離婚時に知りたい不動産（持ち家）の売却方法

離婚による財産分与をする際に、困ることが多いのが不動産（持ち家）の取り扱いです。
売却したくても不動産に関する専門知識を持っている方は少なく、どのように売ればよいかと頭を悩ませている方もいるでしょう。
そこで今回は離婚時における不動産の売却方法について、基礎知識から流れまで紹介します。
離婚による不動産の売却を検討している方は参考にしてみてください。

2021年6月時点の情報及び税制に基づいて記載しております。

スムーズな財産分与を望むなら不動産（持ち家）は売却がおすすめ

離婚成立後、不動産（持ち家）は夫婦のどちらかが所有する方法もあります。しかし、一般的には売却がおすすめです。

多くの場合、不動産（持ち家）は財産分与の対象となり、離婚時には2人で分け合う必要があります。とはいえ、不動産は物理的に分割できないため、そのままどちらかが所有するとなると、相手方にそれ相応の金額を支払う必要があります。しかしながら、相手方に支払う現金を持ち合わせていないことが多いため、売却により現金化することで財産分与がスムーズになることが多いです。ここでは、離婚と不動産に関する基礎知識について詳しく解説します。

夫婦で形成した財産は財産分与できる

財産分与とは、夫婦2人で形成した財産を公平に分配するように定めた離婚時に適用される制度です。財産分与の対象は共有財産として区分されるもので、結婚前に貯めていた預貯金や別居後に得た財産のような特有財産は含まれません。

不動産の中でも持ち家は共有財産に区分される場合がほとんどです。どちらかが専業主婦（主夫）でも、その助けにより財産を形成できたと見なされます。

不動産は現金化して精算できる

不動産を財産分与する際は、売却により現金化して精算するのがスムーズです。売却ではなくどちらかが所有するのであれば、不動産のそれ相応の額を相手に渡さなくてはなりません。不動産の価値にもよりますが、金額は高額になることが多く相応の金額を渡すことは難しい傾向があります。名義変更が必要な場合、原則として住宅ローンの完済や（不動産を所有する方名義での）借り換えが必要となるので注意が必要です。

ただし、離婚理由によっては、慰謝料や生活保障として買い取りではなく譲渡となるケースもあります。離婚における財産分与はケースバイケースな面も多いため、判断に迷ったときは法律事務所や地域の法律相談センターの利用をご検討ください。

離婚に伴う不動産売却の流れ・方法

離婚に伴い不動産を売却すると決めた場合、おおむね以下の流れで手続きを進めます。

1. 登記識別情報（権利証）で名義人、持分割合を調べる
2. 残債額をローン返済計画表等で確認する
3. 不動産の査定を不動産会社に依頼する
4. 不動産会社と媒介契約を結び、不動産を売りに出す
5. 購入希望者と売買契約を締結し、引き渡し準備を行う
6. 不動産を引き渡し

ここでは、手順をひとつずつ確認し、流れや方法を押さえましょう。

1.登記識別情報（権利証）で名義人、持分割合を調べる

不動産の売却時には、名義変更が必要です。売却が決まったときに慌てて調べる必要がないように、不動産の名義人、持ち分割合は登記識別情報（権利証）であらかじめ調べておくとよいでしょう。

2.残債額をローン返済計画表等で確認する

ローンが残っている不動産は金融機関による抵当権を抹消できず、売却できません。ただし、不動産の売却額をローンに充てることで完済できるため、手元にお金がなくても売却を諦める必要はないでしょう。売却額を含めてローン完済が可能かどうかを確かめるためにも、ローン残額はローン返済計画表等で事前に確認することをおすすめします。

3.不動産の査定を不動産会社に依頼する

不動産の名義人とローン残額を確認したら、不動産会社に不動産の査定を依頼しましょう。

不動産会社の多くは訪問査定の他、現地に赴くことなく情報のみでスピーディーに査定する簡易査定を用意しています。

4.不動産会社と媒介契約を結び、不動産を売りに出す

売却を依頼する不動産会社を決めたら、不動産の所有者が媒介契約書に記名・押印し、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売却にあたって営業活動を依頼する契約です。媒介契約を結ぶと、売却活動や購入希望者とのやりとりといった全てを不動産会社が担当します。買主が決まるまでに売主がすることは、物件内見の協力や、購入希望者からの交渉に対する対応です。

5.購入希望者の売買契約を締結し、引き渡し準備を行う

買主との交渉がまとまったら売買契約を締結します。契約の際には手付金として売却額の一部を受領するのが一般的です。売買契約の中で不動産の引き渡し日も決めるため、その日に向けて準備をしましょう。引き渡し日までにしなくてはならないことは、主に以下の通りです。

• ローンを完済し、抵当権の抹消手続きをする為の手配
• 不動産の測量手配（マンション等不要な場合もある）
• 引越し等

引き渡しまでに必要な準備に関しても、不動産会社のサポートを得られることが大半です。不動産売却の知識がない方でも、不動産会社のアドバイス通りに進めれば、困ることはないでしょう。

6.不動産を引き渡し、移転登記の手続き

引き渡し日には残りの売却額を受領し、所有権の移転登記をします。同時に物件の鍵等を買主に引き渡します。通常、不動産会社や司法書士が立ち会うため、手続き等についても安心です。不動産会社から伝えられた必要書類や印鑑を忘れないように気を付けましょう。

離婚時における不動産売却の注意点

不動産売却の中でも、離婚時には特に注意したいことがあります。離婚前と離婚後のどちらのタイミングで売却するかが大切です。注意点をよく確認し、後悔のないように不動産売却を進めましょう。

不動産売却後の財産分与を離婚前後どのタイミングで行うか

不動産の売却が済むまでには時間がかかるため、離婚成立前から売却活動に取り組むケースが一般的です。

離婚成立前に売却した場合でも、売却額を分け合うのは離婚成立後をおすすめします。離婚成立前に売却額を分け合うと、財産分与ではなく贈与と見なされ、贈与税がかかることがあるためです。

財産分与は離婚成立から2年以内に行わなくてはいけない

離婚成立から2年が経過すると、財産分与の権利が消滅します（民法768条2項）。離婚前に売却し、売却額を離婚成立から2年以内に財産分与すれば特に問題ありません。一方、離婚後に不動産売却をする際は、トラブルを避けるためにも財産分与に関する取り決めは離婚前に済ませておくことをおすすめします。

不動産分与の内容も離婚協議書に盛り込む

財産分与に関する取り決めを口約束で済ませると、反故にされる恐れがあります。離婚前に離婚協議書を作成し、不動産の分与に関しても盛り込みましょう。

離婚協議書は自身で作成できますが、公正証書化することで執行力が増します。トラブルを未然に防ぐためにも、公正役場で公正証書化することをおすすめします。

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まとめ

離婚時の不動産売却は、財産分与の時期に気を付けなくてはなりませんが、方法や流れは通常と変わりません。むしろ大変なのは財産分与に関する話し合いでしょう。離婚には多くのエネルギーを使います。負担を少しでも減らすためにも、不動産売却に関しては住友不動産販売にお任せください。

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