不動産査定価格が
決まる仕組みとは？ 価格査定項目についてもご紹介

不動産の価格はどのように決まるのか、
ご存じでしょうか。
この記事では、不動産価格の決まり方を
わかりやすく解説します。

不動産価値を調べるときには
不動産仲介会社により「査定」が
実施されますが、
具体的にどのような項目を
チェックするのかについても説明します。
また、より売却につながる不動産仲介会社の
選び方や査定時の注意点も紹介しますので、
ぜひ参考にしてください。

不動産価格とは

不動産の価格には、査定価格と売り出し価格、成約価格の3つの種類があります。

それぞれ何が異なるのか、また、どのように決まるのか詳しく見ていきましょう。

査定価格

不動産仲介会社に査定してもらう価格を、査定価格と呼びます。査定価格は、類似する物件の成約実績や、その物件が持つ特徴などから割り出した価格です。

なお、不動産仲介会社は過去の成約事例を参考にしますが、不動産仲介会社によっては見積もり方も異なるため、査定価格も異なります。

売り出し価格

売り出し価格とは、実際に売却活動を始めるときの価格で、査定価格を参考に決めます。売主の意思を反映することができ、査定価格よりも高額に設定することも可能です。

反対に、早く売りたいときは査定価格よりも低くすることもできますが、慎重に決める必要があります。

成約価格

成約価格とは、実際に売買契約が成立したときの価格です。

売り出し価格のまま成立することもありますが、購入希望者などの反応をみながら価格を変更することもあるので、売り出し価格よりも下がることもあります。

査定価格が決まる仕組み

査定価格を算出する際は、取引事例比較法と原価法、収益還元法の3つの方法があります。

取引事例比較法とは、周辺の類似する条件の取引事例から価格を算出する方法です。一般的に、不動産の査定価格は取引事例比較法を用いて算出されます。

一方、原価法とは再調達に必要な価格を算出する方法です。

例えば、都市部では取引事例が多いため取引事例比較法を用いて査定価格を算出することができますが、地方などでは事例が少なく客観的な査定価格を出しづらいことがあります。そのようなときには原価法を用い、不動産価格を割り出します。

収益還元法は、主に投資用不動産において使われる価格決定方法です。出資した金額をどの程度の期間で回収できるかを計算し、不動産価格を割り出します。

不動産査定の方法

不動産査定の方法は、簡易価格査定と訪問価格査定の2つが挙げられます。

それぞれの方法の特徴やメリット、注意点を紹介します。

簡易価格査定

簡易価格査定とは、不動産仲介会社が保有するデータから、取引事例比較法を用いて査定価格を割り出す方法です。

インターネットや電話で申し込めるため、不動産を売却したい方や査定価格を知りたい方にとっても、利便性が高いといえます。

実際に物件をみることなく机上で査定価格を算出するので、机上査定とも呼ばれます。簡易価格査定の中でも、AIを用いたAI査定は条件を入力すればすぐに査定価格を算出します。

関連記事：不動産簡易査定とは？ 訪問査定との違いやサービスの選び方について解説

訪問価格査定

訪問価格査定とは、不動産仲介会社の担当者が物件を訪問し査定する方法です。

築年数や広さなどの数字でわかるものとは異なり、現地を見ないとわからない要素、例えば、建物の状態や日当たりなどの個々の状況を反映するため、より現実に近い価格を割り出すことができます。

簡易価格査定と比べて、訪問価格査定はより正確な価格が出せますが、査定結果が出るのに時間がかかる傾向にあります。
実際に担当者が訪問する時間は1～2時間程度ですが、結果の報告までには数日かかります。

不動産価格査定の項目

不動産価格査定の際に必要な項目は、不動産仲介会社によって異なります。そのため、同じ物件の査定を依頼しても、不動産仲介会社によって査定結果が出るまでの時間も査定価格も異なります。

例えば、住友不動産ステップのステップAI査定では、物件の築年数、面積、住所などの情報を考慮して査定するので、より高い精度の査定価格となります。また、電話番号の登録なしでご利用いただけますので、後で営業の電話を受けることもありません。

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価格査定を依頼する際の注意点

不動産会社に価格査定を依頼するときは、以下のポイントに注意しましょう。

• 実績のある不動産仲介会社に価格査定を依頼する
• 正確な情報を提出する
• 相場を確認する

それぞれのポイントについて解説します。

実績のある不動産仲介会社に価格査定を依頼する

不動産査定では、過去の成約実績等から類似するケースを抽出し、査定価格を割り出します。成約実績が豊富な不動産仲介会社に依頼すると、地域の事情や特性なども鑑みて、より相場に近い価格を算出してもらうことができるでしょう。

また、査定後に売却を依頼する場合も、成約実績が豊富な不動産仲介会社であれば安心です。

住友不動産ステップは、成約件数が年間31,500件以上（※1）、「他の人にもお勧めしたい」とご回答いただいた割合が94.8%（※2）と高い売却実績と「他の人にもお勧めしたい」とご回答いただいた割合を誇ります。

（※1）2023年度実績
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マンションや戸建て、土地など売却したい不動産種別に強い会社を選ぶ

不動産の種類によって、売却に適した会社が異なることもあります。売りたい不動産の成約実績が豊富な会社を選ぶことで、より高額に売れやすくなるでしょう。

正確な情報を提出する

不動産仲介会社に提出する情報に誤りがあると、正確な査定を受けられません。

査定価格の精度が低くなると、売り出し価格も適切ではなくなり、相場よりも安値で売却することになったり、売却までに時間がかかりすぎたりするリスクが生じます。

査定を依頼するときは、正確な情報を提出することが大切です。

相場を確認する

査定を依頼する前におおよその相場を確認しておくと、査定価格が低めなのか、あるいは高めなのかを知ることができます。

例えば、国土交通省の土地総合情報システムでは、実際に行われた不動産売買の取引事例を確認することができます。地域ごとに結果を閲覧できるので、売りたい物件の近隣の相場をチェックできます。

また、レインズの不動産取引情報提供サイト（マーケットインフォメーション）でも、エリアを指定すると直近の取引事例を確認できます。不動産仲介会社に査定を依頼する前に調べておくのも手です。

まとめ

不動産の価格を正確に査定することが、適正価格での売却につながります。成約実績が豊富な不動産仲介会社に査定を依頼し、実情に近い価格を調べてから売り出し価格を決めましょう。

住友不動産ステップは、高い売却実績を誇るだけでなく、ステップエスコートというサービスを提供しています。

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