離婚で不動産売却する際の4つの注意点！

離婚に伴い不動産売却をする場合、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。
ただでさえ離婚前後となると慌ただしくなりやすいものですが、何も知らないまま不動産売却を進めては、トラブルにつながる恐れがあります。
そこで今回は、離婚に伴う不動産売却の注意点を解説する他、不動産の売却方法についても解説します。これらの注意点を事前に把握し、スムーズに新生活のスタートを切れるよう準備してみてはいかがでしょうか。

2021年6月時点の情報及び税制に基づいて記載しております。

離婚により不動産売却する際の注意点

離婚に伴う不動産売却において、特に注意しておきたいのがこちらの4点です。

• 不動産が「共有財産」か「特有財産」か
• 不動産の名義
• 離婚後はなるべく早く売却する
• 離婚が売却理由でも不動産の価値に影響はない

これら注意点の詳細を確認し、離婚に備えましょう。

不動産は「共有財産」と「特有財産」に分類される

夫婦の場合、持ち家を含む不動産は「共有財産」と「特有財産」のどちらかに分類されます。この内、離婚時に財産分与の対象となるのは共有財産のため、どちらに分類されるかを事前に確認しておきましょう。

共有財産とは、夫婦2人で婚姻期間に築いた財産のことです。夫婦2人が折半して購入した不動産は共有財産となります。また、配偶者の一方が専業主婦（主夫）で実質お金は支払っていなかったとしても、その支えにより財産を築けたとみなされることから、この場合にも共有財産の扱いとなることを覚えておきましょう。

これに対し、結婚前に個人が築いた財産は特有財産となります。例えば結婚前に購入した不動産などは、特有財産です。

不動産の名義確認が重要

不動産の登記簿に記載される所有者名義は、「単独名義」の場合と「共有名義」の場合があります。単独名義は夫婦どちらかの名義、共有名義は夫婦2人の名義であることが一般的です。

不動産売却の際には、登記名義人全員の許可を要します。離婚によるケースでは、どちらか一方が売却に反対することもあるかもしれません。そのような場合は対策をとる必要があります。

また、不動産の売買契約を締結した場合、契約や引き渡しに名義人が立ち会う必要のあるケースもあるでしょう。不動産売却をスムーズに進めるためにも、不動産の登記名義は事前に確認しておきたいところです。

離婚後はなるべく早く売却する

離婚成立から2年が経つと、財産分与の請求権が失効してしまいます。離婚後に不動産売却を進める際には、なるべく早い段階で売却活動を進めましょう。

特に不動産の名義が相手にある場合には、離婚後に名義人と連絡が取れなくなり、財産分与請求権の失効を迎えるケースも考えられます。そのような心配がある相手の場合はなるべく離婚前に売却し、離婚協議において売却額の分与の詳細を取り決めておくとよいでしょう。

また、離婚協議で取り決めた内容をまとめる離婚協議書は公正証書化することをおすすめします。

離婚が売却理由でも不動産価格への影響は限定的

離婚を理由とした不動産売却の場合、「縁起が悪い」などと購入希望者に思われる可能性から、売却額に影響することを懸念される方もいるでしょう。

全く影響しないとは言えませんが、売却理由を気にしない購入希望者もいるので、それほど心配する必要はないでしょう。

離婚時に不動産売却をおすすめする理由

離婚をすることになったら所有する不動産について一般的におすすめなのは不動産売却だといわれています。ここでは離婚時に不動産売却がおすすめである理由を確認しましょう。多くの利点を把握することで、問題解決のビジョンが見えることもあります。

財産分与がしやすい

不動産は物理的に分配することが難しいため、話し合いでも争点となりやすいものです。しかし、不動産を売却して現金化すれば、物理的に分配できます。

財産分与が容易になることで、財産分与の話し合いをする際にもめづらくなるだけでなく、話し合い期間の短縮も可能です。離婚において話し合いの負担を減らせることは大きなメリットといえるでしょう。

また、現金化することで物理的に分けやすくなるため、財産分与が複雑化しにくく、トラブルも起こりにくいでしょう。財産分与が済んだ後は不動産に関するしがらみがなくなり、それを要因とした接触をする必要性も基本的には生まれません。

保証人の関係を断ち切れる

住宅ローンの保証人や共有名義に相手の名前が残り続ける場合、不動産を所持しているうちは関係を完全に断ち切ることは困難です。不動産を譲ってもらうにしろ、買い取るにしろ、ローンが残っている場合にはその点に留意する必要があります。

離婚の理由によっては、離婚後は相手と一切関わりたくないという方もいるでしょう。その場合には、不動産売却によりローン関係の縁も断ち切ってしまう方法が有効です。

住宅ローンの名義変更は難しい

住宅ローンの借主でないほうが家に住み続ける場合、支払い停滞などのリスクを懸念するのなら、ローンの名義を住む側の名義に変更したいところです。しかし、住宅ローンは多額な借入金額が発生するため、変更がなかなか認められません。

そのため、住宅ローンが残っている場合、不動産売却し財産分与したほうがトラブルを回避しやすいでしょう。

離婚時の財産分与に適したタイミングとは？

離婚するとなった場合、財産分与をするタイミングは原則「離婚成立後がよい」とされています。ここでは、なぜ離婚成立後がよいのか、実際にはどのようにして不動産の売却やその関係の手続きを進めるのかを確認しましょう。

財産分与は離婚成立後がよい

離婚成立後の財産分与がよいとされるのは、離婚前に不動産売却額を分け合うと事情を総合して判断されますが「贈与」扱いとなる可能性があり、贈与税の負担が発生してしまう可能性があるためです。

しかし、実際には財産分与を円滑に行うために離婚前の段階で不動産を売却し、離婚後に分配するケースが多く見られます。この手段を選ぶときは離婚前に離婚協議書を作成し、分配に関しての取り決めも詳細に盛り込むとよいでしょう。

不動産売却の流れ

不動産会社に仲介を依頼する場合、主に以下の流れで売却を進めます。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 査定額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結
3. 不動産会社による売却活動が開始
4. 買主が見つかれば売買契約を締結
5. 売買代金を受け取り、不動産を引き渡す

売主がすることは、主に仲介をしている不動産会社を探すことです。不動産会社を決めて媒介契約に進めば、後の売却活動は不動産会社が担ってくれます。買主が見つかった後も、不動産の引き渡しが完了するまで手続きのサポートをしてくれるため、不動産の取り扱いに慣れていない方も心配はいらないでしょう。

まとめ

離婚に伴う不動産売却は、通常の売却よりもタイミングがシビアです。思ったように不動産売却が進まなければ、離婚協議がスムーズに進まない、財産分与の権利を失効してしまうといった恐れがあります。注意点を正確に把握した上で、不動産売却のタイミングを外すことがないようにしましょう。

しかし、離婚時の不動産売却は専門性が高く注意点も多いことから、1人で進めるには難しい面があります。こうしたときは信頼と実績の住友不動産販売にご相談ください。

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