不動産の税金ガイド

　不動産取得税は、不動産の取得に課税される都道府県税です。取得の対象となった不動産の所在する都道府県が、不動産を取得した人に課税します。不動産とは、土地と家屋のことで、具体的には次の通りです。

　不動産の取得とは、売買や交換や新築、価値が増加する増改築のほか、有償・無償を問いませんので、不動産の贈与を受けた場合でも対象となります。不動産の相続を受けた場合には非課税です。ただし死因贈与で不動産を取得した場合には、一見相続と同じように見えますが、不動産取得税がかかります。

〇税額の求め方

　税額の求め方は、課税標準額ｘ税率です。

〇課税標準

　課税標準は不動産の価格ですが、これは原則的には固定資産税評価額によることになっています。ただし新築の建物の場合、固定資産税評価額がまだないケースがあります。このケースでは、都道府県知事が固定資産評価基準にのっとった評価額を計算して不動産取得税の課税標準とします。固定資産税評価額と異なるのは、新築の場合には経年減点補正が行われない点です。

〇免税点

　取得した土地の課税標準が10万円未満の場合、建築にかかる家屋の課税標準が一戸23万円未満（その他の場合は12万円未満）の場合は不動産取得税が課税されません。

〇税率

　税率は原則として4％です。

〇時限措置の特例

　住宅・土地に係る税率のほか、土地に係る課税標準について次のような特例があります。

〇タワーマンションに対する課税の見直し

　固定資産税・都市計画税のタワーマンションに対する課税の見直しと同じ考えに基づく課税の見直しが行われました。2018年4月1日から適用されています。

〇住宅家屋の課税標準の特例

　所定の要件を満たす住宅家屋を取得した場合に軽減措置があります。具体的には住宅の課税標準から最高1,200万円を控除するというものです。

　所定の要件を満たす住宅とは次の通りです。

　中古住宅の場合の控除額は建築完成時期に施行されていた控除額となります。金額は次の表の通りです。

　なお、所定の要件を満たす認定長期優良住宅を新築等した場合は、控除額は1,300万円に増額されます。この増額は2026年3月31日までです。

〇耐震基準を満たさない住宅を買って耐震改修した場合の特例

　耐震基準に適合しない中古住宅（耐震基準不適合既存住宅）を取得し耐震改修して自分の住まいとした場合、あらたに不動産取得税が減額される制度（耐震基準不適合既存住宅を取得した場合の不動産取得税の減額制度）があります。耐震基準不適合既存住宅とは、耐震基準に適合するものとして政令で定める既存住宅以外の住宅のこと。減額されるのは、既存住宅に適用される「住宅の課税標準の特例」で控除される金額に税率を乗じた金額です。控除金額は既存住宅が新築された際に施行されていた金額です。

　上記の特例は耐震基準不適合既存住宅を取得し6か月以内に「①耐震改修を行い、②耐震基準適合証明を得て、③入居」した場合に適用があります。

〇宅地建物取引業者がリフォームした住宅に関する特例

　宅地建物取引業者が取得した既存住宅について、一定の増改築等を行った上、取得の日から2年以内に耐震基準適合要件を満たすものとして個人に販売し、自己の居住の用に供された場合には、耐震基準適合既存住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例と同様の措置があります。適用期限は2025年3月31日までです。

〇住宅用土地の減額の特例

　土地の減額措置は、その土地の上に建つ住宅である場合、次のいずれか多い金額を原則どおり計算して求めた不動産取得税の税額から控除します。

　なお①の場合で、やむを得ない事情があって土地取得から家屋の取得までが4年になる場合であっても特例が認められるケースがあります。これは2026年3月31日までの措置です。

〇納め方

　不動産を取得した人は管轄する都道府県の不動産取得税担当部署に不動産を取得したことを申告する必要があります。それに基づき、都道府県が不動産取得税を課税し、納税者に対し納税通知書を送付してきますので、都道府県の条例で定められた時期までに現金で納めるのが通常です。納付書1枚当たり30万円までならコンビニエンスストアで納付できるほか、納付書1枚当たり100万円未満なら別途手数料がかかりますが、クレジットカードで納付できます。

　なお、住宅家屋の課税標準の特例や土地の税額軽減措置を受けるためには、都道府県の条例の定める期限までに管轄の都道府県事務所に対し、必要書類を添付のうえ、所定の申告書を提出することが必要です。また、耐震基準を満たさない住宅を買って耐震改修した場合の特例を受けることを前提として耐震改修を行う場合や、住宅用土地の減額を受けるため期限内に建物を取得する予定でまだ建物を取得していない場合には、徴収猶予の申請をする必要があります。

＜参考＞

マイホームの税金特例の敷地・建物床面積要件の一覧表