不動産売却にはどんな費用がかかる？目安と内訳、計算方法をまとめて解説

不動産売却にかかる費用

不動産売却にかかる費用については、先に大まかな金額や費用の全体像を把握してから、1つずつ細かく確認していくのがおすすめです。ここではまず、不動産売却にどのような費用が必要なのか、目安と費用の種類をご紹介しましょう。

不動産売却にかかる費用の目安

不動産売却にかかる費用は、細かな状況によっても異なりますが、「不動産売却額の4～6％程度」が目安とされています。必要な費用には、各種税金や仲介手数料のように、計算方法があらかじめ決まっているものも多くあります。

そのため、基本的には「引越し代にいくらかかるか」「その他の費用がいくらかかるか」といった個別の事情によって、売却にかかる費用の総額は変わってくると考えておくと良いでしょう。

【一覧表】不動産売却にかかる費用の種類

不動産売却には、主に次のような費用がかかります。

ここからは、各費用の具体的な内訳や計算方法について詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬のことです。基本的に不動産取引では、法的なトラブルに発展することを防ぐために、専門の知識を持つ不動産会社に仲立ちを依頼します。

このとき、買い手の募集や発見、取引の円滑な成立などへの対価として支払うのが仲介手数料です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限は、法律で以下のように定められています。

このように、仲介手数料には売買金額の区分によって計算方法が異なるという特徴があります。売却金額が400万円を超える場合は、「200万円以下の部分」と「200万円を超えて400万円以下の部分」「400万円を超える部分」をバラバラに計算することもできますが、「売却金額✕３％＋６０，０００円＋消費税」でまとめて計算することも可能です。

なお、2024年に法改正が行われ、物件価格が800万円以下の場合には、「最大30万円＋消費税」で計算されるようになりました。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は成功報酬なので、「売買契約が成立した段階」で発生します。通常、不動産売却では仲介を依頼する不動産会社と売主が「媒介契約」を結び、それから買い手の募集を始めます。

媒介契約の時点で費用が発生するわけではないため、その仕組みを正しく理解しておきましょう。なお、仲介手数料を支払う方法やタイミングは、不動産会社によって異なります。

「契約締結時に半額・引渡し完了時にもう半額を支払うパターン」が一般的ですが、他にも「引渡し時に全額を支払うパターン」や、など、会社によって様々です。契約締結時に半額を支払う場合は、買主から売却金額を受け取る前に支払うこととなるので、その分の資金を準備しておく必要がある点に注意しましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約を取り交わす際に発生する税金のことです。税額は取引金額に応じて変わりますが、不動産取引については令和9年（2027年）3月31日まで、以下のように軽減措置が適用されます。

（出典：国税庁『「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について』）

例えば、3,000万円で中古の一戸建てを売却する場合は、1万円の印紙税が発生します。なお、印紙税は契約書1通ごとに課税されます。一般的には、売主分と買主分で1通ずつ、計2通分を折半することを念頭に置いておきましょう。

住宅ローン残債・一括返済の手数料

住宅ローン残債がある不動産は、そのままでは売却することができません。あらかじめ自己資金で一括返済をするか、あるいは引渡し時に売却金額で残債を支払うといった方法で、残債を精算する必要があります。

そのため、住宅ローンが残った物件を売るときは、ローン残債と一括返済の手数料も費用に含めて考えることが大切です。

住宅ローン残債は売却代金で支払うのが基本

住宅ローン残債は、引渡しまでに返済する必要があります。自己資金で精算できる場合は問題ありませんが、手持ち金が不足している場合は、売却代金を充当することが一般的です。

そのため、住宅ローンが残った物件を売る際は、住宅ローンの残高と照らし合わせて売却金額を検討する必要があります。

オーバーローンに注意が必要

住宅ローンの残高が高く、それに対して思ったような価格で売却できない場合は、売却金額だけでは残債を精算できなくなってしまいます。この状態を「オーバーローン」と呼び、どうしても売却したい場合には、何らかの対策が求められます。

基本的には自己資金で差額を補い、売却代金と併せて返済に充てなければなりません。そのため、住宅ローンの残った物件を売却する際は、売却価格が残債を下回らないよう、厳密に設定する必要があります。

なお、マイホームの買い替えによって売却する場合は、「住み替えローン」を利用して、新規の住宅ローンへ引き継ぐことも可能です。住み替えローンとは、返済中の住宅ローンと新居の住宅ローンを1つにまとめて、新たに組み直す方法です。

この方法であれば、オーバーローンに陥っても住宅ローン残債を持ち越せるので、売却は問題なく行えます。ただし、住み替えローンでは返済額が旧居と新居の2本分になるため、返済負担が大きくなる点に注意が必要です。

さらに、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあるため、トータルの返済負担額が大きくなる可能性がある点も理解しておきましょう。また、返済負担が大きくなる分、借入のための審査も厳しくなる傾向にあります。

一括返済の手数料はケースバイケース

住宅ローンの一括返済するときに、手数料がかかることもあります。金額は金融機関によっても異なりますが、数万円程度が一般的で、支払いは住宅ローン残債と同じように売却金額を充当することも可能です。

金融機関によっては、インターネット経由の手続きであれば無料になるケースもあるため、事前に調べておくと良いでしょう。

登記費用

住宅ローンで購入した不動産は、売却する前に「抵当権抹消手続き」を行う必要があります。住宅ローンで購入した不動産は、完済をしても自動的に抵当権が抹消されるわけではありません。

そのままでは売却できないため、きちんと抵当権抹消登記を行う必要があります。このときに、不動産1件あたり1,000円の登録免許税がかかります。

住宅の抵当権は土地と建物それぞれに発生しているため、合計で2,000円かかるのが一般的です。ただし、複数の土地にまたがって建物が建てられている場合は、土地の筆数分の手数料が必要となります。

また、抵当権抹消登記は、登記の専門家である司法書士に依頼することがほとんどです。この場合は数万円程度の代行手数料がかかりますが、必要書類がそろっていれば自分で手続きをすることも可能です。

法務局では、以下のページで詳しい手続き方法がまとめられているので、参考にしてみてください。

（参考：法務局『住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続きのご案内）』）

引越し代

マイホームを売却する際は、新居への引越し代も売却費用に組み込んで考えることが重要です。引越し代は荷物の量や移動距離、シーズンによって大きく変動するため、条件に合わせたシミュレーションが必要です。

引越し会社のホームページでは、荷物の量や家族構成、移動距離などをもとに目安料金の概算をシミュレーションできるサービスが提供されていることがあります。様々なパターンに対応できるものもあるため、利用してみるのも良いでしょう。

ただし、特に繁忙期にあたる3月は料金が高くなる傾向にあるため、引越し時期によって費用が変動する可能性があることは想定しておきましょう。また、新居が完成するまでにタイムラグがある場合は、「仮住まいへの引越し費用」と「新居への引越し費用」の2回分の費用が発生するため注意が必要です。

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生したときには、譲渡所得税・復興特別所得税・住民税が発生します。譲渡所得が出たときは、翌年の確定申告で自ら申告する必要があり、そのタイミングで譲渡所得税・復興特別所得税を納付します。

その後、6月ごろに住民税納付の通知が送られるため、その案内に沿って住民税も納めなければなりません。そのため、これらの税金も売却にかかる費用として計算しておくことが大切です。

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税については、計算方法がやや複雑なので、丁寧に整理しながら確認していきましょう。

売却益の考え方

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税は、譲渡所得が出なければ特に発生せず、確定申告の必要もありません。そこで、まずは譲渡所得がいくらになるのかを計算する必要があります。

不動産売却における譲渡所得とは、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いたものを指し、以下の計算式で求めます。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）

収入金額とは、売却金額に「固定資産税・都市計画税精算金」を加えたものです。固定資産税・都市計画税精算金とは、年始に売主が支払った1年間の納付分から、引渡し日から年末までの日数で日割り計算をし、買主に負担してもらう金額です。

取得費とは、「不動産を取得するのにかかった費用」のことであり、次のような費用が含まれます。

取得費の例

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築費
• 設備費、改良費
• 購入時の印紙税、不動産取得税、登録免許税、登記費用
• 土地の造成費、測量費　など

なお、建物の購入代金は、経過年数や建物の用途・構造に応じた減価償却費を差し引いて計算します。譲渡費用とは、「不動産を売るためにかかった費用」のことであり、次のようなものが含まれます。

譲渡費用の例

• 仲介手数料
• 印紙税（売主が負担したもの）
• 土地を売るために建物を取り壊した場合の解体費用や建物の損失額
• すでに売買契約を締結した不動産をより有利な条件で売るために支払った違約金
• 貸家を売るために支払った立ち退き料　など

このように、今回の記事でご紹介した費用にも譲渡費用として差し引けるものが多いので、各項目の金額は正確に把握しておきましょう。

マイホームの売却益はゼロになるケースが多い

マイホームの売却では、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」により、譲渡所得が0円となるケースも多くあります。この特例は、一定の要件に満たす場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるものです。

控除額が大きいため、マイホームの売却ではこの特例が利用できるかどうかが税額を大きく左右します。利用するための主な要件は次の通りです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の主な要件

• 自らが住んでいる（あるいは以前に住んでおり、住まなくなってから3年を経過する日の属する12月31日までに売却する）
• 売却した年の前年・前々年に、この特例またはマイホームの譲渡損失について損益通算・繰越控除の特例の適用を受けていないこと
• 売却した年と前年・前々年にマイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けていないこと
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと

上記のように、それほど特別な要件は設定されていないため、自分が住んでいた家を売る場合であれば基本的には活用することができます。なお、譲渡所得税に関する特例は他にも様々な種類があるので、条件に合うものを探してみると良いでしょう。

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税の計算方法

譲渡所得に特別控除を差し引き、それでも利益がある場合は、一定の税率をかけて譲渡所得税・復興特別所得税・住民税を計算します。ただし、譲渡所得税・住民税は、売却した不動産の所有期間に応じて税率が異なります。

所有期間5年以下の不動産を売却した得られた所得は「短期譲渡所得」、所有期間5年超の不動産を売却して得られた所得は「長期譲渡所得」として扱い、短期譲渡所得のほうが税率は高く設定されているので注意が必要です。また、2037年までは、復興特別所得税として所得税に基準所得税額の2.1％が加算されます。

これらの3つの税金の税率をまとめると、以下の表の通りです。

※所有期間の計算は、「売却した年の1月1日時点」の経過年数を対象とする。

その他の費用

最後に、不動産売却で発生する「その他の費用」を見ていきましょう。その他の費用とは、状況に応じて発生する可能性がある費用であり、土地の測量費用や解体費用などが該当します。

測量費用

相続した土地では、隣地との境界があいまいなまま引き継がれてしまっているケースも少なくありません。このように、境界が確定していない不動産を売る場合は、トラブルを避けるために確定測量が必要となります。

確定測量を行うには、土地家屋調査士による専門的な作業が必要となるため、数十万円の費用がかかります。また、確定するまでに様々な調査が必要であり、1～3ヶ月程度の時間を要するので、スケジュールにはゆとりを持たせておきましょう。

解体費用

極端に築年数が経過した一戸建てなどは、そのままではなかなか買い手がつかず、更地にしてから売りに出したほうが良いケースもあります。更地にしてから売却する場合には、解体費用も計算に入れておかなければなりません。

解体費用は構造や条件、周辺環境によって異なりますが、木造の場合は「1坪あたり5万円程度」が相場とされています。一般的な30坪の木造住宅なら、150万円程度を1つの基準として考えておくと良いでしょう。

不用品の処分費用

売却した物件の引渡しにあたっては、ごみや不用品をきちんと処分しておかなければなりません。種類や量によっては、処分費用がかかるケースもあるので計算に入れておきましょう。

特に残留物や埋蔵物がある場合は、廃棄のための多額の費用がかかることもあります。不用品の処理やハウスクリーニングなどは、仲介を依頼する不動産仲介会社がサービスで扱っていたり、提携事業者を紹介してくれたりすることも多いので、相談してみることをおすすめします。

まとめ

不動産を売るときは、売却に必要な費用も頭に入れながらプランを立てることが大切です。費用の目安は「売却額の4～6％程度」とされているものの、状況によって大きく異なるので、内訳や計算方法を丁寧に把握していきましょう。

また、売却益が出たときの譲渡所得税・復興特別所得税・住民税については、税負担を抑えるための特例も多く存在しています。ご自身に合った制度を探しながら、賢く節税を行うことが大切です。