マンション査定のポイント

マンションの場合には、立地する場所や方角だけでなく、部屋から見える景色や眺望の良さ、日当たりも影響してきます。 高台や南ひな壇に立地し、または高層階の位置する等の理由で眺望が良い場合には加味されます。また、家の中に風が抜けるような作りになっていれば、通風状態が良いと判断されます。

築年数は、査定価格に大きく影響します。築年数が経過するほど建物の価値は減少していきますので、査定価格も下がりやすくなります。
購入者側から見ると、1982年以降に建築された新耐震基準適合住宅が住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用要件のため、1982年以降に建築された新耐震基準適合住宅が購入の条件の一つとなることが多いです。

税務上の基準として法定耐用年数という基準が建物の構造ごとに定められており、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造（主にマンション）なら47年と定められています。法定耐用年数はあくまでも税務上の基準として定められたものであり、現実的な寿命とは結びついていません。

建物に実際にどれだけの期間住めるかは、どのような住まい方をしてきたのか、メンテナンスの頻度などによって大きく変わってきます。きちんと手入れをしてきた建物は法定耐用年数より長く持ちますし、メンテナンスをあまりしていない建物はそれより早く住めなくなるケースもあります。

水回りや床材、壁紙の傷み具合が経年相当なのか、チェックされます。
雨漏りの有無、バリアフリーの対応などが査定額に影響します。

需要が多い広さや間取りかどうか、使いやすい間取りかどうかがチェックされます。
間取りや広さが周辺エリアの需要と一致しているかが重要になってきます。

風呂やキッチンなどの広さとグレード、ディスポーザーや浴室乾燥機などの装備の充実度がチェックされます。
設備は綺麗で劣化が少ない点や故障や異常の有無も評価額に影響します。
シャワーなど、給湯器等の設備故障でお湯が出ない場合には、きちんとお湯が出るように修繕しておくことをオススメします。

建物の維持管理がしっかり行われている物件は評価が高くなります。
どのような修繕や維持をしてきたかは購入者にとって重要になってくるので、修繕履歴がしっかりしているとアピールポイントとなり売却しやすくなります。
できるだけリフォームやリノベーション等リストアップして修繕履歴をまとめておきましょう。

ラウンジやゲストルーム、キッズルーム、ジム、プールなど、共用施設が充実したマンションは人気が高く、評価が高くなることが多いでしょう。

マンションの場合には、複数の区分所有者が共同でその敷地や建物を維持管理するため、管理状況も重要になります。
しっかりとした管理状況が保たれているマンションであれば評価は上がりますし、管理状況があまり良くないマンションだと評価が下がります。
修繕積立金の収支が良好なマンションは、敷地内や建物の清掃が行き届き、外壁や共用部分がきちんとメンテナンスされる為、築年数が経過しても快適な住環境が続き、安心して住み続けることができます。「マンションは管理を買え」と言われる所以です。
管理人やコンシェルジュの有無や管理形態（常駐、日勤、巡回）も評価に影響します。

有名デベロッパーによる分譲マンションは、ブランド価値が加味されるため、査定の評価も高くなることが多いです。

最寄駅に近ければ、交通利便性が高くなるため評価が上がります。
最寄り駅までの交通手段が徒歩なのかバスなのかによっても大きく評価に影響します。
バス便の場合、バス停までの距離やバスの運行頻度によっても利便性は大きく変わってきます。

近くに元気な商店街やスーパー、コンビニ、公共施設がある場合、生活利便性が高くなり、評価があがります。
学校、保育園、公園が近く、子育て環境が良好であれば、駅からの距離が離れていたとしても評価が高くなることがあります。

会社や学校が密集している中心街に近いエリアほど査定額が高くなる傾向があります。
複数の路線が乗り入れていたり、快速電車が停車する、ターミナル駅までの交通アクセスの良さも評価に影響します。

嫌悪施設が近くにあると、購入をためらう人もいるので一般的に評価は下がります。
嫌悪施設とは、一般の人が嫌悪感や不快感、危険性などを感じるような施設や建築物のことをいいます。
高速道路等の騒音や振動が発生するもの、ゴミ処理場や工場など煙や臭いが発生するもの、墓地や火葬場・風俗店など心理的に避けられるもの等がありますが、人によって嫌悪感を抱くかどうかは判断が異なります。

机上査定（簡易査定）

実際に現地を訪問せずに、近隣の不動産取引事例や公示価格、路線価、接道方向やお部屋の向き、面積や形状、都市計画法上の制限などを考慮した概算価格を算出します。
簡便に査定価格を知ることができますが、室内の状態の良さや眺望などが反映されないので実際の売却価格と差が生じる可能性が高くなります。
とりあえずの目安価格を知りたい時に向いています。

訪問査定

机上査定の内容に加え、実際に現地を訪問しますので建物の管理状況や室内の状況、日当たり、詳細な土地の状況なども加味し、より実際の不動産取引額に近い金額を算出します。
机上査定では分からない情報も確認したうえで算出されるので、より精度の高い査定金額となります。
正確な査定金額を知りたい時や実際に不動産の売却をすすめようとする時に向いています。
この査定金額をベースにして、実際の売り出し価格を決めていきます。

オンライン査定

お客様はご自宅に居ながら、Zoom、Skype、Facetime等のオンラインツールを使用して物件の状況等を確認の上、行う査定方法です。
カメラを通して顔を見ながら対面で会話ができるだけでなく、台所や風呂場を映しながら現状チェックをするなど、カメラで確認したい場所を映しながら査定を進められます。
また、眺望や騒音など実際に現地に行かなければわからないこともカメラ・マイクを通して確認できます。

AI査定

AI査定とは、人間に代わってAIがマンションなどの不動産価格を、自動算出してくれるシステムです。過去の不動産取引のデータや、その他の公開情報をもとに、AIが不動産の推定成約価格を導き出す仕組みになっています。
処理スピードが速く、データに基づく客観的な査定結果が得られるとともに、24時間365日、いつでも査定することが可能です。
一方、デザインや機能・性能など物件固有の個性や特長などは査定結果に反映させることができません。

データでは分からない価値を担当者に伝える

実際に住んでみてメリットを感じられる部分を不動産会社の営業担当者に伝えて物件の良さをアピールしましょう。
共用部分や周辺の環境の利便性など、データだけではわからない物件の魅力をうまくアピールすることで、査定評価をアップさせることも可能です。

修繕履歴をまとめておく

定期的にリフォームを実施しているなど管理が良好な物件は査定の評価も上がりますし、アピールポイントにもなります。
修繕履歴をまとめておき、査定の際に不動産会社の営業担当者へ伝えましょう。