マンション売却でかかる税金をまとめて紹介！計算方法をシミュレーションで解説

マンションの売却にかかる税金の種類

マンションの売却にかかる税金には、大きく分けて次の4つが挙げられます。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

ここではまず、それぞれの計算方法や注意点について見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に貼る印紙代のことです。不動産を売り買いするときは、必要事項が記入された不動産売買契約書を取り交わし、売主と買主の合意を証明する必要があります。

不動産売買契約書には、取引金額に応じた金額の収入印紙を貼る必要があり、このときにかかるのが印紙税です。税額は取引金額の区分に応じて決められており、不動産売買契約においては、令和9年（2027年）の3月31日まで以下の軽減措置が適用されます。

（出典：国税庁『「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の 印紙税の軽減措置の延長について』）

一般的なマンションの売買であれば、「1～3万円」が相場と言えるでしょう。

登録免許税

登録免許税とは、登記の手続きを行う際に発生する税金のことです。マンション売却では、住宅ローンの完済後、抵当権抹消手続きをしていない場合に発生します。

住宅ローンを組んだ物件には、金融機関による抵当権が設定されています。抵当権は登記に記載され、完済しても自動的に消滅するわけではありません。

そのため、引っ越しまでに、住宅ローンの契約者本人（司法書士に代行を依頼することも可能）が抵当権抹消登記の手続きを済ませておく必要があります。この手続きには、1件あたり1,000円の登録免許税がかかります。マンションの場合は、建物と土地のそれぞれに手続きが必要なため、基本的には合計2,000円かかると考えておきましょう。

なお、建物が複数の敷地権にまたがって建てられている場合は、その土地の筆数に応じて、1筆ごとに1,000円の登録免許税が加算されます。

消費税

マンションを売却するときは、不動産会社に仲介を依頼し、手続きをスムーズに進めるサポートをしてもらうのが一般的です。無事に契約が成立すると、成約報酬として仲介手数料が発生し、その仲介手数料に対して消費税がかかります。

仲介手数料については、法律によって上限の計算方法が定められており、取引金額が400万円を超える場合は「取引金額×3％＋6万円＋消費税」で算出することが可能です。また、登記手続きを司法書士に代行依頼する場合は、その報酬にも消費税がかかります。

なお、物件価格が800万円以下の場合には、仲介手数料は最大30万円＋消費税で計算されます。

また、「投資目的」で購入したマンションを売却する場合は、販売した建物部分の価格に対しても消費税がかかるので注意が必要です。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税は、いずれもマンションの売却によって「利益が出た場合にのみ」発生する税金です。不動産の売却益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得が出たときは、翌年の確定申告で申告しなければなりません。

このとき、所有期間に応じて一定の税率が適用され、譲渡所得税と住民税が課されます。また、2037年までは東日本大震災の復興財源として、すべての所得税に「2.1％の復興特別所得税」が加算されます。

マンション売却時の節税につながる制度

前述した印紙税や登録免許税は税額が定められており、すでに適用されている軽減措置以外に、節税の方法はありません。しかし、譲渡所得税や住民税については、条件によって節税制度を活用できる場合があります。

特に、マイホームとして利用していたマンションの売却では、特例によって譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が0円になる場合もあるので、制度の仕組みを正しく理解しておきましょう。

マイホームを売却する際の3,000万円の特別控除

一定の要件を満たすことで、マイホームの売却によって得た譲渡所得に3,000万円の特別控除を適用できます。計算方法は後ほど詳しく解説しますが、譲渡所得から3,000万円という大きな金額を差し引けるため、マイホームの売却ではこの特例によって譲渡所得税がなくなるケースも多いのです。

特例の主な利用要件は次の通りです。

利用要件

• 自らが住んでいる（あるいは以前に住んでおり、住まなくなってから3年を経過する日の属する12月31日までに売却する）
• 売った年の前年および前々年に、この特例またはマイホームの譲渡損失について損益通算・繰越控除の特例の適用を受けていないこと
• 売った年、前年および前々年にマイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けていないこと
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと

それほど厳しい要件が設定されているわけではないため、一般的な自宅マンションの売却であれば、ほとんどのケースでこの特例を利用できるでしょう。

所有期間10年超のマイホームを売却した場合の軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対する税率が、通常よりも低くなるという特例制度があります。ただし、この特例の適用を受けるには、以下の5つの要件すべてに当てはまる必要があります。

• 自身が住んでいる家屋、あるいは住まなくなってから3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却する家屋であること
• 売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
• 売った年の前年および前々年にこの特例を利用していないこと
• マイホームの買い替え特例や他の特例を受けていない家屋であること（※）
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと

※「マイホームを売却する際の3,000万円の特別控除」との併用は可能

特定の居住用財産の買い替えの特例

マイホームの買い替えを行う際は、一定の要件を満たすことで、譲渡所得税の課税を次回の売却時までに先送りすることができます。ただし、この特例はあくまで「繰り延べ」される制度であり、軽減されるものではない点に注意が必要です。

この特例の主な要件は次の通りです。

• 令和7年（2025年）12月31日までにマイホームを売ること
• 売った人の居住期間が10年以上あり、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えること
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間で買い替えること
• 買い替えるマイホームに関する要件を満たすこと

買い替えるマイホームに関する要件は、建築された時期や建物の床面積、耐震基準などの多岐にわたります。また、この特例は、住宅ローン控除や前述した3,000万円の特別控除とは併用できない点に注意が必要です。

相続したマンションを売却する際の取得費加算の特例

相続した不動産を売却する際は、一定の要件を満たすことで、相続税を取得費に加算することができます。取得費については後述しますが、簡単に言えば相続税を取得経費に含めることで、譲渡所得税の負担額を軽減できるという仕組みです。

この特例を利用するためには、以下の要件をおさえる必要があります。

• 相続または遺贈により財産を取得した人であること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• その財産を相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること

相続したマンションを売る際は、特に3つめの要件を意識して、売却のタイミングを検討することが大切です。

マンション売却における譲渡所得税の計算方法

マンション売却における譲渡所得税・住民税・復興特別所得税は、以下のステップで計算します。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税を計算する3つのステップ

ステップ1：売却益（譲渡所得）を計算する

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税は、利益（譲渡所得）に基づいて課される税金であるため、まずは譲渡所得を割り出す必要があります。譲渡所得は「物件の売却金額－（譲渡費用＋取得費）」で計算するため、まずはそれぞれの金額を確認しましょう。

なお、この時点で利益が出ていなければ、確定申告を行う必要はありません。

売却金額に含まれるもの

売却金額は、不動産の売却代金に「固定資産税・都市計画税の精算金」を足したもので、固定資産税・都市計画税の精算金とは、年の途中で不動産を売却したときに、買主から受け取る精算金のことです。

売主があらかじめ支払っていた1年分の固定資産税・都市計画税から、年度末までの日数で日割り計算した分を買主に負担してもらうため、その費用も売却金額に含めます。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用とは、マンションを売るための費用であり、次のようなものが含まれます。

• 仲介手数料
• 印紙税（売主が負担したもの）
• すでに売買契約を締結した不動産をより有利な条件で売るために支払った違約金
• 貸家を売るために支払った立ち退き料　など

取得費に含まれるもの

取得費とは、不動産を取得するためにかかった費用であり、次のようなものが含まれます。

• マンションの購入代金
• 設備費、改良費
• 購入時の印紙税、不動産取得税、登録免許税（登記費用も含む）
• 取得費加算の特例の条件を満たした場合の相続税のうち一定金額など

マンションの購入代金については、「減価償却費」を差し引く必要があります。減価償却費は「建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数」で求め、償却率は建物の構造や用途によって決められています。

一般的なマンション（鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造でなおかつ居住用）の償却率は「0.015」です。また、経過年数とは、「中古マンションに住んでいた期間」であり、築年数ではありません。

なお、取得費が分からない場合は、概算取得費として「売却金額×5％」相当額を取得費にすることができます。実際の取得費が分からない場合や、取得費が売却金額の5％を下回る場合は、概算取得費を使うと良いでしょう。

ステップ2：課税譲渡所得を割り出す

譲渡所得を求めたら、前述した3,000万円の特別控除などを反映させて、課税譲渡所得を割り出します。マイホームの場合は、この時点で課税譲渡所得が0円になるケースも少なくありません。

ステップ3：所有期間に応じた税率をかける

課税譲渡所得を計算したら、所有期間に応じた税率をかけます。売却した物件の所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年超なら「長期譲渡所得」となり、それぞれ税率は次の通りです。

計算に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点までを対象とする点に注意が必要です。例えば、2020年6月に購入した物件を2025年の9月に売却する場合は、数字上の経過年数は5年を超えています。

しかし、譲渡所得の計算時に2025年1月1日までを基準とすると、所有期間は4年7か月で5年以下となり、短期譲渡所得の税率が適用されます。なお、所有期間が10年を超えている場合は、先ほど紹介した「所有期間10年超の軽減税率」を適用できるかどうかをチェックしましょう。

適用される場合は、課税譲渡所得の6,000万円以下の部分が、長期譲渡所得の税率である「20.315％」から「14.21％」にまで軽減されます。

マンション売却時の譲渡所得税を具体例でシミュレーション

最後に、ここまでの内容を踏まえて、具体例を用いてマンション売却時の譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。ここでは、以下のモデルケースについて譲渡所得税の計算を行います。

• マンションの購入価格：4,000万円（建物3,000万円、土地1,000万円）
• 購入時の諸費用：300万円
• 所有期間：7年
• 構造・鉄筋コンクリート造
• 売却価格：5,500万円
• 固定資産税精算金：15万円
• 譲渡費用：250万円

譲渡所得の計算方法

まず、マンションの売却価格は5,500万円であり、固定資産税精算金は15万円なので、収入金額は5,515万円となります。

【収入金額】

5,500万円＋15万円＝5,515万円

続いて、取得費を計算しましょう。取得費は土地・建物の購入代金に購入時の諸費用を加えて求めます。

ただし、建物の購入金額には減価償却費を差し引く必要があるため、まずは建物の減価償却費を計算しなければなりません。今回は鉄筋コンクリート造の居住用マンションですので、計算式は以下のようになります。

【建物の減価償却費】

3,000万円×0.9×0.015×7年＝283.5万円

そして、改めて土地の購入費と建物の購入費、購入時の諸費用を足した取得費は次のようになります。

【取得費】

1,000万円＋（3,000万円－283.5万円）＋300万円＝4,016.5万円

次に、収入金額から譲渡費用と取得費を差し引き、譲渡所得を求めます。

【譲渡所得】

5,515万円－250万円－4,016.5万円＝1,248.5万円

仮に特別控除が適用されないとすると、この譲渡所得に長期譲渡所得の税率が適用されるため、最終的な譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の負担額は以下のようになります。

【パターン1：3,000万円の特別控除が反映されない場合】

1,248.5万円×20.315％＝約253.6万円

一方、3,000万円の特別控除が反映される場合は、譲渡所得に以下の控除を適用できます。

【パターン2：3,000万円の特別控除が反映される場合】

1,248.5万円－3,000万円＝－1,751.5万円

このように、譲渡所得がなかったものとみなされるため、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の負担はありません。

マンション売却の流れと税金の支払いタイミングをまとめてチェック

最後に、どの税金がどのタイミングでどのくらいかかるのか、マンション売却の全体の流れとともに確認してみましょう。ここでは、先ほどのシミュレーションでも用いた以下のケースをもとに解説します。

なお、住宅ローンはすでに完済しているものの、まだ抵当権抹消登記手続きは行っていないものと想定します。また、今回のシミュレーションでは、「3,000万円の特別控除」を使わないケースで見ていきましょう。

• マンションの購入価格：4,000万円（建物3,000万円、土地1,000万円）
• 購入時の諸費用：300万円
• 所有期間：7年
• 構造・鉄筋コンクリート造
• 売却価格：5,500万円
• 固定資産税精算金：15万円
• 譲渡費用：250万円

まずは、抵当権抹消登記を行う際に、2,000円の登録免許税がかかります。その後、買い手が見つかり、売買契約を結ぶ際に印紙税がかかります。

今回は売却価格が5,500万円ですので、印紙税は3万円です。続いて、翌年の確定申告時に譲渡所得を申告し、譲渡所得税・復興特別所得税を納めます。

最後にその後の6月ごろに住民税納付の通知を受け、案内に沿って住民税を納めるという流れです。なお、今回のケースで「3,000万円の特別控除」を利用するのであれば、譲渡所得は丸ごとなくなるため、最終的な税負担は「20万3,000円」だけになります。

まとめ

マンションを売却する際は、登録免許税や印紙税、消費税、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税などの税金がかかります。ただし、譲渡所得税・住民税・復興特別税は売却益が出たときにのみかかる税金です。

マイホームの売却では、特別控除を適用させることで売却益が0円になるケースも多いため、今回ご紹介したシミュレーションを参考にしながら、実際に売却したときにかかる税金を試算してみましょう。