不動産売買の流れから「売却」にフォーカス！業者の選び方や注意点とは？

いざ不動産を売却しようと考えた時になって、「不動産売買の流れや手順が全く分からない」という方は、少なくないでしょう。しかし、不動産の売却をすべて不動産会社に任せていては、より高値で売却できるチャンスを逃してしまう恐れがあります。
そこでこの記事では、不動産売買の流れを解説するとともに、売却手順にまつわる注意点も紹介します。こちらで不動産売買の流れを押さえて、不動産会社任せにしない実入りの多い売却を目指しましょう。

2021年6月時点の情報及び税制に基づいて記載しております。

不動産売買の流れを知るメリット

不動産売買の流れを知ることは、不動産を高く売るためにはもちろんのこと、トラブルなくスムーズに売買を成立させるためにも大切です。では、実際にどのような場面でこれらの知識が役立つのか、具体的なメリットを見ていきましょう。

不動産売買に必要な知識が身につく

不動産売買は、とても大きな金額が動く取引です。そのため専門の法律も多く、不動産売買を進める中では、普段聞くことのない用語も多く見聞きします。

それらの専門知識や用語を全て正しく覚えることは、簡単ではありません。しかし、事前に不動産売買の流れを知っておくだけでも、「今は何をしているのか」が理解しやすくなります。

専門的な話に及んだ時であっても「おそらくこういうことであろう」と推測を立てやすいほか、不明点に対して的確な質問をしやすくなるでしょう。

契約時の注意点が学べる

知識なく不動産売買を進めては、後のトラブルにつながる恐れがあります。しかも大きな取引であるだけに、そのトラブルによってもたらされる損失も大きくなりかねません。

こちらの記事でも注意点をまとめていますが、トラブルを避けるためにも注意点および流れを含めた基礎知識は押さえておくことをおすすめします。

不動産をスムーズに売買できる

不動産売買は実際に買主が付くまでもそうですが、必要書類の準備や交渉にも時間がかかります。土壇場になって書類の用意やそれに伴う調査を始めていては、さらに時間がかかってしまうでしょう。

流れを知り、前もって用意や下調べを進めておくことでスムーズに不動産売買を進めやすくなります。

不動産売買｜不動産を売却する流れ

それでは、不動産売買の流れを解説します。

1. 不動産会社へ売却の相談をする
2. 不動産査定を依頼し、売り出し価格を決める
3. 媒介契約を結び、不動産を売りに出す
4. 不動産売却を開始する
5. 売買契約を交わす
6. 不動産を引き渡す

不動産を売却するまでの手順は、主にこちら6つの手順に分けられます。ひとつずつ詳細を確認し、流れを押さえていきましょう。

不動産会社へ売却の相談をする

不動産を売るためには、まず不動産会社に相談することから始めましょう。不動産売買は個人同士の取引でも可能ですが、不動産会社を介して行うのが一般的です。

不動産会社に頼むことで、買主を効率よく探せます。また、複雑かつ手間のかかる契約書類の用意や手続きなどに関しても、サポートしてもらえるのがポイントです。

不動産査定を依頼し、売り出し価格を決める

不動産会社に売却の相談を持ち掛けた後は、不動産の査定を依頼することになります。所有する不動産の価値を調べ、いくらで売るのが妥当かを決めるための査定です。

査定方法にはいくつかの種類があり、不動産会社によっても多少の違いはありますが、一般的には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、売りたい不動産の情報を送り、それを元に不動産会社が査定を行う方法です。ネット上からデータを送付できる不動産会社も多く、気軽に申し込みやすいでしょう。

訪問査定は、実際に不動産まで足を運んだ不動産会社が査定を行う方法です。基本的には立ち合いが必要なため、机上査定よりも手間がかかるものの、より正確な査定を出せます。訪問査定を依頼する際には、書類がなくても査定は可能ですが、以下の書類を用意しておくとスムーズに進みます。

• 身分証明書
• 登記権利証もしくは登記識別情報
• 印鑑証明書（委任状作成が必要な場合）
• 登記簿謄本
• 公図
• 土地の測量図、建物の図面

登記簿謄本、公図、土地の測量図、建物の図面は不動産会社で取得・準備することも可能です。

媒介契約を結び、不動産を売りに出す

査定を通して不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産を売るにあたって必要な営業活動や、成約時の報酬について取り決めるための契約です。

媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類から選ぶことになりますが、それぞれの違いは下表の通りです。

不動産売却を開始する

媒介契約を結ぶと、いよいよ不動産の売却活動開始です。不動産の販売活動は不動産会社が主体となって行うため、売主自身が何かをすることは基本的にありません。

不動産会社が行う販売活動は店頭に訪れた購入希望者に紹介が行われるほか、インターネットやチラシ、ポータルサイトへの掲載などさまざまな方法で行われます。

こうした販売活動の中で得られた不動産に対する反響は、定期的に不動産会社から報告が入り、状況によっては価格変更の依頼や相談が入ります。また、購入希望者からの値引き交渉が入ることもあります。

売買契約を交わし、不動産を引き渡す

買主と売主の条件が合致したら、売買契約を結び、不動産の引き渡し手続きへと進みます。なお、売買契約から不動産の引き渡し手続きにおいても、不動産会社からのサポートが受けられるのが一般的です。

しかし、契約書類や手続きの進行は不動産会社が行ってくれたとしても、必要書類の準備は自身で行わなくてはいけません。買主が見つかり次第、すぐに手続きを進められるよう、以下の書類は事前に準備しておきましょう。

• 身分証明書
• 登記識別情報（登記済権利証）
• 印鑑証明書（実印・認印も用意）

また、売買契約では不動産の引き渡し日を決めます。その決めた日に不動産会社（と必要があれば金融機関）による立ち合いの元で、残代金の受け取りおよび引き渡しが行われます。

不動産を売却する際の注意点

不動産売買の流れを押さえたところで、細かな注意点も確認していきましょう。

• 買い替えの場合は購入及び売却のタイミングに注意する
• 条件交渉される可能性もある
• ローンが残っている不動産を売買する際の注意点

これらの注意点を頭に入れておけば、後になって慌てることが少なくなるでしょう。

買い替えの場合は売却タイミングにも注意する

家を住み替える場合、購入と売却のどちらを先に行うかは、不動産会社に相談する前に決めておきたいところです。そこで、購入と売却のタイミングごとにメリットやデメリットなどをまとめました。

購入と売却どちらを先行するにしろ、双方にメリット・デメリットがあります。住み替えや売却にあたって優先事項は何かを踏まえて、タイミングを決めるとよいでしょう。

条件交渉される可能性もある

不動産に購入希望者が出た場合、相手から価格や引き渡し時期などの条件交渉を受けるケースがあります。

交渉時にも間には不動産会社が入りますが、交渉を承諾するか決めるのは自身です。売却までをスムーズに進めるためにも、あらかじめ譲歩できる点・できない点などを決めておくようおすすめします。

ローンが残っている不動産を売買する際の注意点

ローンが残っている不動産であっても売却は可能ですが、売却時にはローンを完済する必要があります。ローンを完済しなくては、不動産の抵当権を抹消できず、引き渡しができないためです。

現時点で完済額を用意できない場合には、不動産の売却額でローンが完済できるかを事前に検討しましょう。ただし売却額そのままで売れるとは限らないため、余裕のある想定をおすすめします。

不動産売買を成功させるには不動産会社選びが重要！

実際に不動産を売り込み、成約までこぎつけるのは主に不動産会社の仕事です。不動産売買を成功させるためには、実力のある不動産会社を選ばなくてはいけません。

そこでここでは、不動産会社を選ぶポイントを4つに分けて紹介します。実力のある不動産会社か見極めるコツを押さえていきましょう。

ポイント1. 提供しているサービスの充実度

企業規模の大きさは信頼性につながります。そして不動産売買では、さまざまな手続きが絡むため、サポート力の低い不動産会社では売主に大きな負担がかかるでしょう。

そのため、不動産会社を選ぶ際には、提供しているサービスの充実度のチェックをおすすめします。あると役立つサービス例は以下をご確認ください。

• 税務、法律相談
• 建物の状況調査
• 不動産の測量
• 建物の清掃や庭木の手入れ
• 雑草の草刈り
• 住み替え時の引っ越し関連サポート

ポイント2. 不動産会社の専門性と実績

不動産会社によっては、賃貸契約をメインに取り扱っている傍らで売買も行っているケースがあります。しかし不動産売買は専門性が高い分野であるため、できる限りは専門性と実績が共に豊富な業者を選ぶとよいでしょう。

専門性と実績のある不動産会社ほど、スムーズに取引が進みやすいほか、蓄積したノウハウから売りたい不動産に最適な提案を受けやすい傾向にあります。

ポイント3. 信頼できる営業担当者

不動産会社そのものの実績も大切ですが、最終的に営業に取り組むのは一個人の営業担当者です。査定を受け、いざ媒介契約を結ぼうか考えた時には、営業担当者の実力や相性も見極めましょう。信頼できる営業担当者を見極めるポイントは、こちらの5つです。

• 「宅建（宅地建物取引士）資格」を保有している
• 親身になり、売主の希望をよく聞いてくれる
• すぐに回答できないことはその場で濁さず、持ち帰り必ず回答をくれるなど誠実である
• メリットとデメリットの両面を教えてくれる
• レスポンスが良い

不動産売買のノウハウや実績を持っていることはもちろんですが、相談しやすい人物であることも納得のいく売買成約には重要です。また人としての相性もあるため、「どうにも話しづらい」や「落ち着かない」など心配がある場合にも、担当替えを検討しましょう。

ポイント4. 不動産会社のホームページが充実している

物件掲載量が多い、購入希望者情報が多い等不動産会社のホームページ内容が充実しているかどうかもチェックポイントです。

物件情報や顧客情報が充実しているということは、多くのお客様から売却や購入の依頼を受けており、信頼を得ているということがわかります。

うれしいが詰まった住友不動産販売の売却サービス

不動産選びのポイントをご紹介しましたが、これら3つのポイントを押さえているのが「住友不動産販売」です。

• 全国に営業センターが展開しているため、地域に特化した営業が可能に（全国200営業センター超※2023年4月1日時点）
• 店頭での販売活動のほか、自社サイトや複数の提携サイトなど幅広く物件広告を実施
• 不動産の売買をより安心・安全に行っていただくために豊富なサポートサービス(ステップエスコート)を用意
• 1975年に設立以後、多数の実績を確立（公式サイトにて実績公開中）
• マンツーマンの営業体制により、成約まではもちろん引き渡し以後のアフターフォローまでサポート
• 一般個人の購入希望者様への紹介だけでなく、売主様のご希望や不動産の特性※に応じて取引先の宅地建物取引業者にも広く紹介を行うことで、早期の高値売却を目指す「ステップオークション」もご用意

※大型の宅地、高容積率の土地、古い建物がついている土地など

住友不動産販売であれば、優れた売却力により、成約まで導きます。不動産会社選びに悩んでいるのであれば、まずは一度、住友不動産販売までご相談ください。

まとめ

不動産を売却するまでの流れを簡単にまとめると、不動産会社探し（相談・査定・契約）が終わった後、買主探し（交渉・契約・引き渡し）を行うことになります。不動産売買の流れや基本を押さえ、スムーズな成約を目指しましょう。

しかしスムーズな不動産売買には、不動産会社の手腕も欠かせません。納得のいく不動産売買を行いたいのなら、ぜひノウハウも実績も兼ね備えた住友不動産販売にお任せください。

住友不動産販売では、インターネットから簡単に申し込み可能な「無料査定」や、コロナ禍の今に便利な「オンライン査定（Webカメラを使用）」も実施しております。まずはお気軽にお問い合わせください。