不動産の税金ガイド

　この特例は、居住用の不動産の所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の場合に適用できます。売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買換えして、住み替える場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りするという特例です。従ってこの買い替えの際、譲渡所得税等は課税されません。課税は買換え先の住宅を売るときまで先送りされることになります。

〇適用対象の譲渡資産

〇買換え先資産にも要件が

〇元の住宅より低い金額の住宅に買換えた場合

　売却価格から買換え先住宅の購入費を引いた金額を譲渡益とし、その譲渡益に見合う取得費・譲渡費用を控除した金額が課税対象となります。

注意点

〇居住期間10年以上の要件

　この買換え特例の適用要件になっている「居住期間10年以上」とは、必ずしも継続していなくてもよいことになっています。従って途中で、転勤などさまざまな理由で適用対象の住宅に住んでいない期間があったとしても、合計で居住期間が10年以上になれば、この要件を満たすことになります。
　たとえば転勤している現時点で居住期間が合計で9年でも、転勤が解消した場合、少なくとももう1年住めば、居住期間10年以上になるわけです。
　ただしこの特例を受けるには、住民登録だけを適用しようとしている住宅に移して、転勤先に実際の居所があるなどという場合には、住んでいることを偽装したとして税務上問題になりますので、ご注意ください。

〇手続き

　この特例は、申告に当たって譲渡した土地・建物の登記事項証明書、売却した居住用不動産を管轄する住民票の写し、住民票除票の写し、売買契約書、譲渡資産の取得費や譲渡費用がわかる書類、買換え資産の取得費がわかる書類等が必要になります。

〇住宅の敷地の譲渡でも居住用にならない場合

　居住している住宅の敷地を一部分割して売る場合、たとえば住宅を残したまま庭先の土地だけを分割して売る場合でも、分割した敷地が居住用となるかどうかが問題になります。結論を言いますと、これは居住用になりません。ご注意ください。
　ただし、居住用の買換え特例の適用要件である物件の譲渡対価の上限が1億円以内かどうかの判断では、住宅本体を譲渡した年の前年、前々年、翌年、翌々年にこうした庭先の土地を譲渡していた場合には、その代金も譲渡対価として加算することになります。庭先の土地は居住用にならないのですが、買換え特例の適用要件の判断では、譲渡対価の加算対象になるのです。

参考：3,000万円控除との比較

　ただし、3,000万円控除＋軽減税率の適用を選択した場合は、将来、買換えた住宅を売る際に、買換えた際の代金を取得費として、譲渡損益を計算すれば済みますが、買換え特例を適用した場合には、所定の計算に基づく取得費を引き継ぎます。この結果、近い将来、買換え先の住宅を売る場合には、売却代金によっては多額の譲渡税がかかる恐れもあります。

3,000万円控除と買換え特例比較表