土地建物を売りたいときは
何から始める？売却までの流れや高く売るコツも徹底解説！

土地建物を売りたいときは、
何から始めれば良いのでしょうか。
具体的に何をすれば良いのかをわかりやすく
解説しますので、参考にしてください。

また、土地建物を売るまでの流れ、
高く売るためのコツ、
売ったときに生じる税金についても
紹介しています。
土地建物を売りたいと考えている方、
そして、いつか売ろうと考えている方は
ぜひご覧ください。

土地や建物を売りたい時は
何から始める？

土地建物を売りたいときは、不動産仲介会社に相談し、査定を依頼します。不動産仲介会社に相談する前に相場を調べておくと、査定してもらった価格が妥当なのかどうかを判断しやすくなるでしょう。

また、土地建物の売却には、広さや構造、権利などがわかる書類が必要です。登記済証や建築確認通知書などの土地・建物に関する書類を集めておくと、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

土地建物を売るときの流れ

土地や建物を売るときは、以下の流れに沿って手続きを進めていきます。

1. 売却の検討・相談
2. 査定
3. 媒介契約の締結
4. 販売活動
5. 契約
6. 引き渡し準備
7. 引き渡し

それぞれ具体的に何をするのか解説します。

1.売却の検討・相談

まずは売却するかどうか検討します。

不動産仲介会社は売却を依頼する方の売却相談も受け付けています。ご自身で決めかねるときは、一度相談してみましょう。

2.査定

査定をしてから売却を決めることもできます。

査定には不動産仲介会社の担当者の訪問を受けずに価格を調べる簡易査定（机上査定）と、訪問により価格を調べる訪問査定の2つの種類がありますが、いずれも基本的に無料で利用でき、査定を受けたからといって必ずしも売却する必要はありません。

査定によって納得できる価格を提示されたときのみ、売却に進むという判断を下すことも可能です。

なお、実際に売却するときは事前に訪問査定することをおすすめします。

簡易査定の結果により売却を決めた場合も、一度、訪問査定を受けたほうが良いでしょう。すでに売却の意思が固まっている方は、最初から訪問査定を依頼してもよいでしょう。

3.媒介契約の締結

売却を決めたときには、不動産仲介会社と媒介契約（不動産売却の仲介を依頼する契約）を締結します。複数の不動産仲介会社に査定を依頼したときは、査定額や担当者との相性も参考にして媒介契約を結ぶ不動産仲介会社を決めます。

媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。腰を据えて高値売却を目指したいときは、専属専任媒介契約や専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

※媒介契約を締結した不動産仲介会社が仲介することで、売主自身が見つけた買い手に売却することは可能です。

4.販売活動

媒介契約を締結すると、担当者による販売活動が始まります。売りたい時期の目安を決めておくと、担当者も販売活動がしやすくなるでしょう。

居住中の家を売るときは、内覧対応が必要です。いつ内覧の申込みが入るかわからないので、家を美しく魅力的に整えておくようにしましょう。

5.契約

土地建物にローンが残った状態では、引渡しできません。ローン残債を売買代金で返済できないときはローンを完済するため別途資金を用意しないといけません。

不動産仲介会社を介して買い手側と条件を交渉し、希望の条件で売れそうなときは売買契約に進みます。売買契約の際には、次のものを用意しましょう。

• 仲介手数料（基本は半金。お客様のご要望によっては変動）
• 登記済証
• 印鑑証明書、実印
• 本人確認書類
• 印紙代

上記は一例のため、他の書類が必要になる場合もあります。事前に不動産仲介会社に確認しておきましょう。

6.引き渡し準備

売買契約後、引き渡しの準備を始めます。

ローン完済と抵当権抹消登記の準備を行いましょう。

また、居住中の建物を売るときは、引っ越しと引っ越し先の住宅の手配も必要です。引き渡し日までに引っ越しを完了するためにも、早めに手配を済ませておきましょう。

7.引き渡し

全ての手続きを終えたら、引き渡し日の当日に買い手から残代金を受け取り、不動産を引き渡します。

また、不動産の所有権が買い手に移転したことを示すためにも、登記手続きが必要です。なお、手続きはご自身で対応することも可能ですが、一般的には司法書士に依頼します。

土地建物を高値で売るためのコツ

土地建物を少しでも高く売るためのコツとして、次の2点が挙げられます。

• 魅力的な物件に見えるようにしておく
• 実績があり信頼できる不動産仲介会社を選ぶ

それぞれのポイントについて解説します。

魅力的な物件に見えるようにしておく

高く売るためには、「購入したい」と思う買主が多い魅力的な物件であると判断される必要があります。

そのために、室内の掃除やクリーニング、生活する中でついた傷の補修など、あらかじめできる限りの対応をとることをおすすめします。

ご自身での掃除では限界があると感じる方に向けて、住友不動産販売の「ステップエスコート」を紹介します。

住友不動産販売では、ご所有物件の売買をより安心・安全に行えるよう、「ステップエスコート」としてさまざまなサポートサービスを用意しています。

住宅設備のトラブルがあった場合の修理対応や水回りのおそうじ、壁や床のキズ・へこみ補修といったお部屋内部のお悩みを解決するサービスだけではなく、プロのカメラマンによる部屋の撮影や、好印象なお部屋を演出する手助けをするルームアレンジメントなど、買主により魅力が伝わりやすくなるメニューが揃っています。

ご所有物件を今よりも魅力的に見せたい方は、このようなサービスを利用してみてはいかがでしょうか。

実績があり信頼できる不動産仲介会社を選ぶ

販売活動を依頼する不動産仲介会社選びも重要なポイントとなります。

不動産仲介会社を選ぶ際に重視したい点は、「売却に関する実績が豊富か」ということです。売却実績が少ない会社の場合、ノウハウが不足していたり、買主も集まりづらかったりする可能性があります。

ホームページなどで公表されている情報を参考に、実績の有無や過去の体験談などを確認してみましょう。

土地建物の売却時に発生する
税金や費用

土地建物を売却するときには、次の諸費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用・抵当権抹消費用
• 借入（住宅ローン等）の返済手数料

売却により利益が生じたときは、翌年の確定申告以後に次の税金を納付することになります。

• 譲渡所得税
• 復興特別所得税
• 住民税

物件によっては売却前に測量費用や空き家の解体費用等がかかることもあります。

土地と建物を売却するときの注意点

土地と建物を売るときには、次のポイントに注意しましょう。

• 古い建物をどうするか
• ローンをどうするか

それぞれ詳しく見ていきます。

古い建物をどうするか

特に問題なく住める建物であれば良いのですが、あまりにも古い建物が建っている場合は、解体を前提とするため、売りにくくなることがあります。

解体するときには費用が発生するため、売り手側の負担が大きくなる可能性があります。どのような対応をとるべきかわからない場合は不動産仲介会社に相談し、売りやすさとコストのバランスを取りましょう。

ローンをどうするか

売買代金でローン残債が完済できるのかどうかも、あわせて確認しましょう。

ただし、売買代金全額をローンの返済に充てられるわけではありません。仲介手数料や登記関連費用などがかかるため、売買代金からこれらの諸費用を差し引いた金額でローンを完済できるのか確認する必要があります。

完済できないときは、差額の支払いが必要となります。不動産仲介会社とも相談し、資金計画を立てましょう。

まとめ

土地建物は、大切な財産です。

希望しない価格で手放すことがないよう、信頼できる不動産仲介会社を選び、計画を立てて売却を進めていきましょう。

まずは査定価格を知りたいという方は、下記より住友不動産販売の査定をご利用ください。