土地売買はどのように進める？不動産取引を成功させるコツ

自分が所有している土地や相続した土地の使いみちがなく、維持・活用・売却と迷っている方もいるのではないでしょうか。また、実際に土地を売却するとなると、どのような流れで手続きを進めればよいのか迷ってしまうことがあるものです。
そこでこの記事では、土地売買の流れや必要な手続き、かかる費用について詳しくご紹介します。あらかじめこれらの情報をチェックしておけば、迷わずに土地の売却を進められるでしょう。

2021年6月時点の情報及び税制に基づいて記載しております。

土地の売買はどのような流れで進む？

ここでは、土地の売買がどのような流れで進むのかを詳しくご紹介します。売却を検討している方が不動産会社に相談（査定）を依頼するところから買主に引き渡すところまで解説しますので、事前に確認しておきましょう。

初めての土地売買では迷ってしまいがちなポイントも多いため、手順をきちんと確認してスムーズに進められるようにしておくことをおすすめします。

土地の売却相談（査定）を依頼する

所有している土地を売却することを決断したら、不動産会社に売却予想価格の査定を依頼しましょう。土地の査定方法には机上査定と訪問査定の2種類があり、それぞれの内容は以下の通りです。

訪問査定のほうがより正確な売却予想価格を算出できるため、面倒だと思っても積極的に利用しましょう。なお、査定で得られた価格はあくまでも予想価格です。その価格で売却できることを保証するものではありません。

売り出し価格を決める

不動産会社による査定の結果、土地の売却予想価格が出たら、その金額を参考にして売り出し価格を定めます。

土地を売却するときは可能な限り高く売却したいと思うものですが、売り出し価格を高く設定しすぎると売れなくなってしまうので注意しましょう。

土地の売買は売主と買主がいて初めて成立するものです。「この価格で購入したい」と思う買主がいなければ成立しないため、売り出し価格をどの程度に設定するのかが重要です。

不動産会社を決める

不動産会社より査定を受けたら、査定額が希望する売却希望価格に見合っているか、サービスが充実しているか、不動産会社や営業担当者は信頼できるかなどを比較・検討し、販売活動をしてもらう不動産会社を決めます。

査定額は売却予想価格のため、単に安い、高いだけで判断せず、その査定額の根拠や説明に納得できるかどうかもポイントです。

不動産業者と媒介契約を締結する

不動産会社と媒介契約を締結し、売り出し価格を決めます。媒介契約とは不動産会社に売却活動（仲介）を依頼するための契約で、具体的には以下で紹介する3種類の契約形態の総称です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結する場合は、1社のみに絞らなければならないため、不動産会社選びの重要性が高まります。

これに対して一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼することができますが、情報の扱いや手間は煩雑になります。大切な財産ですので、信頼できる会社を選ぶことも大切ですが、「信頼できる営業担当者」を選ぶことも大切です。

買主が買付証明書を提出する

土地を購入したいと思う人（購入希望者）は、どの土地をいくらで購入するのか意思表示するために「買付証明書」を提出するのが基本です。買付証明書には決まったテンプレートはありませんが、物件の情報・購入条件・支払方法・有効期限・特約などが記載されています。

購入希望者が提出した買付証明書は不動産会社経由で売主に届くので、記載されている条件で売却しても良いかを判断しましょう。売り出し価格で買付証明書が提出されるとは限らず、指値（価格交渉）が入ることも多々あります。

複数の購入希望者が現れた場合、誰に売却するかは売主の自由です。より良い条件で購入してくれる購入希望者に売却するのがよいでしょう。

不動産業者が重要事項説明を実施する

売却する相手（買主）が決まったら、売買契約を締結する前に宅建業法に基づいた重要事項説明を行わなければなりません。

重要事項説明は不動産会社の義務として定められており、媒介を依頼した不動産会社に所属する宅地建物取引士が買主に必要書面を交付した上で行います。買主が重要事項説明を受け、購入しても問題ないと判断したら契約手続きに進むのが通常の流れです。

売買契約を締結する

売主と買主が合意したら売買契約を締結し、契約内容を記した売買契約書を作成します。不動産取引では、売買契約を締結した時点で手付金を支払うのが一般的です。

手付金を支払うタイプの契約では、契約時点で物件は買主に引き渡されません。特に買主がローンを使用する場合は、ローン特約がついていることが多いので注意しましょう。

ローン特約がついている場合、買主が融資を受けられなかった場合は契約が解除され、手付金も買主に返還しなければなりません。

残金を決済して物件を買主に引き渡す

売買契約を締結した後、日時を指定して残金決済および物件の引き渡しを行います。不動産売買では、残金決済と同時に物件を引き渡し、所有権移転登記手続きを行うのが基本です。

契約と決済・引き渡し・登記は別の日に行われることが多いものの、一定の条件を満たせばこれらの手続きを同日に実行する「一括決済」を行うケースがあります。一括決済するには買主が代金を全額自己資金で支払う、即日引き渡せるという条件が揃っていなければなりません。

一方でこれらの条件を満たしていれば、一括決済で重要事項説明から登記までを同日に行うことで手続きにかかる日数を短縮することができます。

土地を売買するときによくある質問

土地を売買するといっても、土地によって状況はさまざまです。状況によっては多くの疑問点が浮かぶこともあるでしょう。ここからは土地を売買するときによくある4つの質問とその答えをご紹介します。

実測と公簿のどちらで売買される？

売買方法には「公簿売買（売買代金固定型）」と「実測売買（売買代金清算型）」の2種類があります。それぞれの内容は以下のとおりです。

実測売買のほうが正確ですが、測量費用の都合上公簿売買を選択するケースも多々あります。公簿売買を選択した場合、実測した地積と差があっても差額を請求できないので注意しましょう。

登記識別情報・登記済証（権利証）を紛失した場合はどのようにすればよい？

2004年に不動産登記法が改正し、「登記済証」（権利証）に代わって「登記識別情報」が通知されるようになりました。

登記識別情報・登記済証（権利証）は所有権移転登記の際に使用するものですが、紛失しても再発行できません。そのため、紛失等で手元にない場合は以下の代替手段を用います。

登記識別情報・登記済証（権利証）を紛失したからといって所有権移転登記ができなくなるわけではないので、上記のうちのいずれかの方法で登記しましょう。2004年の不動産登記法改正以前の登記については、「登記済証」（権利証）の発行となりますので、ご注意ください。

相続した土地は売却できる？

相続した土地でも相続登記が済んでいれば、問題なく売却できます。ただし、複数の相続人による共有名義になっている場合は、相続人の間で売却に合意する必要があるので注意しましょう。相続した土地の売却手順は以下の通りです。

1. 遺産分割協議を行う
   相続人同士の遺産分割協議によって相続する場合には、遺産分割協議書が相続登記に必要なので忘れずに作成する。相続人が1人の場合は不要
2. 相続登記を行う
   土地の所在地を管轄する法務局で相続登記を行い、所有権を相続人に移転させる
3. 土地を売却する：通常の売却と同様の流れ

相続登記によって、相続人に所有権を移転させたあとに売却します。複数の相続人が存在する場合でも、合意形成ができていれば売却は難しくありません。

古屋付きの土地を売却するときは更地にしたほうがよい？

古屋付きの土地を売却する場合、現況のままの売却か更地にしたほうがよいかどうかはケースバイケースですが、当社では現況渡しを推奨し、更地渡しは推奨していません。不動産会社などと相談して決定することをおすすめします。

古家付きの土地を売却する場合、更地にしたほうが高く売却できるケースもありますが、必ずしもそうなるとはいえません。解体費用を負担する必要があったり、固定資産税が上がったりするなどのデメリットがあるので注意しましょう。

土地の売買でかかる費用をチェック

土地をはじめとする不動産の売買では、物件代金以外にもさまざまな費用を負担しなければなりません。これらを「諸経費」と呼びますが、その中には売主が負担するものと買主が負担するものに分けられます。

ここからは、売主が負担する諸経費についてチェックしましょう。土地の売却を検討している方は、あらかじめどの程度の費用がかかるのか計算しておくことをおすすめします。

売主が支払う費用

上記の費用のうち、登録免許税は抵当権の抹消等がなければ課税されません。測量費も公簿売買の場合は不要です。

ほかにも、売却する土地に建っている建物を解体する場合は解体費用が、放置されているゴミを撤去する場合は撤去処分費用などがかかります。

売却したい土地がどのような状況なのかによってかかる費用に差が出るので、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

土地を売買するなら信頼できる不動産会社を選ぶことが大切

土地を売買するときは「どの程度の価格で売却できるか」が気になるものですが、適正な価格で売却するためにも信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

また、不動産会社にはマンションに強いところ、戸建てに強いところ、土地に強いところなど、それぞれに得意分野があります。そのため、土地の売却を検討しているなら土地の売買に力を入れているところを選ぶのがおすすめです。

不動産売買を検討の方は住友不動産販売へ

所有している土地の売却を検討していても、どこの不動産会社を選べば良いのかで悩んでいる方もいるのではないでしょうか？

もし、土地の売買に強い不動産会社選びでお悩みなら、ぜひ住友不動産販売にご相談ください。住友不動産販売は全国に営業センターを展開している事と、グループ会社で建物を建てる会社があり、土地を探しているお客様の情報量が多く、グループ全体で土地の売却をサポートします。

高い営業力を生かして高値売却をサポート

土地を売買する方法について調べていると、さまざまな手続きが必要なことに気付くのではないでしょうか。これらの手続きを進めるには多くの手間がかかります。

住友不動産販売に仲介をご依頼いただけば、一貫した営業サポートによって多くの手間をまとめて解消可能です。「売却にかかる煩雑な手続きをシンプルにしたい」「手間を省きつつも可能な限り希望価格に近い条件で売却したい」と考えているなら、ぜひ住友不動産販売にお任せください。

全国展開している大手仲介会社なので安心・安全

住友不動産販売は全国展開している大手不動産仲介会社なので、さまざまなエリア・種類の物件に精通しています。これまで土地売買も多数手がけてきたので、その経験を生かしたトータルサポートが可能です。

営業担当者がご希望をお聞きし、実現に向けてお手伝いします。「不動産を売却するなら信頼できる不動産会社にお願いしたい」と考えている方なら、ぜひ住友不動産販売をご検討ください。

土地の売買をサポートするサービスが充実

住友不動産販売では、空地の雑草を専門スタッフが草刈りする「空地草刈り」、現況の境界標の有無の確認や土地面積等の仮測量サービス「宅地測量（仮測量）」など、土地の売却の際、お役立て頂ける様々なサービスをご用意しています。

また、一般個人の購入希望者への紹介だけでなく、売主様のご希望や不動産の特性（※）に応じて取引先の宅地建物取引業者にも広く紹介を行う「ステップオークション」もございます。土地の売買なら、ぜひ住友不動産販売にお任せ下さい。

※大型の宅地、高容積率の土地、古い建物がついている土地など

まとめ

使わなくなった土地や相続した土地を所有している場合、可能な限り希望価格に近い条件で売却したいと思うものです。土地の売却時には価格も重要ですが、煩雑な手間を解消するためのサポートも欠かせません。

住友不動産販売では、全国展開している営業センターを生かしてさまざまなエリア・種別の物件の取引を手掛けています。希望条件に近い形での売却を実現するためにひとりひとりに応じた売却プランをご提案しますので、ぜひ一度ご相談ください。