不動産売却に関する基礎知識
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不動産売却に関する基礎知識

不動産売買の仲介手数料に関して不動産売却時に知って得する基礎知識

2021年6月時点の情報及び税制に基づいて記載しております。

不動産の売買は買主と直接やりとりをするのではなく、不動産会社を間に挟むのが一般的です。不動産会社に任せれば、不動産の取引きに必要な手続きはもちろん、不動産の広告や条件交渉も行ってくれます。スムーズな売買には必要不可欠な存在といえるでしょう。

そこでこの記事では、不動産売買にかかる仲介手数料を分かりやすく解説します。具体的な計算方法や仲介手数料以外の経費についてまとめました。不動産の売却を考えている方は、ぜひお役立てください。

目次

【不動産売買の基本】売買時は「仲介手数料」を支払う

【不動産売買の基本】売買時は「仲介手数料」を支払う

不動産売買の際、不動産会社を利用することでかかる手数料を「仲介手数料」と言います。まずは仲介手数料とはどのタイミングで支払うものなのか、仲介手数料の中にはどのような費用が含まれているのか、概要をチェックしていきましょう。

仲介手数料とは?

不動産売買に関わる仲介手数料とは、売買取引の成約に伴い発生する報酬です。そのため、取引が成約しなかった場合には発生しません。売買が成立せず、手数料だけ取られて損をするようなことはないため、ご安心ください。

なお、仲介手数料は不動産会社に渡す報酬のため、個人間で売買取引を行った場合には不要です。とはいえ、不動産の売買取引には必要な書類や手続きが多く、専門知識が必要で手間がかかります。ミスがあっては後のトラブルにもつながりかねないため、不動産会社を通すのが一般的です。

仲介手数料の内訳

仲介手数料には以下の通り、さまざまなサービス料が含まれています。

  • 不動産の広告・宣伝活動(チラシや情報サイトへの掲載など)
  • 買主が購入を検討する際の資料提供や物件案内
  • 売主に代わり、買主と契約条件の調整、締結
  • 契約書類や重要事項説明書の作成やそれに必要な調査
  • 契約および引き渡しの手続き

不動産売却時の仲介手数料を計算する方法

不動産売却時の仲介手数料を計算する方法

不動産売買時にかかる仲介手数料の計算方法をチェックしていきましょう。例を挙げて解説するため、実際にどのくらいの手数料がかかるのか、具体的な金額が分かりやすいでしょう。

また、仲介手数料を計算するにあたって必要な法律や消費税のしくみも分かりやすく解説します。

仲介手数料の上限を知ろう

「宅地建物取引業法」と呼ばれる法律において、不動産会社の仲介手数料は上限額が定められています。仲介手数料の上限額詳細は、下表をご確認ください。

不動産の売買価格 仲介手数料の上限額の速算式
400万円超 (売買価格×3.0%+6万円)+消費税
200万円~400万円以下 (売買価格×4.0%+2万円)+消費税
200万円以下 (売買価格×5.0%)+消費税

この通り、不動産の売買価格により、仲介手数料は上限額が決まります。ただし、これはあくまで上限額なのがポイントです。下限は決められていないため、実際の仲介手数料は不動産会社によって異なります。

※『宅地建物取引不動産会社が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』

https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf

仲介手数料の計算方法

ここでは、先に紹介した仲介手数料の上限額を元に、具体的な金額を算出してみましょう。たとえば、不動産が800万円・250万円・100万円で売れた場合の計算式はそれぞれ以下のようになります。

  • (例1)(8,000,000×0.03+60,000)×1.1=330,000
  • (例2)(2,500,000×0.04+20,000)×1.1=132,000
  • (例3)(1,000,000×0.05)×1.1=55,000

※消費税については、2021年5月現在の消費税率10%で計算

この通り、不動産の売買価格が高ければ高いほど、仲介手数料も高くなります。ただし売買価格に対する仲介手数料の割合は、上から4.125%・5.28%・5.5%となり、売買価格が高いほど割安です。
※2018年1月1日より、400万円以下の不動産売買において、事前の合意があれば売り主様から税抜き18万円を上限に仲介手数料を受け取れるように、法改正がされています。

仲介手数料には消費税がかかる

計算式の通り、不動産売買の仲介手数料には消費税がかかります。なぜなら、不動産売買は国税庁が定める「課税の対象」において、「事不動産会社が事業として対価を得て行う資産の譲渡」とみなされるためです。

なお不動産会社の他、中古車販売会社など、資産の譲渡に関わり対価をもらうことで成り立つ不動産会社はこちらに当てはまります。

不動産売却時の仲介手数料はいつ支払う?

不動産売買の仲介手数料を支払うタイミングは、一般的には2通りに分かれます。「売買成約時に一括で支払うケース」と、成約後も手続きが残っていることから「成約時に半分・引き渡し時に半分と分けて支払うケース」です。

一般的には後者を選ぶ場合が多いものの、支払いタイミングについては、これといって決まりがある訳ではありません。後のトラブルとならないように、契約前に確認することをおすすめします。

不動産会社は、売買のために、不動産の広告・宣伝活動(チラシや情報サイトへの掲載など)など、さまざまな営業活動をおこないます。

また、売却物件の販売活動だけでなく、売主と買主の契約条件の調整、契約書類作成、契約から引き渡しまでの事務手続きなどもおこないます。これらの営業活動・各種手続き代行費用が、仲介手数料に含まれています。

仲介手数料以外にも押さえておきたい費用

仲介手数料以外にも押さえておきたい費用

不動産売買にともなって必要となる費用は、仲介手数料だけではありません。

  1. 登記費用
  2. 印紙税
  3. 引っ越し代
  4. 状況により必要となるその他の費用

こちら4つについても、不動産売却前に押さえておくとよいでしょう。

登記費用

不動産売買の際には、不動産の所有権を買主の名義に書き換える「移転登記」を行う必要があります。所有権の移転登記費用は買主が負担するのが一般的ですが、売却する不動産に抵当権が登記されていたり、登記住所が印鑑証明の住所と違っていたりする場合はこれらの抹消や変更の登記が必要になり、売主にも登記にかかる費用が発生します。
登記を個人で行う場合には、かかるのは「登録免許税」のみですが、一般的には司法書士に依頼するため、その報酬料もかかると考えておきましょう。

印紙税

不動産売買の契約を締結する際に取り交わされる「不動産売買契約書」は、課税の対象となる書類です。印紙税額は下表の通り、不動産の売買金額によって異なります。

売買金額 印紙税額
50万円以下、100万円未満 200円
100万円以下、500万円未満 500円
500万円以下、1,000万円未満 1,000円
1,000万円以下、5,000万円未満 5,000円
5,000万円以下、1億円未満 10,000円
1億円以下、5億円未満 30,000円

収入印紙は、コンビニ・郵便局・法務局などで購入できます。ただし、コンビニで扱っている収入印紙は200円のみであることが多く、不動産売買時に必要な印紙は手に入れづらいでしょう。自分で用意する場合、全種類の収入印紙を扱っている郵便局での購入がおすすめです。

引っ越し代

住んでいる家を売却する場合には、新居への引っ越し代も発生するでしょう。なお、この時に不動産会社が引っ越し不動産会社のあっせんをしてくれるケースもあります。

引っ越し不動産会社を選ぶ手間をかけたくないのであれば、不動産会社の仲介で進めて構いません。しかし、少しでも費用負担を減らしたいのであれば、その他の引っ越し不動産会社にも見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。

状況により必要となるその他の費用

売却する不動産の状況によっては、その他にも費用がかかるかもしれません。まず廃棄物の処分や敷地の測量など、売却の準備にかかる費用がいくつかあるでしょう。

また、より高く売却するために建物や土壌の診断を受けるなど、不動産に付加価値をつける際にも費用が発生します。建物があることでかえって買主が見つからない場合には、建物を解体し、更地にするための費用が発生するケースもあるでしょう。

これらを含めて、不動産売買にかける予算は、少し多めに見積もっておくことをおすすめします。また、不動産会社によっては、こういった調査等を一部サービスとして実施してくれる場合もあります。事前に調べておくと良いでしょう。

重要!不動産売却時に注意したい不動産会社選びのポイント

重要!不動産売却時に注意したい不動産会社選びのポイント

不動産売買において不動産会社は、売却活動を行うだけでなく、書類の用意や手続きに至るまで関わります。そのため、「不動産を少しでも高く売りたい」「スムーズに売買成約を済ませたい」と考えているのなら、不動産会社選びはとても大切です。

ここで不動産会社選びのポイントを押さえ、不動産売買という大きな取引を後悔なく進められるよう準備していきましょう。

手数料の安さだけで選ばない

不動産会社によっては仲介手数料の安さをウリにしていることもあります。安さはとても分かりやすく、惹かれやすいポイントですが、大きな取引においてそのような表面上の魅力だけで選ぶことはあまりおすすめできません。

売買金額が金額なだけに高い営業力を求められます。「手数料は安いけどよく知らない、実績も分からない」といった不動産会社を選ぶことは避けたほうがよいでしょう。

不動産売却のノウハウがある不動産会社を選ぶ

不動産会社の中には、賃貸の仲介をメインとする不動産会社もあります。しかし不動産売買は専門性が高い分野であるため、売買に長じた不動産会社でないと、ノウハウ不足が懸念されるでしょう。

自分に合う営業担当者を選ぶ

不動産会社選びも大切ですが、売却に至るまでの過程を実際に担う営業担当者も大切です。よい営業担当者に任せることで売却の成功率が変わる他、より好条件での売却も期待できるでしょう。

また、希望に沿って販売を進めてくれる親身さなど、後悔のない取引を行う上では人柄も大切です。気になる不動産会社や店舗を見つけたら、実際に相談してみて、自分に合う営業担当者かどうかを検討してみましょう。

サポートやサービスが充実した不動産会社がおすすめ

不動産売買においては、心配な事、不安な事が少なからず有るからこそ、売主の負担を軽減できる「売買の仲介だけに終わらない不動産会社」をおすすめします。具体的には、以下のようなサービスやサポートです。

  • 無料査定
  • ご所有不動産の建物状況調査
  • ご所有不動産のクリーニング、撮影
  • ご所有不動産の宅地測量サービス
  • 引っ越しサポート など

これらのサービスやサポートがあれば、不動産の売却をスムーズに進めやすいでしょう。また通常であれば別途費用がかかるような物件の状況調査や、測量などが無償サービスに含まれていれば、費用面でも負担が軽減されます。

まとめ

まとめ

不動産の売買時には、複数かつ多額の費用が発生します。費用を少しでも軽減し、利益を増やしたいのであれば、実績が確かな不動産会社を選びましょう。

住友不動産販売は、1975年の設立以来数多くの取扱実績を持っています。また全国に広がる270店舗もの直営店を展開しているため、在籍しているのはその地域に精通した営業担当者ばかりです。

公式サイトでは各店舗の担当者情報を公開しており、各担当者が受け持つ不動産購入希望者の情報も公開しています。ぜひお気軽にお問い合わせや無料査定のご依頼をお待ちしております。

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