不動産売却時の手数料はいくらかかる？計算方法や支払うタイミングをまとめて解説

不動産売却には専門知識が必要

不動産売却にはさまざまな権利や法律が関係してくるため、正確かつスムーズに契約を進めるには、不動産会社にサポートを依頼するのが一般的です。

詳しい計算方法などは後ほどご紹介しますが、仲介手数料は不動産売却にかかる費用の中でも、大きな割合を占めています。そのため、不動産の売却を検討する際は、計算方法や目安などをきちんと押さえておきましょう。

仲介手数料とは売買が成立したときの成功報酬

仲介手数料とは、不動産取引が成立したときに、売主と買主の双方が不動産会社に支払う「成功報酬」をいいます。媒介契約書などの書面によっては、約定報酬や媒介報酬、媒介手数料などと呼ばれることもありますが、基本的には同じ意味です。

仲介手数料は「成功報酬」であるため、複数の会社に売却相談や査定依頼をしても費用は発生しません。また、複数の不動産会社と媒介契約を結んで、買い手を探してもらうこともありますが、その場合すべての不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

あくまで、「売買契約を成立させた不動産会社のみに支払う費用である」という点を正しく理解しておきましょう。

仲介手数料に何が含まれる？

不動産会社に対して支払う仲介手数料には、下記のような業務にかかる報酬や対応費が含まれています。

• 買い手を探すための広告掲載（ポータルサイト、チラシなど）
• 内覧対応
• 銀行や融資先への取次
• 契約書類の作成
• 売買契約の締結サポート
• お引渡しの手続き、サポートサービスなど

上記は仲介業務の範囲として行われるものであるため、仮に契約に至らなかったとしても費用を請求されることはありません。

仲介手数料の計算方法

不動産売却の仲介手数料は、売却した金額をもとに計算します。ここでは、仲介手数料の基本的な計算方法や、取引金額別の早見表を紹介します。

仲介手数料の計算方法は法律で上限が決められている

仲介手数料は宅地建物取引業法によって、定められた上限額があります。

売却価格を「200万円以下」「200万円超400万円以下」「400万円超」の3つに区分し、それぞれに異なる乗率をかけて金額を求めます。そのうえで、合計額に消費税を足した金額が、仲介手数料となります。

例えば、4,000万円で物件を売却した場合、仲介手数料の上限は以下のように138.6万円と計算されます。

（200万円×5％＋200万円×4％＋3,600万円×3％）＋消費税（10％）＝138.6万円

仲介手数料（上限）のカンタンな計算式

仲介手数料の計算方法は、200万以下の部分と200万円超～400万円以下の部分、400万円を超える部分がバラバラに定められているため、計算が複雑になってしまうのが難点です。

• 【取引価格帯ごとの料率】
• ・取引価格200万円以下の部分：取引価格×5％
• ・取引価格200万円超～400万円以下の部分：取引価格×4％
• ・取引価格400万円超部分：取引価格×3％

そこで、取引価格が200万円を超える場合は、「速算式」という以下の計算式を用いることが一般的です。

例えば、4,000万円で売却した場合は、「4,000万円×3％＋6万円＋消費税＝138.6万円」になります。速算式においては、取引価格に「＋6万円」や「＋2万円」を加えることで、スピーディーに計算が行えるのです。

仲介手数料（上限）の早見表

ここまで解説した計算方法を踏まえて、取引価格ごとの仲介手数料を計算した早見表をご紹介します。ぜひ、仲介手数料の目安を知りたいときの参考にしてください。

仲介手数料の特例規定（低廉な空き家等の売買の特例）

仲介手数料の計算を行う際は、2024年7月1日から適用された特例規定があることも理解しておきましょう。正式名称を「低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例」と呼び、その名のとおり、安価で空き家等を売買する際に適用される特別なルールです。

内容としては、「800万円以下」の不動産仲介取引において、宅地建物取引業者（不動産会社）が、売主・買主の双方から「最大で33万円（税込）」までの仲介手数料を受け取れるという仕組みです。

売主だけでなく買主も特例の対象となる点も押さえておきましょう。

実際に不動産を売却する際にかかる手数料やその他にかかる諸費用を詳しく知りたい場合は、不動産仲介会社へ相談してみるのもおすすめです。住友不動産ステップでは無料で査定や売却のご相談を承っています。不動産の売却にかかる費用など不明点のご依頼も受け付けておりますので、ぜひお気軽にご連絡ください。

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【例外】追加で費用が発生するケース

仲介手数料は、「通常の業務で発生する費用」を想定した上限設定となっているのが特徴です。通常の業務とは、一般的な広告や宣伝、インターネットを通じた集客、買主の対応、契約書の準備、手続きのサポートなど、不動産を売るために必要なプロセスのことを指します。

そのため、イレギュラーな事態で発生した費用は、追加で費用負担となる可能性がある点に注意が必要です。具体的には、次のようなケースで仲介手数料が高くなることがあります。

• 特別な広告や宣伝（テレビCMや大手新聞）等を依頼した場合にかかる費用
• 特殊なハウスクリーニング
• など

ただし、上記のような費用を請求するには、「売主の要望によって実施されたこと」あるいは「売主に承諾を得ていること」が条件となっています。承諾していない費用の支払いが生じることはないため、その点を心配する必要はありません。

仲介手数料を支払うタイミング

ここまで見てきたように、仲介手数料は売買契約が成立した時点で発生します。ただし、支払うタイミングは必ずしも一定ではありません。

ここでは、不動産売却の流れと、仲介手数料を支払う一般的なタイミングについて解説します。

不動産売却の一般的な流れ

不動産売却の一般的な流れは、次のとおりです。

1. 査定依頼
2. 不動産会社による物件調査
3. 不動産会社との媒介契約
4. 不動産会社による売却活動
5. 買主との売買契約
6. 残金決済、引き渡し

上記の流れでは、どのような点に注意したら良いのかを見ていきましょう。

仲介手数料は2回に分けて支払うのが一般的

仲介手数料は、原則として売買契約の成立とともに発生しますが、「支払いは2回に分けて半金（半額）ずつ」で行われることが一般的です。例えば、「1回目は売買契約の締結時」「2回目は決済・引き渡し時」というように、半金ずつ支払います。

事前に担当者へ確認しておこう

仲介手数料を支払うタイミングは、厳密にルールが定められているわけではありません。また、債務超過の場合などには手持ちの資金から支払うケースもあるため、あらかじめ担当者に確認をしておきましょう。

仲介手数料に関する注意点

これまで述べてきたように、仲介手数料に関する法律で定められているのは、あくまでも上限に関するルールです。そのため、会社によっては上限よりも低く手数料を設定している場合もあります。

コスト面を考えれば、手数料の安さも大きな魅力ではありますが、単に金額だけを重視して不動産会社を選ぶのは避けたほうが無難です。会社の実績や信頼性、担当者との相性にも、きちんと目を向けることが大切です。

不動産売却で仲介手数料以外にかかる費用

不動産を売る際は、手数料以外にも費用がかかります。ここでは、不動産売却時にかかる費用について、内訳や金額の目安をご紹介します。

登記費用

登記費用とは、登記の手続きを行う際にかかる費用のことです。登記には「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」がありますが、売主が行うのは抵当権抹消登記である点を押さえておきましょう。

住宅ローンで購入した不動産を売却する際は、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要であり、このときに登録免許税がかかります。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件につき1,000円と決められています。

なお、住宅の登記は土地と建物それぞれに行う必要があるため、基本的には合計2,000円の登記費用が発生すると考えておきましょう。なお、手続きを司法書士に依頼する場合は、そのための費用もかかります。

登記手続きは自分で行うこともできますが、土地や建物の権利関係は正確性・専門性が求められるため、一般的には司法書士に依頼します。なお、不動産の所有者の氏名や住所が異なる場合は、名義変更登記も必要です。

金融機関から司法書士に依頼するように指示を受けることも多いため、事前に確認をしましょう。司法書士へ依頼する際には、登録免許税の他に依頼手数料が20,000～30,000円程度かかる場合がありますのでご注意ください。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に貼る印紙代のことです。金額は取引価格に応じて変わり、不動産取引については以下の軽減措置が適用されます。

（出典：国税庁『「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について 』）

一般的な住宅の売却であれば、印紙税は10 ,000～30,000円程度を考えておきましょう。事業用不動産や収益不動産の場合には、賃料などの精算金の領収書にも印紙が必要です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た際に発生する税金です。譲渡所得は、売却金額から「取得費」（取得にかかった費用）や「譲渡費用」（売却にかかった費用）を差し引いて計算します。

今回ご紹介した仲介手数料や登記費用なども 譲渡費用に組み込むことができるので、金額が分かる書類は手元に残しておくと良いでしょう。なお、譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年の確定申告で手続きと納税が必要になります。

不動産に関する税金について、さらに詳しく知りたい方は以下のページも参考にしてみてください。

不動産の税金

ローン返済手数料

不動産を売却する際に住宅ローンの残債がある場合は、抵当権を抹消するために一括返済を行う際に、金融機関に支払う事務手数料がかかることがあります。事務手数料は住宅ローンの借入を行っている金融機関によって異なりますが、5,000円～30,000円程度が一般的です。

金融機関によって金額は異なるため、事前に住宅ローンを借りている金融機関に確認しておくと良いでしょう。

状況に応じてかかる費用

状況に応じてかかる費用には、売却の手続きを進めるための「測量費」や「解体費」などがあります。例えば、相続した住宅を売るケースなどで、数十年前に取得した不動産は隣地との境界線があいまいな場合は、そのままでは売却を進めることができません。

正しい境界を明らかにするためには、土地家屋調査士に確定測量を依頼する必要があり、このときに数十万円の測量費用がかかります。

また、古い建物が残っている物件では、取り壊して土地だけにしたら買い手が見つかったというケースも少なくありません。

この場合は、建物の構造や広さに応じた解体費も売却費用に組み込んでおくことが大切です。さらに、それ以外の費用としては、「廃棄物処分費」や「引越し費用」などがあります。

家財道具などの廃棄物の処分費用は、物件の広さや荷物の量にもよりますが、専門業者に依頼をすると20万円～50万円程度 がかかります。家財道具が少なければ処分費用を抑えられるので、できるだけ自分で片付けておくのもポイントです。

また、引越し費用についても家財の量や移動距離によって異なります。例えば、同じ都道府県内で引越す場合、3人家族を想定すると10万円～20万円程度はかかります。引越しの依頼が多い2月～4月の繁忙期では、費用が1.5倍ほどになるケースもあるので、早めに予定を決めて見積もりを取っておきましょう。

不動産売却の計画を立てる際は、ご自身の状況に合わせて、おおよそでも必要な費用を計算しておくと良いでしょう。なお、物件の状況に応じて必要な手続きや費用がある場合は、不動産会社が見積もりを取ってくれたり、各専門会社を紹介してくれたりすることもあるので、気になる点は速めに相談してみることをおすすめします。

まとめ

不動産売却時には、不動産会社に売買仲介業務を依頼するのが一般的です。このときにかかる仲介手数料は、法律で上限の計算方法が決められているため、事前に目安を知っておくことをおすすめします。

また、仲介手数料は不動産会社によって支払いのタイミングが異なる場合もあるため、無理なく資金を用意できるように準備しておく必要があります。あらかじめ仲介を依頼する会社と打ち合わせをして、手数料を支払う時期を事前確認や準備をしておくと良いでしょう。

初めて不動産の売却を行うときは、何かと分からない点が出てくるものです。どのような流れで不動産の売却を進めれば良いのかを把握するためにも、無料の査定依頼や売却相談をぜひ活用してみましょう。

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