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不動産の税金ガイド
不動産取得税

 不動産取得税は、不動産の取得に課税される都道府県税です。取得の対象となった不動産の所在する都道府県が、不動産を取得した人に課税します。不動産とは、土地と家屋のことで、具体的には次の通りです。

不動産取得税は、不動産の取得に課税される都道府県税です。取得の対象となった不動産の所在する都道府県が、不動産を取得した人に課税します。不動産とは、土地と家屋のことで、具体的には次の通りです。

 不動産の取得とは、売買や交換や新築、価値が増加する増改築のほか、有償・無償を問いませんので、不動産の贈与を受けた場合でも対象となります。不動産の相続を受けた場合には非課税です。ただし死因贈与で不動産を取得した場合には、一見相続と同じように見えますが、不動産取得税がかかります。

税額の求め方

 税額の求め方は、課税標準額x税率です。

課税標準

 課税標準は不動産の価格ですが、これは原則的には固定資産税評価額によることになっています。ただし新築の建物の場合、固定資産税評価額がまだないケースがあります。このケースでは、都道府県知事が固定資産評価基準にのっとった評価額を計算して不動産取得税の課税標準とします。固定資産税評価額と異なるのは、新築の場合には経年減価補正が行われない点です。

免税点

 取得した土地の課税標準が10万円未満の場合、建築にかかる家屋の課税標準が一戸23万円未満(その他の場合は12万円未満)の場合は不動産取得税が課税されません。

税率

 税率は原則として4%です。

時限措置の特例

 住宅・土地に係る税率のほか、土地に係る課税標準について次のような特例があります。

住宅・土地に係る税率のほか、土地に係る課税標準について次のような特例があります。

タワーマンションに対する課税の見直し

 固定資産税・都市計画税のタワーマンションに対する課税の見直しと同じ考えに基づく課税の見直しが行われました。2018年4月1日から適用されています。

住宅家屋の課税標準の特例

 所定の要件を満たす住宅家屋を取得した場合に軽減措置があります。具体的には住宅の課税標準から最高1,200万円を控除するというものです。

 所定の要件を満たす住宅とは次の通りです。

  • 購入者が自分で住むための住宅であること
  • 床面積は50㎡から240㎡まで

 取得した住宅が中古住宅である場合は次のような家屋の要件が加えられます。

  • 建物は以下のAからCのいずれかの要件を満たすこと
  1. 取得する中古住宅が耐火建築物である場合、建築日が1982年以降であること。
  2. 取得する中古住宅が木造など非耐火建築物である場合、建築日が1982年以降であること。(要確認)
  3. 新耐震基準に適合していることが証明されている建物であること。既存住宅売買瑕疵保険に加入後2年以内の中古住宅も適用できます。

 中古住宅の場合の控除額は建築完成時期に施行されていた控除額となります。金額は次の表の通りです。

中古住宅の場合の控除額は建築完成時期に施行されていた控除額となります。金額は次の表の通りです。

 なお、所定の要件を満たす認定長期優良住宅を新築等した場合は、控除額は1,300万円に増額されます。この増額は2020年3月31日までです。

耐震基準を満たさない住宅を買って耐震改修した場合の特例

 耐震基準に適合しない中古住宅(耐震基準不適合既存住宅)を取得し耐震改修して自分の住まいとした場合、あらたに不動産取得税が減額される制度(耐震基準不適合既存住宅を取得した場合の不動産取得税の減額制度)があります。耐震基準不適合既存住宅とは、耐震基準に適合するものとして政令で定める既存住宅以外の住宅のこと。減額されるのは、既存住宅に適用される「住宅の課税標準の特例」で控除される金額に税率を乗じた金額です。控除金額は既存住宅が新築された際に施行されていた金額です。

宅地建物取引業者がリフォームした住宅に関する特例

 宅地建物取引業者が取得した既存住宅について、一定の増改築等を行った上、取得の日から2年以内に耐震基準適合要件を満たすものとして個人に販売し、自己の居住の用に供された場合には、耐震基準適合既存住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例と同様の措置が2015年度税制改正で創設されました。適用期限は2015年4月1日から2021年3月31日までです。

住宅用土地の減額の特例

 土地の減額措置は、その土地の上に建つ住宅である場合、次のいずれか多い金額を原則どおり計算して求めた不動産取得税の税額から控除します。

  1. 4万5千円
  2. 1㎡あたりの土地の固定資産税評価額x2分の1(2021年3月31日まで)x住宅の床面積の2倍(200㎡を限度とする)x3%税率(2021年3月31日まで)

なお、家屋の取得が先行した場合や、土地の取得が先行した場合でも一定の範囲で、この特例が利用できます。主なケースは次の通りです。

  1. 土地を取得した日から3年以内にその土地に住宅家屋を新築した場合
  2. 敷地を取得してから1年以内に敷地の上の既存の住宅家屋を取得した場合(2018年4月1日以後は、取得する住宅が耐震不適合既存住宅である場合には、取得から6ヵ月以内に改修により耐震基準に適合することの証明を受けた場合も含む)
  3. 借地で住宅家屋を新築又は取得してから1年以内に敷地を取得した場合(2018年4月1日以後は、取得する住宅が耐震不適合既存住宅である場合には、取得から6ヵ月以内に改修により耐震基準に適合することの証明を受けた場合も含む)

 なお、やむを得ない事情があって土地取得から家屋の取得までが4年になる場合であっても特例が認められるケースがあります。これは2020年3月31日までの措置です。

納め方

 不動産を取得した人は管轄する都道府県の不動産取得税担当部署に不動産を取得したことを申告する必要があります。それに基づき、都道府県が不動産取得税を課税し、納税者に対し納税通知書を送付してきますので、都道府県の条例で定められた時期までに現金で納めるのが通常です。

 なお、住宅家屋の課税標準の特例や土地の税額軽減措置を受けるためには、都道府県の条例の定める期限までに管轄の都道府県税務事務所に対し、必要書類を添付のうえ、所定の申告書を提出することが必要です。また、耐震基準を満たさない住宅を買って耐震改修した場合の特例を受けることを前提として耐震改修を行う場合や、住宅用土地の減額を受けるため期限内に建物を取得する予定でまだ建物を取得していない場合には、徴収猶予の申請をする必要があります。

コラム

不動産取得税の税率と控除額一覧

種類 税率 軽減特例を受けた場合の控除額 課税標準
新築住宅の建物 3/100※(1) 1,200万円 固定資産税
評価額※(2)
中古住宅の建物 350万円~1,200万円
新築住宅の土地
  • a150万円×3%=4万5,000円
  • b土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2 ※1
     ×住宅床面積の2倍(200㎡限度)×3% ※1
  • abのいずれか多い方
中古住宅の土地
上記以外の土地 3/100
居住用以外の建物 4/100
  • ※(1)2006年4月1日から2021年3月31日までの特例 
  • ※(2)新築家屋23万円未満、中古家屋12万円未満、土地10万円未満は免税となり、不動産取得税はかからない。

不動産取得税の税率と控除額一覧

<参考>

マイホームの税金特例の敷地・建物床面積要件の一覧表

マイホームの税金特例の敷地・建物床面積要件の一覧表

特例税目 敷地・床面積下限要件 上限要件
  • 登録免許税
    • 保存登記 0.15%
    • 移転登記 0.3%
    • 抵当権設定登記0.1%
床面積 50㎡以上 なし
住宅の専有部分の登記面積
(マンションは内法面積になる)
  • 不動産取得税
    • 新築等1,200万円控除
    • 敷地 軽減措置
床面積 50㎡以上 床面積 240㎡以下
住宅の専有部分のほか、共有部分の持分も加味した面積(課税床面積)
  • 固定資産税
    • 新築・当初3年半額減額
      (120㎡部分まで)
      (3階以上の耐火・準耐火建物は5年)
床面積 50㎡以上 床面積 280㎡以下
住宅の専有部分のほか、共有部分の持分も加味した面積(課税床面積)
敷地・課税標準の特例
 6分の1
敷地200㎡まで
 3分の1 敷地200㎡を超える部分 敷地が家屋の床面積の10倍
都市計画税
敷地・課税標準の特例
 3分の1
敷地200㎡まで
 3分の2 敷地200㎡を超える部分 敷地が家屋の床面積の10倍
  • 住宅ローン控除(所得)
    • 限度額までの年末ローン残高1%分を税額
      控除
  • (所得税額が上限)
床面積 50㎡以上 なし
住宅の専有部分の登記面積(マンションは内法面積になる)
  • 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は省いています。