってAIがマンションなどの不動産価格を、自動算出してくれるシステムです。過去の不動産取引のデータや、その他の公開情報をもとに、AIが不動産の推定成約価格を導き出す仕組みになっています。
処理スピードが速く、データに基づく客観的な査定結果が得られるとともに、24時間365日、いつでも査定することが可能です。
一方、デザインや機能・性能など物件固有の個性や特長などは査定結果に反映させることができません。

査定方法ごとの査定ポイント

査定方法ごとに査定結果に反映
できる査定ポイントが異なります。
机上査定やAI査定は物件固有の個別性や特長、
物件の状況を査定結果に
反映させることができません。
査定ポイントごとの反映状況は
下記の表をご確認ください。
査定方法ごとの特長を理解したうえで、
最適な査定方法を選択しましょう。

建物の査定ポイント
査定ポイント 机上査定 訪問査定 オンライン査定 AI査定
日照・通風・眺望 - -
築年数
内装 - -
広さ・間取り
設備 - -
リフォーム・修繕履歴の有無、箇所 - -
共用施設の充実度
管理状況 - -
施工・販売した不動産会社のブランド -

〇:査定に反映されるもの、△:査定に一部反映されるもの、-:査定に反映されないもの

環境の査定ポイント
査定ポイント 机上査定 訪問査定 オンライン査定 AI査定
駅までの距離
生活利便施設までの距離
通勤・通学の利便性
嫌悪施設の有無

〇:査定に反映されるもの、△:査定に一部反映されるもの、-:査定に反映されないもの

査定方法ごとのメリット・デメリット

査定方法ごとにメリット・デメリットがあります。
それぞれの査定方法のメリット・デメリットを
理解して、最適な査定方法を選択しましょう。

査定方法 メリット デメリット
机上査定
  • 不動産会社担当者の訪問が不要
  • 査定結果がスピーディーに得られる
  • 眺望や室内の状態、物件の特長を査定結果に反映できない
  • 実際の売却価格と差が生じる可能性が高い
訪問査定
  • 眺望や室内の状態、物件の特長も査定価格に反映される
  • 精度の高い査定結果を得られる
  • 不動産会社担当者の訪問が必要
  • 査定結果が得られるまでに時間がかかる
オンライン査定
  • 不動産会社担当者の訪問が不要
  • 眺望や室内の状態、物件の特長も査定価格に反映される
  • 比較的制度の高い査定結果を得られる
  • 査定結果が得られるまでに時間がかかる
  • オンラインツール等の準備が必要
AI査定
  • 不動産会社担当者の訪問が不要
  • 査定結果が即時に得られる
  • 時間を気にせず査定ができる
  • 眺望や室内の状態、物件の特長を査定結果に反映できない
  • 実際の売却価格と差が生じる可能性が高い

査定依頼・売却相談はこちらから無料

住友不動産販売ではさまざまな
査定方法に対応しています。
また、査定依頼だけではなく、
売却のご相談も承っております。
不動産の売却をご検討の方、不動産に関する
お悩みをお持ちの方は
お気軽にご相談ください。

  • 売却専用フリーダイヤル 0120-566-742

査定評価を高めるコツ

環境などは変えられませんが、
清潔感など努力によって
査定評価を高められるものもあります。
査定評価を高めるコツをご紹介します。

データでは分からない価値を担当者に伝える

データでは分からない価値を担当者に伝える

実際に住んでみてメリットを感じられる部分を不動産会社の営業担当者に伝えて物件の良さをアピールしましょう。
共用部分や周辺の環境の利便性など、データだけではわからない物件の魅力をうまくアピールすることで、査定評価をアップさせることも可能です。

修繕履歴をまとめておく

修繕履歴をまとめておく

定期的にリフォームを実施しているなど管理が良好な物件は査定の評価も上がりますし、アピールポイントにもなります。
修繕履歴をまとめておき、査定の際に不動産会社の営業担当者へ伝えましょう。

清潔感を保つ

清潔感を保つ

室内を清掃したり、水回りの水垢やカビ汚れを除去してできるだけ清潔感があったほうが印象もよくなります。
また、生活臭やペット臭・たばこ臭は購入希望者が気になる可能性があるので、できれば除臭しておきましょう。
室内の維持管理状況が良いと評価が高くなり、高く査定される可能性が高まります。

査定の流れ(訪問査定)

ここでは、より正確な査定価格が算出できる
訪問査定の場合の流れを詳しく説明していきます。

査定を依頼する
まずは不動産会社に査定を依頼します。
訪問日時を決める
査定を依頼すると、通常、不動産会社から訪問査定の日時を決めるための連絡がきます。
連絡がきたら、希望の日時を伝え、訪問査定の日取りを決めます。
訪問査定(現地調査)の実施
不動産会社の営業担当者が訪問し、マンションの内部を確認します。
専有部分に加えて共用部分の構造や設備の状況、管理状態等もチェックします。
訪問査定(現地調査)時には立ち合いが必要です。
不動産会社の営業担当者から質問・確認されることもありますので、正確に答えましょう。
不動産会社の営業担当者は、このほかにも役所や法務局などに出向いて調査します。
査定結果の確認
不動産会社が訪問査定の結果算出した売却査定価格や売却提案内容を聞きます。
査定価格の根拠や提案内容を納得できるまでしっかり聞きましょう。
査定価格に納得できたら、媒介契約(不動産会社に不動産の売却の依頼をする契約)の締結へ進みます。

お客様の声

  • マンション売却

    評価200/100点

    担当営業センター柏営業センター

    20年の夏頃、生まれ故郷へのUターンを考えていたため、数社へマンション査定を・・・

    お客様アイコン

    K.M様

     20年の夏頃、生まれ故郷へのUターンを考えていたため、数社へマンション査定をお願いしました。コロナ禍で地方へも行けず、なかなか話が進みませんでしたが、〇〇さんだけが、細目に市況を教えて下さったり、フォローを頂きました。
     初歩的な質問に対しても、1聞けば10返ってくるような丁寧なやり取りをしていく中で、売却するなら〇〇さんにお願いしようと決めていました。実際お会いしても、丁寧で物腰が柔らかく安心感のある素敵な方でした。
     Uターンは叶いませんでしたが、今回購入するに至った中古物件では本当に大変な思いをしまして、色々勉強させて頂きました。購入物件側の不動産業者が用意した書類に翻弄され(サインした私がいけないのですが)、契約破棄でペナルティーを科されるギリギリまで状況が悪化した際には、さすがにどうすべきかわからず、精神的に辛かったのですが、「大丈夫です。僕に任せて下さい!」と毅然とした態度で励まして頂きました。これしかないという条件で窮地を救って頂いた時には、信じられない気持ちと感謝してもしきれない思いで胸がいっぱいになりました。
     また、購入者様と契約締結に至った際、短期間で購入者が見つかった事に私は安堵していましたが、〇〇さんからは希望価格で売却出来なかった事を謝罪されました。売却出来たからOKなのではなく、私の立場で満足出来るかどうかに重きを置いて下さっているんだな、と感じました。私が今まで関わったビジネスマンの方々の中で、間違いなくNo.1の素晴らしい仕事ぶりでした。業種は違えど、同じ社会人として嫉妬を感じるくらい、良い刺激を受けました(笑)。
     今、楽しく日々を過ごせているのは、全て〇〇さんのおかげです。本当にありがとうございました。益々のご活躍を、心より願っております。

  • マンション売却

    評価90/100点

    担当営業センター津田沼営業センター

    全てにおいて、とてもタイミングが良く、売却の為の現地査定について声をかけて・・・

    お客様アイコン

    A.E様

     全てにおいて、とてもタイミングが良く、売却の為の現地査定について声をかけていただいた時は、こちらから丁度お電話しようとした時で、本当にありがたく助かりました。実際、○○様にお会いすると、とても話しやすく楽しく商談したことを思い出します。
     何にもわからないところから、丁寧に対応して下さり、本当に感謝しております。とても早く良いお話をいただき、まとまったので驚きました。日程調整など、お手数をおかけしたことも沢山ありますが、本当に大変お世話になりました。ありがとうございました。
     確定申告等、わからないことがありましたら、ご教授下さい。よろしくお願い致します。

  • マンション売却

    評価85/100点

    担当営業センター武蔵小杉マンションプラザ

    的確な査定をしていただき、スピーディな成約につながったと考えています。

    お客様アイコン

    M.K様

     的確な査定をしていただき、スピーディな成約につながったと考えています。もう1社にも相談し比較しながら進めましたが御社御担当者様の提案が勝っていました。良い結果につなげていただき感謝しています。

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不動産査定に関するよくある質問

◆この記事の監修者◆

住友不動産販売(株)
不動産売却マガジン編集部
不動産を「売る」際のお悩みや疑問に対する基礎知識やお役立ち情報を発信する「不動産売却マガジン」編集部です。不動産売却に関する基礎知識や疑問点ををわかりやすく解説。掲載している記事は宅地建物取引士・税理士・マンション管理士・業務管理主任者・ファイナンシャルプランナー(CFP)などの資格を有した者による執筆、監修を行っています。

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