土地売却に関する基礎知識
更新日
土地売却に関する基礎知識

土地売却の相場とは?調べ方や土地を高く売るためのポイント

                        

2021年6月時点の情報及び税制に基づいて記載しております。

土地を売却するのなら、少しでも高く売りたいと考えるのが一般的ではないでしょうか。そんなときにまず知っておきたいのが、相場です。売却したい土地の相場を具体的に想定できるようになれば、高く売れるタイミングを狙うことや、売却交渉を有利に進めやすくなるでしょう。

そこでこの記事では、相場の調べ方をはじめ、高く売るためのポイントを解説します。また土地売却の流れや注意点も紹介しているため、土地売却をスムーズに進めたい方は、ぜひご参考ください。

目次

土地を売却するなら!まずは相場を調べよう

土地を売却するなら!まずは相場を調べよう

土地の価格には、「地価公示価格」「総勢評価額(路線価)」「実勢価格」「査定価格」の4種類があります。これらを検証、比較することで、売却価格に見当をつけられるでしょう。

                        

それでは4つの価格について、調べ方やチェックするポイントを解説します。

地価公示価格

地価公示価格とは、国土交通省が毎年、地価公示法に基づき鑑定調査および発表している土地の価格です。地価公示価格は適切な取引の指標として用いられるものです。そのため、土地の売却を検討するときには、必ず確認することをおすすめします。国土交通省の公式サイトに、検索サービスが用意されています。検索サービスを開いたら、こちらの手順で検索を進めてみましょう。

  1. 国土交通省の土地総合情報システムサイトを開き、「地価公示 都道府県地価調査」を選ぶ
  2. 地図上から「売却したい土地の地域」を選択する
  3. 検索条件を選択し、検索を実行する
                        

検索を実行すると地価公示価格のほか、鑑定に使われた土地の住所や形状などが表示されます。

                        

ただし、検索サービスで表示される相場は、あくまで鑑定に使われた標準値の評価額です。実際の売却額は、隣接する道の状況や日当たり、土地の形状などで異なります。

検索結果からは地図を確認することもできるため、そちらも確認するとよいでしょう。鑑定地と比べて売却したい土地は魅力的でしょうか、それとも劣るでしょうか。比較し、相場から足し引きすることで、おおまかな相場価格に見当をつけられます。

※『国土交通省|地価公示・都道府県地価調査』

https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

相続税評価額(路線価)

相続税評価額(路線価)とは、その名前のとおり、土地を相続する際に相続税を計算するための基準価格です。基本的には相続時に用いられる価格のため、売却時にはそこまで重要視されません。

しかし相続税評価額(路線価)は、地価公示価格よりも、鑑定地域を細かく区分しているのが特徴です。売却したい土地に近いものを見つけやすいでしょう。

相続税評価額(路線価)は、「全国地価マップ(一般財団法人 資産評価システム研究センター)」にて、検索ができます。

  1. 「相続税路線価等」を選ぶ
  2. 調べたい土地の住所を入力する
  3. 検索を実行する

検索結果では、道路上に1平方メートルあたりの価格(千円単位)が表示されます。売却したい土地の面積に路線価をかければ、評価額を計算できます。なお相続税評価額(路線価)は、地価公示価格のおおよそ8割とされています。

※『全国地価マップ(一般財団法人 資産評価システム研究センター)』

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

実勢価格

実勢価格とは、売り手と買い手で合意し成約した価格、つまり実際の取引価格のことです。売却したい土地と条件が近い物件の実勢価格を調べれば、相場が分かるでしょう。実勢価格は、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」にて調べられます。

  1. 国土交通省の土地総合情報システムサイトを開き、「不動産取引価格情報検索」を選ぶ
  2. 時期は、「直近の期間」を選ぶ
  3. 種類は、「土地」を選ぶ
  4. 地域は、「保有している土地の都道府県・市区町村・地区」を選ぶ
  5. 検索を実行する

検索を実行すると、鑑定された土地の取引総額のほか、坪単価や面積、地形、用途などが表示されます。

こちらもやはりあくまで目安とはなりますが、前面道路の種類や方位、土地の形状なども確認し、売却したい土地と比較してみるとよいでしょう。

※『国土交通省|土地総合情報システム』

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

査定価格

査定価格とは、不動産業者に査定を依頼し、算出された価格です。不動産業者による査定は、地価公示価格や実勢価格をはじめとした各相場をもとにしています。業者によって多少上下することもありますので、より正確な相場の目安をつけられるでしょう。

査定の依頼方法は不動産業者によって異なりますが、近年ではネットから気軽に依頼ができるところも増えています。また、訪問査定だけでなく、Webカメラを使ったオンライン査定やデータをもとに行う簡易査定など、査定方法もさまざまです。都合に合わせて、使いやすい方法で査定を依頼するとよいでしょう。

土地売却の相場はどう決まる?

土地売却の相場はどう決まる?

土地売却の相場は、その土地が持つ特徴や要素のほか、土地の流通量によっても変動します。実際にどのような要素が相場に絡んでくるのか、詳しく確認していきましょう。

土地の特徴や要素に左右される

土地の特徴や要素とは、具体的に以下のようなものが含まれます。

  • 土地の広さ、形状
  • 建ぺい率・容積率(土地の広さに対して建物に使える面積や容積の割合)
  • 駅からの距離、土地の利便性
  • 道路に面している方角
  • これらの要素が魅力的であるほど買い手がつきやすいことから、相場も高くなる傾向にあります。特に駅からの距離が相場に与える影響は大きく、駅から徒歩5分の土地と10分以上かかる土地では、1,000万円近く差が付くこともあるほどです。

    売り出されている土地の数によっても変動する

    一般的な商品では流通量が多いほど価値の低下する傾向にありますが、土地は流通量が多いほど相場が高くなります。なぜなら、流通量が多い地域とは、一般的に利便性がよく人気の高い地域であるためです。

    逆に、めったに売出物件が出ないが人気のある地域や高い金額で売却された事例がいくつも同地域にある場合には、近い金額で売却できる可能性を見込まれ、相場がつり上がることもあります。

    土地を売却するまでの流れ

    土地を売却するまでの流れ

    土地を売却するまでの流れは、おおむねこちらのとおりです。

    1. 土地取引の指標となる価格を確認する
    2. 売却する土地の査定を依頼する
    3. 媒介契約を結ぶ
    4. 価格を決め売買を開始する
    5. 売買契約を結び引き渡す

    それでは、相場を調べてから、実際に土地を引き渡すまでの流れの詳細を押さえていきましょう。

    土地の相場を確認する

    先にもお話しましたが、土地の売却を考えているのであれば、初めに土地の相場確認をおすすめします。相場を自分で調べておけば、業者の査定価格が妥当かを比較できるためです。

    また実際に売買を開始して、値下げ交渉を受けた時やなかなか土地が売れなかったときにも、値下げを検討する目安にもなります。

    売却する土地の査定を依頼する

    土地の相場を確認したら、次は不動産会社に査定を依頼します。事前に公式サイトなどで査定の方法やサービス内容を確認し、条件に合った不動産会社へ依頼するとよいでしょう。

    また、査定は不動産会社を決めるための重要なポイントです。価格だけでなく、対応の質も含めて見極めることをおすすめします。

    媒介契約を結ぶ

    査定後、売買を委託する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びましょう。なお、媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

    • 一般媒介契約……複数の不動産会社と契約可能、自己発見取引が可能
    • 専任媒介契約……一社のみと契約、自己発見取引は可能
    • 専属専任媒介契約……一社のみと契約、自己発見取引も不可

    自己発見取引とは買い手を自分で探し、直接取引を行うことです。一覧で見ると自由度の高い一般媒介契約がよく見えるかもしれませんが、それぞれメリット・デメリットがあります。状況や好みに合わせて、選ぶのがよいでしょう。

    一般媒介契約では、一社に絞らず依頼ができることがメリットですが、会社間での連携はされないので、現地案内や複数の申し込みが入った際の調整などは全て自分でする必要があります。また、他社に持っていかれる恐れもあるため、消極的になる不動産会社も少なくありません。

    一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、一般媒介の物件よりも販売に力を入れてる傾向があります。不動産会社が物件の付加価値をあげるために提供するサービスは、専任や専属専任媒介契約を結ぶことが条件であることがほとんどです。他社に持っていかれる恐れもある一般媒介契約となると、不動産会社も消極的にならざるを得ないでしょう。

    価格を決め売買を開始する

    不動産会社との契約後は、いよいよ土地の価格を決め、土地売買を開始します。なお土地の売り出し価格は、必ずしも不動産会社による査定価格にする必要はありません。査定価格はあくまで「売れそうな価格」を算出したものです。

    「早く売りたいから相場より低く設定する」や、「価格交渉のあることを想定して、相場よりも高めに設定しておく」など、自身の状況も考慮して、不動産会社と相談しながら決定することをおすすめします。

    売買契約を結び引き渡す

    買い手が無事に見つかれば、売買契約を結び、土地を引き渡すことになります。しかし不動産会社を利用するのであれば、手続きのほとんどを不動産会社が担ってくれるでしょう。

    契約条件の交渉は、一般的には不動産会社を間に挟んで行われます。このような仲介を挟んだ交渉がスムーズに進むよう、「いくらまでなら価格交渉に応じるか」「どのような条件なら価格交渉に応じるか」だけは事前に決めておくのがおすすめです。

    引渡しまでに土地の測量や境界画定などが必要な場合も、不動産会社が段取りをし必要な手続きもサポートしてくれます。

    土地を売却する際の注意点

    土地を売却する際の注意点

    土地の売却を検討しているのなら、これらの注意点も押さえておくことをおすすめします。

    • 土地を売却するには費用がかかる
    • 土地の売却相場は変動する
    • 土地を売却したら翌年3月の確定申告が必要

    動き出した後で焦ることのないように、ここでしっかりと確認していきましょう。

    土地を売却するには費用がかかる

    土地を売却すると大きな金額が手元に入ります。しかし、出ていく金額も決して小さいものではありません。かかる費用は、主にこちらのとおりです。

    • 譲渡所得税(2037年12月31日までは復興特別所得税も)
    • 印紙税
    • 仲介手数料
    • 登記費用(登録免許税、司法書士依頼料)

    この中でも譲渡所得税と仲介手数料は金額が大きく、百万単位のお金が動くこともあります。これらの金額は売却額に応じて変動するため、相場を元にして事前に算出したり、査定時に試算してもらうのがおすすめです。そうすることで、土地を売却した後、手元に残る金額の目安がつけられます。

    土地の売却相場は変動する

    同じ土地であっても、時期や周辺環境の変化により相場は変動するものです。たとえば、再開発が行われると決まれば、実際に再開発が行われる前でも相場は上がる傾向にあります。逆に下がることもあるため、土地を高く売りたいのなら情勢を読み、時期を選ぶことも大切です。

    土地を売却した年は確定申告が必要

    土地の売却によって得られた利益は「譲渡所得」扱いとなり、確定申告が必要です。この確定申告の内容により、譲渡所得税が確定します。

    譲渡所得税は、「譲渡所得額(売却額-(譲渡にかかった費用+取得時に要した費用))」の内、20.315%か39.63%です(いずれも復興特別所得税を含む)。どちらの税率になるかは、土地の所有期間によります。

    所有期間が5年を超える場合には20.315%、下回る場合には39.63%です。そのため、利益を増やしたい場合には、土地の所有期間も踏まえて売る時期を決定するようにおすすめします。

    土地をより高く売るためのポイント

    土地をより高く売るためのポイント

    土地をより高く売るためには、まず高く売れるタイミングを見極めることが大切です。高く売れるタイミングは、景気のよいときや土地周辺の環境が改善されるときに多く見られます。

    地方紙や各種メディアに目を光らせて情勢を読むほか、地価公示価格の検索時に前年度からの変動率も確認してみましょう。地価公示価格の変動率は景気を見るひとつの目安です。変動率がプラスであれば、比較的高く土地を売却できる可能性があるでしょう。

    そのほか、売りたい土地そのものの価値を高めるのもひとつの方法です。土壌汚染調査や土地の使用履歴調査などを行うことで、買い手の不安を事前に潰しておくのもよいでしょう。デメリットとなる点をできる限り潰し、買い手にとってメリットと感じられる点を少しでも増やすことがポイントです。

    土地売却では不動産会社選びが重要!

    相場を調べたとしても、実際に販売活動をするのは不動産会社です。土地をなるべく高く売却したいのであれば、土地売買のノウハウが潤沢な不動産会社を選びましょう。

    また、土地売却は大きな資産の譲渡というだけあって、書類の用意や手続きも複雑です。そのあたりのフォローも充実した不動産会社を選べば、スムーズに土地の売却を進められるでしょう。

    手数料の安さだけで不動産会社を選ぶことは避けるのが無難です。不動産会社を選ぶときには、取引の実績、サービスや補償内容などをしっかり確認するようおすすめします。

    まとめ

    まとめ

    土地を高く売却するためには、相場をご自身で調べていただくことも必要ですが、不動産会社の手腕も欠かせません。少しでも利益を増やすために不動産会社にかける費用を減らそうとする方もいますが、相性のよくない不動産会社にあたっては、かえって損をする可能性もあるでしょう。

    後悔のないように、営業力も実績も確かな住友不動産販売をご検討されてはいかがでしょうか。住友不動産販売では、お客様のご都合や環境に合わせた方法で査定をさせていただきます。まずはお気軽にご相談ください。

    査定依頼・売却相談はこちら(無料)

    売却専用
    フリーダイヤル

    0120-566-742

    年中無休24時間受付

    不動産査定
    不動産売却

    広告戦略からアフターフォローまで
    マンツーマン営業体制

    お問い合わせ時から、買主募集の広告戦略、ご契約、お引き渡し、アフターフォローまで、一貫した「マンツーマンの営業体制」により、お取引を責任を持って担当します。

    地域に密着した営業ネットワーク
    全国256店舗

    全国に広がる256店舗の地元に精通した営業担当者だからこそ、地域に密着したお取引を行うことが可能です。
    ※2021年10月1日時点

    多彩なメディアを活用した
    広告ネットワーク

    自社サイトの他、SUUMO・アットホームなど各種提携サイト※へ物件広告を行います。
    ※物件により掲載条件があります。

    不動産売却

    広告戦略からアフターフォローまで
    マンツーマン営業体制

    お問い合わせ時から、買主募集の広告戦略、ご契約、お引き渡し、アフターフォローまで、一貫した「マンツーマンの営業体制」により、お取引を責任を持ってご担当します。

    地域に密着した営業ネットワーク
    全国256店舗

    全国に広がる256店舗の地元に精通した営業担当者だからこそ、地域に密着したお取引を行うことが可能です。
    ※2021年10月1日時点

    多彩なメディアを活用した
    広告ネットワーク

    自社サイトの他、SUUMO・アットホームなど各種提携サイト※へ物件広告を行います。
    ※物件により掲載条件があります。

    不動産売却お役立ちガイド

    • この「家」、どうしよう?!

      結婚、転勤、退職など、ライフステージの変化にあわせて住まいも変わるもの。その際に持ち家をどうすればよいかの不安や疑問にお答えします。

    • 家を売る際の疑問に
      お答えします

      不動産の売却は多くの人が初めての経験です。売却や買い換えに関する悩み・疑問・不安にQ&A形式でお答えします。

    • 不動産用語辞典

      不動産取引の会話や文章によく出てくる専門用語を五十音順に掲載しました。辞書としてご活用ください。

    • マイホームを売るときの税金

      住まいにまつわるさまざまな税金の知識を、身近なケースに即してわかりやすいQ&A形式でまとめました。初めての方にもわかりやすいよう、基本的な税制について紹介します。

    • 不動産売却の流れ

      ご所有のマンションなどを売却する際、売却検討や査定から引渡しまでの流れとポイントを説明します。

    • 不動産売買のQ&A集

      不動産売買時のよくあるご質問をQ&A形式でご紹介します。不動産売買について疑問がある方はこちらからご確認下さい。

    • はじめてのマンション売却

      はじめてマンションを売却する方は必見。売却までの流れの他、準備するべきポイントなどをご説明します。

    • 地価動向
      (公示地価・基準地価)

      一般の土地取引の指標ともなっている公示地価・基準地価を確認できます。(当社営業エリアのみ掲載)